Venta de segunda vivienda que ha estado alquilada durante años

Quisiera que me informaran sobre la venta de una vivienda adquirida en el año 1991 y que ha estado alquilada hasta Mayo del 2009, en su momento page por ella 72.000,- € la he vendido en Abril del 2010 en 315000,- € en su día un hijo me prestó 35000,- € para pagar una hipoteca que tenía esa casa con la condición de abonárselo el día de su venta, circunstancias de todos conocida (Crisis) es mi hijo el que me necesita ya que ha quedado en paro después de estar en una empresa fijo durante 12 años le he abonado los 35000,- € que en su día me dejo y le he prestado 237000,- € para librarlo de su hipoteca con un “Préstamo entre particulares” . Como se declara la venta, cuanto tendré que pagar a hacienda, si me lo pueden Vds., explicar se lo agradeceré. Un saludo

mientras responden otros más expertos que yo, lo primero decirte que creo no debes liarte tanto, una cosa es la venta de la casa, otra cosa es el alquiler, otra cosa son los préstamos entre particulares....

en cuanto a la venta de la casa, estarías obligado a declarar la ganancia patrimonial, que a grandes rasgos no es más que tributar por la diferencia entre el importe de la venta (independientemente de lo que luego hagas con ese dinero) y el coste de adquisición. En este caso, al ser la adquisición anterior al 31-12-94 entran en juego los llamados ´"coeficientes de abatimiento", es decir, que una buena parte de esa ganancia estará exenta. en el manual de renta que venden en hacienda y que también está en pdf en la web de la agencia tributaria tienes el procedimiento y la fórmula para calcular la ganancia en este caso. (como tengo el manual aquí delante, exactamente en la página 318)

un saludo.

Añadir a la respuesta de Landri.

La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión menos el de adquisición actualizado por coeficiente. El valor de transmisión es el de venta, los 237.000 euros, menos los gastos inherentes a dicha venta que corran por tu cuenta.

El valor de adquisición es el que pagaste en su día, los 72.000 euros, más los gastos de adquisición que corrieran de tu cuenta. Este valor se actualiza con el coeficiente del año 2010 para inmuebles adquiridos antes de 1994, el 1,2780. Pero a ese valor debes de restarle las amortizaciones anuales que eran deducibles en los años en que estuvo alquilada, cada una de ellas actualizada por el coeficiente correspondiente a ese año.

A la ganancia así calculada, generada de forma lineal desde la compra hasta el 19.01.2006 se le aplica un coeficiente reductor del 44,44% (tributas por el 55,56%) y la ganancia desde el 20.01.2006 hasta la venta tributa al 100%.

Lo que quede, pasa a formar parte de la base del ahorro, que tributa al 19% para los primeros 6.000 euros y al 21% para los excesos.

No hay datos suficientes para hacer todos los cálculos.

Saludos.

Gracias por las respuestas tanto a Landri como a Al. Rodrigo.
Para aclarar un poco más el tema, comentaros que:
1º- La venta del piso la efectué el 26 de Abril del 2010, por un importe de 310.000,-€
2º- La adquirí el 15 de Febrero de 1991, por 62500,- €
3º- El 17 de Marzo del 2007, cancelo una hipoteca que el piso tenia, mediante la amortización anticipada de 35000,-€ (cantidad que pedí prestada a mi hijo).
El 3 de Febrero del 2010 formalizo con escritura pública la carta de pago y cancelación de hipoteca.
El piso durante todo el tiempo que lo he tenido a estado alquilado, hasta Mayo del 2009 y los ingresos los he declarado, lo de restarle las amortizaciones anuales que eran deducibles en los años en que estuvo alquilada la vivienda, como y donde se puede buscar, no creo que tenga en mi poder papales tan antiguos.
1ª – Pregunta
Puedo restar los 35000,- € pagados al Banco en Marzo del 2007 de los 310.000,- €.
2ª- Con independencia de las cantidades que tengo que añadir por lo de la amortización, que tendría que pagar por esta venta.
Otra pregunta que nada tiene que ver con lo anterior pero que la venta del piso me da la posibilidad de prestarle a mi hijo 237.000,- € para librarlo de su hipoteca con un “Préstamo entre particulares” ¿Puedo con un documento privado y registrado en la Hacienda de la Junta efectuar este tipo de préstamo?
Gracias por todo

Lo primero, algo que no preguntas. La amortización, aunque no la hayas deducido, hay que tenerla en cuenta, pues la Ley se remite a la amortización fiscalmente deducible. Y ésta es el 3% sobre el mayor de dos valores: el de adquisición o el catastral, en ambos casos excluido el valor del suelo. Siguen faltando datos, haré los cálculos sin tenerla en cuenta, pero esto es incorrecto.

1ª No puedes incluir esos 35.000 euros de amortización del préstamo en el valor de adquisición.

2ª El valor de adquisición actualizado es 62.500 x 1,2780 = 79.875 euros (insisto en que estoy omitiendo el tema de la amortización, que sí debe de tenerse en cuenta). La ganancia total es de 310.000 - 79.875 = 230.125 euros.

Si no me he equivocado al contar, el número de días desde la compra hasta el 19.01.2006 es de 5.484 días y el número total de días desde la compra hasta la venta de 6.928 días. Calculemos:

a. Ganancia generada hasta el 19.01.2006 = 230.125 x 5.484 / 6.928 = 182.160,15 euros.
b. Ganancia generada desde el 20.01.2006, el resto, 47.964,85 euros.

De la ganancia generada hasta el 19.01.2006 está sujeta al impuesto el 55,56%, de la ganancia generada desde el 20.01.2006 el 100%, por tanto, ganancia sujeta al impuesto:

0,5556 x 182.160,15 + 47.964,85 = 149.173,03 euros.

Los primeros 6.000 euros tributan al 19% y el resto al 21%; la cuota son 31.206,34 euros. En principio este es un mínimo, vuelvo a insistir que he omitido las amortizaciones. También es cierto que si la vivienda es de un matrimonio, se puede rebajar en algo, al poderse tributar hasta 12.000 euros (6.000 euros cada uno en declaraciones individuales) al 19%.

3ª. En cuanto al préstamo. Debéis firmar un préstamo entre particulares, indicando el tipo de interés (puede ser cero) y los plazos y forma de devolución. Con ese contrato tenéis que ir a la hacienda autonómica, y liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales, con cuota cero (por exención) si no ponéis ni prenda ni garantía.

Saludos.

Sin saber los importes de las amortizaciones que se aplicaron en vivienda alquilada desde 1978 (solo conozco los 5 últimos años, ¿cómo saber que importe tengo que aplicar como amortizaciones ahora que tengo que tributar la venta del piso en el irpf 2014? Solo tengo constancia de recibos del IBI a partir de 2010. Gracias.