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Vivienda alquilada: dudas cálculo amortización por depreciación
¡Hola!
Estoy haciendo la declaración de la renta de mi suegra. Tengo una duda. A ver si me podéis ayudar. Intentaré explicarme lo mejor posible. Puede que me equivoque diciendo algo incorrecto. Si es así, decídmelo y lo aclaramos.
Mis suegros estaban casados en régimen de gananciales. En 2020 él fallece. Ella mantiene la propiedad del 50 % de la vivienda. El 50 % de él lo heredan sus dos hijas, pero mi suegra recibe el usufructo vitalicio de este 50 %.
En 2022 la vivienda se alquila. Incluyo el alquiler en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Entre los gastos de la vivienda fiscalmente deducibles se encuentra las cantidades destinadas a la amortización. Copio del manual de ayuda de la AEAT:
--- CORTAR ---
"Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
a. Coste de adquisición satisfecho, que será:
Estoy haciendo la declaración de la renta de mi suegra. Tengo una duda. A ver si me podéis ayudar. Intentaré explicarme lo mejor posible. Puede que me equivoque diciendo algo incorrecto. Si es así, decídmelo y lo aclaramos.
Mis suegros estaban casados en régimen de gananciales. En 2020 él fallece. Ella mantiene la propiedad del 50 % de la vivienda. El 50 % de él lo heredan sus dos hijas, pero mi suegra recibe el usufructo vitalicio de este 50 %.
En 2022 la vivienda se alquila. Incluyo el alquiler en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Entre los gastos de la vivienda fiscalmente deducibles se encuentra las cantidades destinadas a la amortización. Copio del manual de ayuda de la AEAT:
--- CORTAR ---
"Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
a. Coste de adquisición satisfecho, que será:
- En el caso de inmuebles adquiridos a título oneroso: el precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
- En el caso de inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación: el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
b. Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, este se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)."
--- CORTAR ---
¿Cómo he de calcular la amortización por depreciación?
1) ¿Lo hago según el supuesto de "inmuebles adquiridos a título oneroso"? ¿Cojo el valor de 50 % de la vivienda que siempre ha sido de ella?
2) ¿Lo hago por el supuesto de herencia? En este caso ella no ha heredado nada, sino que ha recibido el usufructo del 50 % de la parte de él. ¿Se puede calcular a cuánto asciende este usufructo?
3) Si el valor catastral es mayor que el coste de adquisición, ¿aplico el 3 % a este valor catastral y esta cantidad es la que deduzco?
El valor catastral es menor que el 50 % del valor de adquisición de la vivienda, pero mayor que la adquisición por herencia, pues entiendo que para mi suegra es 0 (porque lo han heredado sus hijas). Y aun dándole un valor monetario al usufructo, creo que sería bastante inferior al valor adquirido a título oneroso.
Espero que podáis ayudarme. Muchas gracias.
Un saludo.