Venta de inmueble a precio inferior al de referencia

No es una pregunta sencilla. Hasta que llegó el valor de referencia (aplicable al comprador en su ITP), las comprobaciones de valor (generalmente al de pocos meses de haberse realizado la compra) se hacían sobre el comprador teniendo efectos sobre el vendedor. 

Al no ser ya aplicable la comprobación de valores sobre el comprador, las comprobaciones de valores se harán necesariamente sobre el vendedor. Y esto va a ser complicado para Hacienda porque desde 2018 el Supremo obliga a que Hacienda valore el inmueble in situ, lo cual es más complicado cuando el inmueble no es propiedad de quien está siendo investigado (vendedor) sino de un tercero (comprador), lo cual me genera muchas preguntas. Lo más seguro es que Hacienda siga realizando comprobaciones en base a valores catastrales y que los tribunales se los sigan tirando por falta de motivación. 

Al margen de esto, en caso de una tasación pericial contradictoria, es posible que Hacienda intente llevarte al huerto y fijar un valor elevado teniendo en cuenta la reforma posterior. Aquí se trata de que el perito de parte acredite, con cualquier medio de prueba (fotos, etc.), cuál era el estado de la vivienda en el momento de la venta.

Estoy especulando un poco. A ver si alguien más nos da su opinión.

Me uno a la conversación por ser un caso similar: Mis hermanos y yo hacemos la venta de un inmueble en 2022, por valor inferior al de referencia catastral, hablamos de un piso heredado a reformar y en un pueblo mediano, por eso venta a pérdida patrimonial.

Digamos que el valor catastral es de 51000, el de venta real 42000, y tengo una tasación hecha por la comunidad autónoma (Servicios de Valoración por Internet de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Castilla y León ) que emite un informe de "Valor de Bienes Inmuebles Urbanos por Precios Medios de Mercado", siendo este último valor incluso inferior al de venta (unos 38000 euros). ¿Sería vinculante y suficiente este informe para la AEAT, pudiendo entonces declarar -obviamente- el valor real de la venta (42000) sin mas tocamientos de h******* por parte del sr. inspector tras la declaración de IRPF? Gracias.
 
 

Vamos a ver, de cara a determinar el valor de venta y a los efectos de calcular la ganancia patrimonial en IRPF, NO se toma en cuenta el valor catastral ni el valor de referencia, sino el precio obtenido por la venta siempre que no sea inferior al valor de mercado. Tú caso parece muy claro, a los efectos de calcular la ganancia en el IRPF tenéis que poner el precio de venta (42.000€). Encima, si tenéis un informe de la Junta que fija que el valor de mercado es incluso menor al precio de venta, Hacienda no puede haceros una comprobación de valores para exigiros que declaréis un precio mayor a los 42.000€ (art. 134.1 LGT). Yo estaría tranquilo.

Cito el artículo 35 de la Ley de IRPF:

Nunca se sabe por donde saldrá Hacienda, porque en la zona se venden pisos (reformados) por 60, 70000 euros. El documento que poseo, en cuanto al valor tasado que hace la comunidad autónoma, especifica que prevalece el valor de referencia, entiendo que el espíritu de ese trámite ofrecido se enfoca a sucesiones, al ser la referencia así. Espero que no den problemas, visto como andan como perros buscando tres pies fiscales al gato. Como tiran con pólvora del rey....

Vamos a ver. El valor legal para el comprador (ITP) es distinto que para el vendedor (IRPF). Ya no solo es que la ley lo deja claro, es que hay consultas de la DGT que así lo establecen. El comprador tiene que declarar el valor de referencia en el ITP. Y el vendedor, en su IRPF, el precio obtenido o el de mercado si es mayor. No tiene más misterio. Y encima tienes una valoración de mercado de Hacienda que debería protegerte de acuerdo con el art. 134.1 LGT. 

Gracias por responder. Sí, conozco el criterio de la DGT de julio 2022 que prefiere el principio de estanqueidad tributaria y diferenciación según impuestos al caso concreto (ITPAJD <> IRPF), frente al principio de unicidad por el que parece que se decantan los tribunales según sentencias de estos últimos años. 

Pero el matiz que se añade al caso es que eso va bien cuando se vende en una situación "normal": en estos tiempos se suele vender un piso por un valor superior al de compra, o con pérdida si hay apuro en algún caso, generalmente valores superiores al del catastro. Pienso en las situaciones que se dan en las ciudades, mercados que suele ser siempre más dinámicos y crecientes, por tanto los precios están más situados en el alza.

Pero en este caso, y como he dicho, el piso se ha vendido o "saldado" por un precio tanto inferior al de mercado (el mercado real, de precios de venta habituales en la zona, hablando de otros pisos con reformas o mejor estado con precio mayor) como al de valor catastral. Total le sale gratis a Hacienda emitir una diligencia pidiendo dinero por algo que imagina según su criterio, la "banca siempre gana". Ése es el miedo que tengo, pero al fin y al cabo el caso es real: no hay dinero negro por medio, se ha vendido por saldar y evitar más gastos anuales y como única salida consensuada de los propietarios (no se deseaba mantener e invertir en un bien de esta baja calidad, sin mayor interés para los dueños).

Pues se va a declarar el precio real, lógicamente porque es lo que hay y punto, y a esperar en un futuro la reacción de Hacienda.

"Sí, conozco el criterio de la DGT de julio 2022 que prefiere el principio de estanqueidad tributaria y diferenciación según impuestos al caso concreto (ITPAJD <> IRPF), frente al principio de unicidad por el que parece que se decantan los tribunales según sentencias de estos últimos años."

No hay tal contradicción de criterios entre la DGT y los tribunales. El criterio de estanqueidad se aplica desde 1 de enero de 2022, que es cuando entró en vigor el valor de referencia para el ITP/ISD. El criterio de unicidad proclamado por los tribunales es para compraventas anteriores al 1 de enero de 2022, donde el valor de venta a efectos de IRPF y el valor de compra a efectos de ITP era el mismo: el valor de mercado.


Por otro lado, tú tienes un informe de Hacienda que declara que el valor de mercado no es superior a los 42.000€ que recibiste, y eso debería protegerte siempre y cuando se trate de una valoración "en vigor" para la fecha de la venta. Además, pongamos que Hacienda se pasa por el arco del triunfo ese informe de valoración y te hace una comprobación de valores al alza por considerar que el valor de mercado es más alto. En ese caso el Tribunal Supremo viene exigiendo que la valoración del inmueble sea individualizada y singular. ¿Tú crees que para una venta de 42.000€ Hacienda se va a molestar en llevar un funcionario a la casa para que la examine?

Y, por lo demás, olvídate del valor castatral y del valor de referencia, no son aplicables en el IRPF.

Efectivamente: Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V1694-22, de 15-07-2022.

Hola. Una última duda es si los gastos de inmobiliaria al restarlos del valor de venta, se ha de incluir también el IVA de esa factura. Y por consiguiente el IVA de la factura de notaría al valor de adquisición del inmueble. Gracias un saludo. 

Si, el Iva de un gasto es más gasto para las personas físicas.