Artículo 93. Capitulo XIX. Exención de pago de ISR por enajenación de bienes inmuebles
Buenas tardes. Necesito ayuda de lo siguiente:
Estoy pensando en dedicarme en la compra y venta de casas y tengo duda si en la ley del ISR 2015 me obligue a pagar impuestos. Mi idea es construir una casa a la vez, es decir no voy a construir ni a vender varias casas a la vez, una vez que venda una se construye la otra para vender.
En el Artículo 93 y específicamente el capítulo XIX inciso a) en el Diario Oficial de la Federación el 11 de diciembre de 2013 (no sé si haya una mas reciente) habla de la exención de pago de ISR por enajenación de casa habitación. El capítulo reza de la siguiente manera:
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a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
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Preguntas:
1. Entiendo que NO se pagara impuesto de la primera casa vendida cuando no exceda el valor de la venta de la cas las 700,000 UDIS equivalente alrededor de 3,400,000 pesos. Es correcto?
2. Entiendo que NO se pagara impuesto de las casas subsecuentes si es que pasaron 5 años de la venta de la inmediata anterior cuando no exceda el valor de la venta de la cas las 700,000 UDIS equivalente 3,400,000 pesos. Es correcto?
3. Si una venta se tramita a través de mi esposa, también se considera como primera casa vendida y NO se paga ISR? Es decir una casa se vende a través de mi esposa y otra casa a través mío. Nota. Estamos casados bajo el régimen de bienes mancomunados.
4. Si se quiere hacer venta de una segunda casa antes de que trascurran los 5 años, bajo que régimen fiscal hay que darse de alta?
5. Hay algún otro impuesto para la venta de casa habitación diferente al artículo 93 que deba saber? solo tengo conocimiento de este impuesto.
Espero su ayuda. Gracias.
Alcocar