Permuta.... cambio solar por vivienda.... ¿y hacienda qué?

Hola a todos.

Voy a pedir consejo a ver si alguien que haya pasado por lo mismo me puede orientar.

Explicación de la falla, quiero decir de la situacion (voy a intentar hacerlo de la forma más clara y concisa):

Mi madre y mi tio tienen un solar al 50%.

LLegan a un acuerdo con un promotor/constructor para hacer un cambio de obra (permuta).

A cambio del solar mi tio recibe 2 viviendas y mi madre otras 2 (entregadas en agosto del 2007)

Situación de mi madre: ama de casa, toda su vida. Con esto quiero decir que nunca ha trabajado.
Mi padre es jubilado (por tanto siempre han hecho una declaración de renta conjunto con lo que ganaba/gana mi padre... era trabajador asalariado de una fabrica).

Pues bien ahora viene el quid de la cuestion.... le han comentado a mi madre, que tanto ella como mi tio van a tener que pagarle a hacienda alrededor (+ ó -) unos 10 millones de las antiguas pesetas cada uno.

Asi pues la pregunta es:

¿como le afecta a mi madre toda esta operación (me refiero al cambio del solar por las viviendas)? Antes cuando tenia el solar no pagaba nada.

¿que impuestos tiene que pagar ahora mi madre?

¿debe hacer algun tipo de declaracion especial a hacienda?

No se,... si alguien me puede echar una mano le estaria muy agradecido.

Por favor si necesitais mas datos pedirlos (anque basicamente son los ya expuestos)

Muchas gracias

Trist

Para poder entender una permuta hay que entender que son dos operaciones agrupadas en una sola. Hay una venta y una compra. Cada operación con sus impuestos.

Por un lado se vende un solar. El comprador, como los vendedores no son ni empresarios ni profesionales, deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor (vendedores en este caso) el impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana. Además los vendedores tienen una ganancia o pérdida patrimonial a incorporar en su IRPF, en la base imponible del ahorro, obtenida como diferencia entre el precio de venta y el de compra del solar.

Al tratarse de una permuta el precio de venta es el valor de mercado de las viviendas que se reciben en el momento en que se entregan. El valor de adquisición debe actualizarse mediante coeficiente. Y si el solar fue adquirido antes del 31.12.1994 se pueden aplicar coeficientes reductores a la ganancia obtenida desde la adquisición hasta el 19.01.2006.

Esta ganancia puede declararse no cuando se vende el solar, si no cuando se reciben las viviendas.

Por la entrega de las viviendas (primera transmisión) tu madre y tu tío habrán pagado el IVA. Por último, cada uno recibe dos viviendas. Si una de ellas (para cada uno) pasa a ser su vivienda habitual no tributarán por ella en IRPF, pero la segunda vivienda o bien les genera un rendimiento de capital inmobiliario o bien les genera una imputación de renta inmobiliaria.

No deben hacer ningún tipo de declaración especial.

Saludos.

Al.Rodrigo.... eres un crack... un monstruo.

Esquematizando tu explicación seria esto (a ver si lo he entendido).

Por la venta del solar:

El vendedor (mi madre y tio) deben pagar:

Impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana.

Ganancia patrimonial a incorporar a su IRPF.

¿Es así no?

Pues una duda. ¿estas dos cosas cuando se pagan ... cuando se entregan las viviendas o cuando se cede el solar? (he entendido que es ahora, a la entrega de la viviendas?

Respecto a lo de la ganancia patrimonial: Si se supone que el solar valia, por ejemplo 100 millones de pesetas, lo unico que hemos hecho es cambiarlo por unas viviendas que tienen el mismo valor ¿no?.
Si es así no hay ganancia patrimonial (hemos cambiado una cosa por otra que vale lo mismo). ¿es correcto este planteaminto?

2ª Parte de la operación: Entrega de viviendas.

Respecto al Iva: Que yo sepa mi madre NO ha pagado nada, ... creo (ya lo confirmaré) que lo ha pagado el promotor porque así estaba estipulado.

Más cosas: Las viviendas que le han entregado a mi madre NO van a ser su vivienda habitual: Una es donde se ha puesto a vivir mi hermano y la otra es donde me he puesto a vivir yo (nos hará más adelante una donación).

Por tanto, lo que tu comentas de: ".... o bien le genera un rendimiento del capital inmobiliario o bien le genera una imputación de renta inmobiliaria"
¿Que significa eso exactamente?
¿Como se traduce en palabras coloquiales esos terminos?

.... Ahora mismo se me acaba de encender una bombilla: ¿se podría empadronar mi madre en uno de los pisos con lo que una de las nuevas vieviendas pasaria a ser su vivienda habitual y así un problema menos? ¿es posible?

Gracias

Trist

El impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana devenga en la venta del solar, se debe liquidar en un plazo de 30 días a contar desde el momento de la transmisión. Puede que se haya acordado que lo pagase el comprador.

La ganancia o pérdida patrimonial puede incorporarse en el año en que se vende el solar o en el año en que se entregan las viviendas. Como ya digo, el resultado puede ser una ganancia, una pérdida o incluso que el resultado de la variación patrimonial sea cero, pero en cualquier caso hay que declararlo.

La entrega de las viviendas es un hecho sujeto y no exento del IVA, puede que se haya acordado que lo pague el promotor haciendo el ingreso en Hacienda y sin que tu madre ni tu tío hayan tenido que pagar cantidad alguna.

Una persona sólo puede tener una vivienda habitual en cada instante. Si se tienen más viviendas o bien se tienen arrendadas y se obtiene un rendimiento de capital inmobiliario o bien son segundas viviendas a disposición de esa persona, entendiendo Hacienda que con ello tienes un rendimiento (imputación de renta) que viene a ser el 2% (1,1% en caso de valor catastral revisado) del valor catastral.

Tu madre ya tendrá su vivienda habitual, además el empadronamiento por sí solo no garantiza que una vivienda sea habitual. Mientras esas viviendas la pertenezcan y seais los hijos los residentes tendrá por cada una de ellas un rendimiento neto de capital inmobiliario que como mínimo habrá de ser igual al importe de aplicar el cálculo de imputación de renta (ese 2% o ese 1,1%).

Por último, aunque no suelo tener costumbre. Entrando en el ámbito de la "rumorología". E insisto, son rumores. Si va a haceros la donación a los hijos, creo que he visto que sois de Valencia y que tenéis bastantes beneficios en el impuesto de donaciones. Bueno, pues tampoco os despistéis mucho. Ahora está empezando a ponerse de moda, con la nueva legislatura, hablar de nuevo sistema de financiación de las autonomías. Puede que una de las consecuencias de este posible nuevo sistema es que se corte las alas a las rebajas de ciertas autonomías en el impuesto de sucesiones y donaciones (parece que los catalanes ya están de acuerdo con ello).

Saludos.

Vayamos por partes ( a lo práctico):

1º.
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El impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana devenga en la venta del solar, se debe liquidar en un plazo de 30 días a contar desde el momento de la transmisión. Puede que se haya acordado que lo pagase el comprador.
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Entonces de esto ya me olvido, puesto que debe estar ya pagado (el solar se cedió hace más de 2 años... tiempo que se ha tardado en construir el edificio y puesto que dices que se debe liquidar en un plazo de 30 dias, pues eso, que ya debe estar más que liquidado.)

2º.
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La ganancia o pérdida patrimonial puede incorporarse en el año en que se vende el solar o en el año en que se entregan las viviendas. Como ya digo, el resultado puede ser una ganancia, una pérdida o incluso que el resultado de la variación patrimonial sea cero, pero en cualquier caso hay que declararlo.
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¿Que es exactamente la ganancia o perdida patrimonial? ... Es que no lo acabo de entender. Para mi este seria el razonamiento: Mi madre ha perdido un solar y ha ganado 2 viviendas que valen lo mismo....

3º.-
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La entrega de las viviendas es un hecho sujeto y no exento del IVA, puede que se haya acordado que lo pague el promotor haciendo el ingreso en Hacienda y sin que tu madre ni tu tío hayan tenido que pagar cantidad alguna.
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Creo que ese Iva lo ha pagado el promotor.... ya lo confirmaré

4º.-
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Una persona sólo puede tener una vivienda habitual en cada instante. Si se tienen más viviendas o bien se tienen arrendadas y se obtiene un rendimiento de capital inmobiliario o bien son segundas viviendas a disposición de esa persona, entendiendo Hacienda que con ello tienes un rendimiento (imputación de renta) que viene a ser el 2% (1,1% en caso de valor catastral revisado) del valor catastral.

Tu madre ya tendrá su vivienda habitual, además el empadronamiento por sí solo no garantiza que una vivienda sea habitual. Mientras esas viviendas la pertenezcan y seais los hijos los residentes tendrá por cada una de ellas un rendimiento neto de capital inmobiliario que como mínimo habrá de ser igual al importe de aplicar el cálculo de imputación de renta (ese 2% o ese 1,1%).
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Ese rendimiento neto del capital inmobiliario que se supone tiene mi madre por cada vivienda (es decir, ese 2% o ese 1.1%) sobre que se cantidad se calcula.

5.-
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Por último, aunque no suelo tener costumbre. Entrando en el ámbito de la "rumorología". E insisto, son rumores. Si va a haceros la donación a los hijos, creo que he visto que sois de Valencia y que tenéis bastantes beneficios en el impuesto de donaciones. Bueno, pues tampoco os despistéis mucho. Ahora está empezando a ponerse de moda, con la nueva legislatura, hablar de nuevo sistema de financiación de las autonomías. Puede que una de las consecuencias de este posible nuevo sistema es que se corte las alas a las rebajas de ciertas autonomías en el impuesto de sucesiones y donaciones (parece que los catalanes ya están de acuerdo con ello).
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Pues no me extrañaria nada puesto que todas o casi todas las comunidades autonmas donde no hay impuesto de doncaciones son las gobernadas por el PP, así que no me extrañaria nada que PSOE (junto con los catalanes como tu bien dices -el tripartito ya dijo en su momento que estaba en contra de eliminar ese impuesto-) quiera acabar con esta ventaja fiscal..... Puñetera politica asquerosa... En fin

Por si acaso voy a habl

En lo relativo al punto 2º y olvidando en un primer momento cualquier tema legal o fiscal. Cuando alguien vende algo, supongo que estamos de acuerdo en que esa venta le supone un beneficio o una pérdida, dependiendo de si vende por un precio superior o inferior al que compró.

Complicándolo ahora un poco más. Cuando alguien vende algo, obteniendo un beneficio o una pérdida, la Ley establece que tienes que declarar ese beneficio o esa pérdida obtenida. La misma Ley llama al beneficio, “ganancia patrimonial” y a la pérdida, “pérdida patrimonial”.

Y la Ley también marca cómo debe valorarse ese beneficio o esa pérdida, en muchos casos coincidirá con el beneficio o con la pérdida que cualquiera somos capaces de calcular, esto me costó X y lo he vendido por Y, luego he ganado o perdido Y – X. Pero en otros muchos casos no va a coincidir, pues establece unos criterios específicos. Lo que se suele establecer es el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Antes de seguir hago otra aclaración. Tu madre ni ha perdido un solar ni ha ganado dos viviendas. Ha hecho una permuta, o traducido, ha vendido un solar y el precio de venta ha sido dos viviendas (un pago no en metálico, sino en especie).

Como ha vendido un solar, volviendo al principio, ha obtenido un beneficio o una pérdida. Para calcularlo (fiscalmente) debemos tener en cuenta por cuánto compró tu madre el solar y por cuánto lo vendió.

El valor de adquisición o compra es lo que realmente pagó por él. La Ley nos va a permitir sumar a este desembolso los gastos inherentes a la compra y además, al tratarse de un inmueble, nos deja actualizar este valor multiplicándolo por un coeficiente (coeficiente de actualización). El valor de venta es el valor de mercado de las viviendas que recibe. ¿Cómo sabemos este valor de mercado? En este caso es bastante fácil, el promotor además de estas viviendas está construyendo otras en el mismo solar y las va a poner o las ha puesto a la venta, además va a ingresar en la Hacienda un IVA por esas viviendas entregadas, la base para calcular ese IVA también es el valor de mercado de esas viviendas.

Ya tenemos los valores fiscales de compra y venta. Restamos al valor de venta el de compra y tenemos el beneficio o la pérdida que hay que incorporar (en este caso) en la declaración de IRPF.

Por último, en lo concerniente a la pregunta del punto 4º. El porcentaje se calcula todos los años sobre el valor catastral total del inmueble, el que figura en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.

Saludos.

Al.Rodrigo... un millon de gracias por tu ayuda.

Leyendo tu ultima explicación, me ha venido una cosa a la cabeza, y es que hay un problema (al menos para mi, claro que soy ceporro en todas estas cosas).
Mi madre/tio no compraron el solar, si no que lo tienen fruto de una herencia de su padre (mi abuelo) hace más de 50 años...

Entonces.... ¿cómo se sabe ese hipotetico precio de compra para calcular la resta X-Y? (siguiendo tu ejemplo).

Mas cosas: cuando dices: ".... El valor de venta es el valor de mercado de las viviendas que recibe....."

¿Te refieres a lo que pone en la escritura (que nos dió el notario) de lo que vale cada vivienda?

Sobre esto:
¿Cómo sabemos este valor de mercado? En este caso es bastante fácil, el promotor además de estas viviendas está construyendo otras en el mismo solar y las va a poner o las ha puesto a la venta, además va a ingresar en la Hacienda un IVA por esas viviendas entregadas, la base para calcular ese IVA también es el valor de mercado de esas viviendas.
Yo no se el promotor por cuanto ha vendido cada piso, (y en relación con la anterior pregunta) igual mi piso pone en la escritura que vale por ejemplo 100.000€ y el otro piso exactamente igual que el mio el promotor lo ha escriturado por 200.000€ .

Si es así ¿podemos tener problemas con hacienda o al ser dos pisos iguales los ha tenido que escriturar obligatoriamente por el mismo precio.?

Muchas gracias de nuevo

Trist

En el caso de haber recibido el solar por herencia o por donación el valor de adquisición a tener en cuenta es el valor que se tuvo en cuenta en el impuesto de sucesiones o en el de donaciones.

PERO, con miedo de volver a liar el tema, voy a replantear toda la situación. El valor de adquisición ya me da lo mismo, y además ni tu madre ni tu tío creo que van a tener que declarar nada en IRPF.

Y me explico. Aunque te he dicho que la ganancia puede declararse en el año en que se entregó el solar o en el que se reciben las viviendas, siendo estricto hay que decir que se deben declarar en el año en que se entregó el solar, si bien el pago puede diferirse al año en que se reciben las viviendas.

Por los mensajes anteriores creo deducir que la entrega del solar al promotor se ha realizado antes del 20.01.2006 (de lo contrario, por favor, dímelo). La ganancia obtenida debió declararse en el ejercicio en el que se entregó el solar, de acuerdo con la legislación vigente para ese ejercicio.

No sé si te acuerdas de los coeficientes de reducción de la ganancia para bienes adquiridos antes del 31.12.1994. Estos coeficientes (denominados de abatimiento) marcan un porcentaje de la ganancia NO SUJETO al impuesto.

Permíteme andar en este momento con un poco de tecnicismos, pero remarco lo de "no sujeto", bastante distinto a "exento". El resultado económico de algo no sujeto a un impuesto y algo exento es lo mismo, no tributa por ese impuesto. Pero lo exento mantiene obligaciones sobre aspectos secundarios de los impuestos, como por ejemplo la obligación de declaración; mientras que lo no sujeto no mantiene estas obligaciones.

Por la antigüedad de la propiedad del solar y por la aplicación de los coeficientes de abatimiento, si los solares fueron entregados al promotor antes del 20.01.2006, la ganancia obtenida en el momento de la entrega, estaba "no sujeta", no tenían por qué declarar esa ganancia en ese año, por tanto creo que es mejor que ahora no incorporen ni tu madre ni tu tío nada en el IRPF.

Saludos.