Duda análisis fundamental / comparativa con inversión inmobiliaria

Hola,

Estoy intentando aprender a hacer una comparativa entre el retorno de una inversión inmobiliaria y una acción o un grupo de acciones. He estado buscando información al respecto pero no me acabo de aclarar. Vi en la conferencia anual de AzValor, que comparaban el Free cash flow yield (%) con el equivalente a los ingresos generados por alquiler una vez descontados los gastos. A ver si alguien de vosotros me lo puede aclarar.

Voy a proponer un supuesto para ver si mis cálculos serían correctos:

Suponemos que compramos un inmueble:

Precio: 115.000€
Impuestos, gastos hipoteca y otros gastos para formalizar compra: 17.000€
20% de entrada: 23.000€

Hipoteca (80%): 92000

Por tanto a efectos prácticos y sin tener en cuenta la deuda, en principio se desembolsan 40.000€ (20% de entrada + impuestos + gastos).

La hipoteca es a 30 años y interés fijo del 2.75%. Cuota: 375€
Pongamos que se alquila por 650€/mes.

Otros gastos (seguros, comunidad,IBI,etc..)=1800€

Por tanto:

Ingresos totales anuales: 7800€
Gastos anuales: 4500 (hipoteca) + 1800€ (otros gastos) = 5.800€

Por tanto a final de año quedarían: 7800 - 5800 = 2000€

Esos 2000€, ¿seria el equivalente al Free cash flow en el análisis de una acción? ¿Se puede decir que el free cash flow yield de la inversión inmobiliaria seria 2000*100/40000 = 5%?

Saludos y gracias!

Yo creo que está correcto, además un retorno del 5% es más o menos lo que se está moviendo el sector inmobiliario. Desde luego este planteamiento es el que se debería hacer mucha gente a la hora de comprar un inmueble y extratipar la rentabilidad esperada por la falta de liquidez, handicap importante en este tipo de inversiones.

Hola Theme,

Gracias por la respuesta. Habria que tener en cuenta que se obtiene un 5% pero con gran apalancamiento. Lo cual supone un riesgo mucho mayor.

Mi duda es, a que ratio bursatil equivaldria ese 5% que calculo en el ejemplo del piso. O sea en una empresa, cual seria la caja que queda.

Saludos!

No estaba fácil de encontrar, el enlace no funciona con el correo interno.

Después de comer lo leo más despacio y te digo algo.

A ver, creo que te dejas algo, cuando calculas el rendimiento de una inversión hay que considerar todos los flujos de entrada y de salida conforme estas haciendo, pero al final hay que sumar al rendimiento de la inversión el valor residual del bien en el que has invertido.

En este caso, el valor residual es el valor del piso dentro de treinta años que ya será totalmente de tu propiedad y en los cálculos que haces no lo incluyes ni como rendimiento, ni como un bien capaz de seguir dando rendimientos aun después de los 30 años.

Aunque el piso en ese tiempo haya sido destrozado y esté para el derribo, siempre te queda el valor de tu parte en solar.

Lo normal es que un piso con 30 años esté en condiciones de seguir dando su rendimiento en alquiler, pero a partir de entonces los flujos de entrada serán mucho mayores que los de salida porque ya no tendrás que pagar la hipoteca y el rendimiento aumentará.

Tiene mala fama la inversión en inmuebles en estos momentos porque venimos de donde venimos, pero siempre es buena inversión, el problema es que inmovilizas recursos y en bolsa siempre están líquidos.

Dile a Amancio Ortega que está tonto y no sabe lo que hace comprando inmuebles jajaja

Hola Jose Manuel. Gracias por la respuesta.

Esta claro que en este caso no tenemos en cuenta como fluctua el valor del bien durante su vida.

Lo que me gustaria es, conocer que ratio bursatil equivaldria a este calculo que he hecho sobre el piso. Esta claro que en el caso de una accion, es dificil (o al menos mas dificil que en un piso) proyectar los ingresos a futuro de la empresa. Pero si que es factible que conociendo el precio de la accion y el beneficio que esta accion produce en el ultimo año se puede sacar un % de beneficio que esta produce (que luego repartira en dividendo, lo usara para crecer, quitar deuda... Etc). Que valor hay que coger para realizar esa operacion?? Creo que es el flujo de caja libre. Seria asi? Gracias maestro.

No es que fluctúe más o menos el valor del bien. Lo que digo es que en el cálculo del rendimiento no estas incluyendo que al final tu tienes un piso. Ese rendimiento que calculas del 5% deberías aumentarlo por dos motivos: UNO que el piso después de los 30 años te dará un rendimiento mayor que ese 5% al bajar los flujos de salida como consecuencia de haber pagado la hipoteca y DOS que el valor del piso que pasará a ser de tu propiedad, debes contarlo como rendimiento de la inversión.

No se si te entiendo, pero deberías calcularlo sobre el precio de compra más los gastos y los rendimientos son los beneficios que da la empresa (BPA). Lo que no te dan en dividendos, aumenta el valor de la empresa.

Si haces los cálculos a perpetuidad conforme se hace en el DCF, en esa fecha que se supone será la del día del juicio final, siempre se cumple que Beneficios = Flujos de caja = (Valor contable + dividendos - capital aportado)

Entonces, si he entiendo bien, ese 5% (2000€/año), equivaldria al Beneficio de la empresa. Si el piso fuese propiedad de 10 personas (10 acciones) el BPA, seria de 200€/accion.

Pensaba que estos 2000€ eran el Free Cash Flow y el Beneficio se calculaba de otra manera.

Gracias Manolo!

No, el 5% sería el saldo de flujos anuales durante el tiempo que dura la hipoteca, después de los 30 años que dura la hipoteca, esos flujos aumentarían porque ya no tendrías la salida de la hipoteca y para calcular los flujos totales de toda la vida de la inversión, tienes que contar lo que obtendrías por el piso al final de la inversión.

Para calcular el beneficio económico total de la operación tienes considerarlo todo, incluido el valor residual del piso y cuando lo hagas verás que te coincide con los flujos totales calculados.

Lo que habria que meter tambien es lo que te sajan hoy en dia los bancos por seguros obligatorios para darte una hipoteca fija al 2,75%

Hoy en dia se puede conseguir a ese tipo sin ninguna vinculacion. Solo contratando el seguro obligatorio.