Amortización anual alquileres capital inmobiliario e importe máximo amortización acumulada, varias cosas

 

Hola, lo primero presentarme ya que es mi primer mensaje en el foro de Rankia. Mi nombre es Antonio y espero poder participar a menudo. 

Para empezar quería exponeros unas dudas que me han surgido al ayudar a un familiar cercano a hacer su declaración de la renta para ver si me podéis ayudar. Sucede que tiene desde hace muchos años varias casas viejas en propiedad, unas al 100% y otras al 50% con otra persona, todas ellas adquiridas por herencia o donación. Hasta hace unos años las tenía "a su disposición" por lo que tributaba por ellas como imputación de rentas inmobiliarias. Hace unos años alquiló algunas de ellas, tributando por rendimientos del capital inmobiliario por sus ingresos con sus correspondientes gastos de IBI, basuras....y amortización. Hablamos de casas viejas que, aunque no me pudo facilitar las escrituras de esas herencias/donaciones, se habían reflejado por un valor muy pequeño por lo que, entre unas cosas y otras, se amortizaron anualmente por el 3% del valor catastral excluido el suelo. 

Este año parece que Hacienda quiere controlar más el tema de los alquileres, y hay que introducir más datos, entre otras cosas para que el propio programa calcule la amortización anual, y es ahí donde me surge varias dudas y problemas: 

1.-Se pide detalle de la fecha y valor de adquisición: con la mayoría no hay problema, ha localizado escrituras, pero con dos de ellas no, ¿cómo habría que actuar en este caso? 

2.-Hacienda deja muy claro este año que la amortización anual sí podría ser el 3% del valor catastral excluido en suelo, pero también que la amortización acumulada máxima a lo largo de la vida del inmueble no puede superar el "valor de adquisición" no el catastral...y eso es un problema porque como el valor de adquisición de estos inmuebles fue (hablamos de alrededor de 1980 y construidas en 1960) mucho más bajo que el valor catastral de estos últimos años, sucede que con ese 3% del valor catastral de la construcción en estos años, está ya rondando en algunas casas ese máximo. ¿Qué debería hacer en ese caso? Es decir, si ese importe ya se ha alcanzado ¿no amortizar nada? Y si queda poco, menos de ese 3%, ¿cómo se indicaría esa cantidad si la calcula de manera automática el programa no dejando ni meterla a mano y ni habiendo casilla (que yo haya visto) para indicar lo que se ha amortizado estos años pasados? 

3.-En caso de no amortizar nada por lo indicado en el punto anterior o por lo que fuera...no se pondría nada en el apartado de "amortización" porque en realidad todos esos datos son para que el programa calcule la amortización y nada más, ¿no? 

Espero vuestra ayuda 

Gracias!! 

 

Buenas Antonio,

1.- No te queda otra que buscar las escrituras o acudir al notario que realizó la escritura, sino se conoce, a lo mejor en las notas del Registro de la Propiedad aparece el notario que las elevó a público o incluso la fecha de transmisión.

2.- En ese caso, si la acumulada a lo largo de la vida del inmueble ya ha alcanzado el valor de adquisición no podrías aplicarte el gasto por amortización. Si queda poco para alcanzarlo, yo personalmente, al no poder introducir el dato de manera manual, este año lo computaría al 100% y ya el año que viene cuando se ha cubierto dicho importe dejo de aplicarla.

3.-Exactamente, no computaría nada.

PD.- Esta consulta me ha llamado especialmente la atención ya que, por un lado es más que lógico que la amortización acumulada, siendo este un concepto que cubre los gastos por depreciación del inmueble debido a su alquiler o uso, no pueda ser superior del importe del valor de la misma. Pero por otro lado, he mirado tanto en la Ley, es su artículo 23 y en el Reglamento en su artículo 14 y en ninguno de los dos viene delimitada un importe máximo de aplicación del gasto por amortización acumulada, por lo que sí que te agradecería que me dijeras donde viene ese dato, si es en la propia captura de datos o en algún otro lugar.

Saludos.

Hola Miguelone, muchas gracias por tu respuesta

En cuanto a lo que preguntas, en efecto que yo sepa no aparece en ningún artículo ni de la Ley ni del Reglamento, yo lo he visto en el Manual Práctico de la Renta y Patrimonio 2019 descargado de la propia web de Hacienda, en concreto en la página 136 según numeración del manual que es la 158 del PDF. Todos los años utilizo ese manual (últimamente descargado en PDF y antes comprado en papel) y nunca aparecía nada de un límite máximo, aunque desde luego tenga su lógica. Además, visto que se puede amortizar en base al valor catastral de la construcción también se podría entender que ese valor fuera el límite máximo, pero no, según el manual el valor de adquisición ( valoración en caso de donación/herencia a efectos de Sucesiones y Donaciones, más los gastos del propio impuesto y demás) sin tener en cuenta además el valor del suelo. 

Si quieras échale un vistazo y comentamos

Saludos