Herencia, Venta y Escrituración - escrituras

Buenas tardes, les voy a plantear lo que le sucede a mi madre.

Sus padres fallecieron este año, ellos tenían una casa al norte de Madrid, al ser heredera única el 100% del inmueble lo hereda ella.

Hemos contactado con una inmobiliaria para venderlo, y nos interesa venderlo cuanto antes ya que no nos podemos hacer cargo de mantener otra casa, y nos ha salido un comprador.

Ahora aquí expongo en una serie de puntos todo el 'problema':

- La casa se puso en venta por 83.000€, se trata de un piso de hace 40 años, está en buenas condiciones y reformada.

- Ahora mismo todos los papeles de la herencia para pagar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía municipal (impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), están en una gestoría, y creo que también hay que cambiar las escrituras del piso a su nombre para la venta.

- Pues bien, el comprador puesto que su banco no le cubre más del 80% del precio, nos exige en la propuesta de compra que nos ha facilitado la inmobiliaria que en la escrituración pública de la venta pongamos un precio de 95.000€, para que su banco le de más cantidad y así llegar al precio de venta.

Y lo que yo me planteo es:

Según me he informado, y puesto que todavía no se han rellenado los papeles, es que podemos poner en el Impuesto de Sucesiones un valor del inmueble más alto sin inflarlo demasiado (en Madrid está bonificado al 99%, por lo que subirlo no es mucho más), y aunque recibamos 83.000€, como en verdad es como si lo vendieramos por 95.000€, si en el impuesto de sucesiones ponemos por ejemplo 85.000€, esa diferencia de 10.000€ entre el valor de venta ficticia (95.000€) y el valor del inmueble adquirido en herencia (85.000€) se pagaría de IRPF el 19% los 6.000e primeros y luego al 21% los 4.000e restantes, pero en la declaración se pueden descontar todos los gastos generados (plusvalia, sucesiones, gastos de notario, inmobiliaria, etc) y al final la cantidad a pagar no creo que sea superior a 1.500€, si se escriturara por el verdadero precio de venta no habría que pagar casi nada, pero bueno... como ya he dicho urge la venta.

Otro aspecto es como justificar esos 12.000€ ficticios que se supone que recibimos entre lo que nos paga (83.000€) y lo que se escritura la venta (95.000€), en la agencia nos han dicho como arras en forma de señal se podría hacer.

Y por último como el impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana se va a pagar por la herencia, tengo entendido que no se paga dos veces si heredas y vendes el mismo año, así que eso nos lo ahorraríamos. Por lo que la única diferencia entre escriturar la venta por 83 o por 95 sería el IRPF.

En la inmobiliaria nos han dicho que es una práctica habitual y que no tendríamos problemas, ya que Hacienda mira más cuando se vende por debajo del valor catastral y no por alto, ya que estás pagando encima más impuestos, por lo que entiendo que es una cosa habitual, ya que los bancos al cubrir el 80% no todo el mundo tiene ahorros para pagarlo por completo.

Gracias por leerlo y espero que me ayudéis, gracias!

Respecto al IRPF: no pagarás por la base del ahorro, sino por la base general puesto que la adquisición y venta del piso se ha hecho en menos de un año.

Por otra parte en el IRPF se valoran los bienes a valor de mercado, independientemente del valor que le hayas dado en Sucesiones, así que seguramente si lo inflas la AEAT te lo va a desinflar para cobrar lo suyo.

En lo que respecta al resto me parece una farfulla muy curiosa (o incluso una estratagema de la inmobiliaria para cobrar más).

Gracias por responder.

Me podrías explicar mejor lo de IRPF según base ahorro o general, ¿en qué se diferencia? ¿habría que pagar más? en este caso de herencia también?

Lo del impuesto de sucesiones lo había leído aquí:
https://www.rankia.com/blog/impuestos/2020643-como-valorar-inmueble-heredado

Y como dice "Lo heredo y lo vendo: interesará aplicar el valor de mercado a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones" entiendo que ese valor de mercado es mejor solicitarlo a Hacienda según dice arriba "solicitar a la Hacienda Autonómica el valor fiscal del inmueble por el que se liquidará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones" no?

El valor catastral del piso es de 64.000€, el valor de mercado que aplica hacienda es ese o es superior? hay alguna forma de saberlo aproximado o alguna solicitud online de la AEAT?

Gracias.

En la página de la CAM puedes ver el valor fiscal del piso. No hay problema en poner un valor superior, al menos respecto al impuesto de sucesiones. Podría ser la AEAT en el incremento de patrimonio por la venta el que te lo rebatiera si lo considera elevado por encima del valor de mercado.
Respecto a lo de simular un precio, no me parece bien la verdad, pero cada uno es libre de hacer lo que crea conveniente, pero si luego da problemas hay que asumirlos. A todos los efectos es como si recibierais el valor de escritura, luego no se puede alegar que no lo recibisteis de verdad...

http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1142667393128&language=es&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal

La herencia va por un lado y la venta posterior por otro, aunque lo hagáis todo a la vez.

Partiendo de aquí cabe decir que, por ejemplo, si se adquiere por herencia hoy y se vende dentro de un mes el piso vais a tributar por la base general (malo, es la cara), por contra, si esperáis al próximo 8 de julio tributaréis por la base del ahorro (bien, es la "barata").

Por otra parte y respecto al valor catastral, este es muy inferior al valor de mercado; la AEAT, si mal no recuerdo, lo valorará al mismo importe que la CCAA y en el momento en que hubiera fallecido, así que puedes tomar ese como "valor de mercado" aunque poco tiene de real...

Y aviso de que si le subes mucho el valor en la herencia para luego no tener casi beneficio y porque el impuesto esta bonificado no vale, porque Hacienda lo valorará a valor de mercado y si has subido mucho el precio te lo bajará para que pases por su caja.

Buenas noches. Quiero comprarme un piso que he visto, esta libre de cargas y todo ok, pero la escritura no esta a nombre del actual propietarios sino a nombre de los propietarios antiguos que son 5, ya que hicieron un contrato de compraventa privado y no escrituraron, para no pagar los impuestos. Yo quiero mi escritura a mi nombre pero me surge la duda de el pago si se lo realizo al actual propietario como firman los anteriores, que ademas son 5. Yo el pago al actual propiertario lo haria en el notario junto con los anteriores. Este señor me pide una señal y no quiero darsela hasta tener esto resueslto. Es fin de semana .. Po favor si alguien me puede asesorar es muy importante. Muhcas gracias..muchismas

Como simple consumidor te puedo advertir que la plusvalía (impuesto municipal sobre incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana) puede llegar a ser un pellizco porque se calcula entre fechas registradas, por lo que la diferencia puede ser notable según la ciudad y los años transcurridos.

No entiendo lo de "junto con los anteriores". Si el contrato realmente es legal para nada deben aparecer los antiguos dueños.

En relación a la señal, si confías en la veracidad del contrato privado, puedes exigir una cláusula que haga referencia a una indemnización hacia ti si por alguna causa ajena a ti no se puede finalizar la compraventa, especialmente (pero no exclusivamente) por impedimentos del registro.
Una forma de comprobar la validez del contrato sería disponer de recibos de pago del actual propietario a los propietarios registrados.

Le has preguntado al notario si con ese "papel" se puede efectuar la compra-venta? Se supone que el debe comprobar que son los verdaderos propietarios.
Que supongo tambien que en el catastro estara cambiado el titular antiguo por el actual,no?