Elevados diferenciales en las hipotecas

Pues ya que lo preguntas, aprovecho y doy mi opinión sobre este tema que, como muchos ya advierten, seguro que será algo sobre lo que tendremos que tratar en el futuro del mismo modo que hoy se habla de las cláusulas suelo que se pusieron de moda en los últimos años.

En el escenario actual de escasísima liquidez de TODAS las entidades bancarias, yo veo lógico que el dinero aumente de precio. No olvidemos que, a pesar de la "ayudita" que le ha prestado el BdE a la banca española, aún persiste la paradójica situación de que los depósitos a plazo de muchos bancos ofrecen tipos de interés por encima del que algunos pagamos por nuestros préstamos hipotecarios.

Lo que en buena lógica debería funcionar con un diferencial sobre el EURIBOR ligeramente negativo para los depósitos y uno ligeramente positivo para los préstamos hipotecarios y algo mayor para los préstamos personales, ahora mismo no se cumple debido a un valor del EURIBOR anormalmente bajo. Y como el llegar a dar cero intereses por los depósitos (o incluso cobrar por el dinero depositado) no sería muy bien recibido por los ahorradores, los bancos no tienen más opción que trabajar con diferenciales positivos en ambos casos y, para que les salgan las cuentas, no tienen problema en subir los diferenciales de los préstamos a unos niveles que parecen abusivos. De esa percepción (aparte de la ya mencionada escasez de las reservas de los bancos y de la mermada capacidad de endeudamiento general de sus clientes) se derivaría la limitada concesión de préstamos que se da hoy en día.

Quizá lo peor de esto sea la enorme diferencia entre lo "poco" que pagan por el dinero los que lo pidieron hace cinco años y lo "mucho" que tendrán que pagar por ese mismo dinero los que lo quieran pedir hoy. Aunque en este aspecto, al menos en el caso de los préstamos hipotecarios, los actuales prestatarios cuenten con la ventaja de la caída de precios que se ha dado en el mercado inmobiliario. Esta compensación es algo menos clara para quienes pidan un préstamo personal, ya que los bienes de consumo no han bajado sus precios tanto como han subido los intereses requeridos para su financiación. Pero en el caso de los salarios es donde, para mí, más nociva será la diferencia entre la (¿alta? ¿correcta?) remuneración de los que aguanten en su trabajo toda esta crisis y los que no tengan mas remedio que asumir los nuevos salarios post-crisis, en muchos casos por debajo de la mitad de los que aún cobran los primeros.

Por otra parte, y también en mi opinión, la oferta comercial de la banca me parece que es completamente inflexible y que se adapta mal a las distintas condiciones de cada solicitante de un préstamo hipotecario. No he visto ni una sola entidad a la que se le haya ocurrido ligar el diferencial a aplicar a la duración del préstamo o al porcentaje solicitado respecto al valor de tasación. Como ejemplo (por favor, que algún director comercial de un gran banco tome nota) yo propondría algo parecido a esto:

A = Plazos de amortización entre 10 y 30 años
B = Porcentaje valor de tasación entre el 20% y el 90%
Tipo de interés variable revisable en función de EURIBOR + A / 10 x B

Así pues, por aplicación de la fórmula, los diferenciales a aplicar variarían entre 0,20% y el 2,70%, adaptándose bien a unas condiciones bien distintas entre ambos casos extremos.

A esta fórmula se le pueden aplicar otros factores como bonificaciones por domicilicación de nómina, contratación de seguros de hogar, vida y/o desempleo, etc.

Por supuesto, un correcto estudio de la capacidad de endeudamiento del solicitante sería lo que definiría el mínimo plazo de amortización posible, pero el hecho de que el diferencial dependa además del porcentaje B permite al solicitante jugar con los recursos propios que pudiera estar dispuesto a aportar para conseguir un menor coste de la financiación.