Según el sitio web de la Agencia Tributaria: para calcular la ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF y, en paralelo, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU) en la ciudad de Cáceres, es necesario analizar varias operaciones. A continuación, detallo cada cálculo en función de los datos proporcionados:
1. Cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, considerando los costes asociados. Datos clave:
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Valor de adquisición:
- En 2007, se adquirió la vivienda por 499.000 euros al 50 % (249.500 euros cada uno).
- B adquirió en 2011 el 50 % de A por donación. En este caso, el valor de adquisición es el valor original que tuvo para A en 2007 (249.500 euros, ya que las donaciones no alteran este valor a efectos del IRPF).
- En 2017, B compró el usufructo restante por 21.000 euros. Este importe se suma al coste de adquisición.
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Por tanto, el valor total de adquisición de B será:
249.500 € (su mitad original) + 249.500 € (mitad recibida por donación) + 21.000 € (compra del usufructo) = 520.000 euros.
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Valor de transmisión: 380.000 euros.
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Pérdida patrimonial:
La venta se realiza por un precio inferior al valor de adquisición (520.000 € - 380.000 € = -140.000 €, lo que representa una pérdida patrimonial). Esta pérdida no genera tributación en el IRPF, pero puede compensarse con otras ganancias en la declaración.
2. Cálculo de la plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal se calcula en función del incremento del valor del terreno durante el periodo de tenencia del inmueble. Este cálculo depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos entre la adquisición (2007) y la transmisión (2025). Datos clave:
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Base imponible: Es el incremento teórico del valor catastral del suelo. El Ayuntamiento de Cáceres aplica unos coeficientes máximos en función de los años de tenencia, que van del 0,08 al 0,45 por año.
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Valor catastral del suelo: Este dato se encuentra en el recibo del IBI.
Fórmula básica: Base imponible=Valor catastral del suelo×Coeficiente por an˜os de tenencia\text{Base imponible} = \text{Valor catastral del suelo} \times \text{Coeficiente por años de tenencia} Periodo de tenencia: De 2007 a 2025 han transcurrido 18 años. Tipo impositivo: En Cáceres, el tipo máximo del IIVTNU es del 30 % sobre la base imponible. Para obtener el cálculo exacto de la plusvalía municipal, será necesario consultar el valor catastral del suelo del inmueble. Sin este dato, no es posible determinar la cuantía exacta.
3. Conclusión
- En el IRPF, la operación genera una pérdida patrimonial de 140.000 euros, por lo que no habría que pagar impuestos, pero esta pérdida podrá compensarse en la declaración de la renta de B.
- La plusvalía municipal dependerá del valor catastral del suelo y los coeficientes establecidos por el Ayuntamiento de Cáceres. Se recomienda consultar el recibo del IBI y acudir al Ayuntamiento para obtener el cálculo definitivo.
Si necesitas un análisis más detallado o ayuda para determinar el valor catastral, te sugiero contactar con un profesional especializado.
