Extinción condominio de varias herencias a la vez

30/11/20 11:44

Buenos días. Mis cuatro hermanos y yo poseemos, a partes iguales, trece inmuebles, entre tierras y casas, procedentes de la aceptación de tres herencias (padre, madre y tío), y ha llegado la hora en que queremos repartir los bienes que tenemos en común.

Según se desprende de la resolución del TEAC, 2488/2017/00/00 de 7-6-2018, y de diversas consultas vinculantes de la DGT (ejemplos: V0762-19, de 4-4-2019; V0036-20 y 0038-20, de 13-1-2020; V0196-20, V0197-20 y V0198-20, de 28-1-2020; V1732-20 de 2-6-2020), en mi caso, debe entenderse que concurren tres comunidades de origen mortis causa y no una sola, aunque los comuneros seamos los mismos y aun teniendo las mismas cuotas sobre todos los bienes, y por tanto su disolución supone la existencia de tres negocios jurídicos diferentes que deben realizarse de forma separada e independiente. Además, la DGT amenaza con que los bienes compartidos procedentes de orígenes distintos, no pueden mezclarse a efectos de extinguir conjuntamente todos ellos, calificándolo de permuta de cuotas de partirse conjuntamente, lo cual tributa como TPO, en lugar de AJD como ocurre con la extinción de condominio.

Sin embargo, el asesor fiscal y el notario a los que hemos consultado, nos animan a realizar una extinción de condominio de las tres herencias conjuntamente, dado que, en el ámbito de las Oficinas Liquidadoras con las que trabajan, este tipo de extinciones conjuntas es práctica habitual y tributan como AJD.

Para nosotros, los cinco hermanos, es más provechoso realizar una extinción de condominio en lugar de tres, pues así podemos distribuir los inmuebles en lotes más equitativos (reduciendo los excesos de adjudicación) y acordes a nuestros gustos, a parte del ahorro burocrático y económico que supone.

Al parecer, la mayoría de Oficinas Liquidadoras no han entrado en este asunto, por el momento, pero creemos que el peligro está ahí, y tememos que, aunque la Oficina Liquidadora tribute en principio como AJD la disolución conjunta de todos los bienes compartidos, pasados X años, la Agencia Tributaria nos comunique que en realidad hicimos una permuta y debemos tributar como TPO. ¡Eso sería debastador!

¿Qué opináis? ¿Podemos hacer una extinción de condominio conjunta sin miedo por ser ésta una práctica habitual, o debemos hacer tres extinciones de forma separada respecto de cada herencia para curarnos en salud?

Re: Extinción condominio de varias herencias a la vez

30/11/20 13:08

Desde el punto de vista civilista, y respetando cualquier otra opinión, se trata de una sociedad germánica en mano común en la que los comuneros han ido adquiriendo en distintos hitos diferentes cuotas por título de herencia. Así visto, desde el punto de vista tributario la extinción del condominio de las cuotas es un solo acto jurídico. Son temas complejos y en los que en ocasiones los expertos en tributario y los civilistas podemos discrepar. Por lo que tampoco quiero aseverar con rotundidad sino defender el enfoque en el que parece concluir también el notario. Un saludo y suerte

Re: Extinción condominio de varias herencias a la vez

30/11/20 15:49

Gracias por responder, Luis Catalina Celaya.

Desde mi humilde opinión, se trata de un claro caso de comunidad romana o por cuotas.

Por otra parte, no hay ninguna norma, civil o fiscal, que distinga a las comunidades de bienes por su origen, ni ningún precepto que exija que, en una comunidad de bienes única sobre diversos bienes, éstos deban surgir de un mismo negocio o acto; lo importante es la situación jurídica de comunidad y no el origen, único o múltiple, de la misma.

Según la tesis de la DGT, en mi caso concurren tres comunidades de origen mortis, aunque los titulares de las tres comunidades sea las mismas personas y sus cuotas sobre los bienes compatidos sean los mismos. Y en ese supuesto de tres condominios, "su disolución supondrá la existencia de tres negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados, no solo separada, sino, lo que es más sustancial, independientemente.” Además, “en caso de disolución simultánea de varias comunidades, si los comuneros intercambiasen inmuebles de una y otra comunidad de bienes como si de la adjudicación de los bienes de una única comunidad de bienes se tratara, tal intercambio tendría la consideración de permuta. Así resulta de lo dispuesto en el artículo 2 del texto refundido del ITP y AJD cuando establece que «el impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado,...». Por tanto, no siendo la verdadera naturaleza del acto realizado la de disolución de comunidad sino la de permuta, deberá tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, en los términos establecidos en el artículo 23 del Reglamento del impuesto.”

Sin embargo, según Resolución de la DGRN de 2 de noviembre de 2018, "cuando se disuelve una comunidad de bienes compuesta por bienes adquiridos por diferentes títulos,... en ningún caso cabe calificar dicho supuesto de permuta; la voluntad negocial es extinguir el condominio, no realizar una permuta, y siendo ésa la causa del negocio, es la que debe prevalecer." No es de recibo ignorar de plano la causa que informa el negocio desde un punto de vista civil, introduciendo requisitos no previstos por la norma (distinción de las comunidades por su origen) y calificaciones fiscales que presumen un fraude (permuta), para convertir la disolución de una comunidad de bienes en algo irreconocible.