Cambio condiciones prestamo promotor para Subrogacion

Buenos días:

En el 2007 firme un contrato de C/V para la compra de una vivienda en San Juan del Viso (Toledo) con la promotora Mi Casa Direct, s.l. Dicho contrato se firmo entre la promotora y la empresa patrimonial de la que soy administrador único y de la que los accionistas son mis dos hermanas y yo
En dicho contrato figuraban las condiciones que la promotora había pactado con Bancaja, entidad que posee el préstamo promotor a un plazo de 30 años.
Dicha condición y después de confirmarlo con el gerente de la inmobiliaria, fue la razón por la que firmamos dicho contrato de C/V.
El problema surge cuando Bancaja me informa que al ser un préstamo para una
empresa, el préstamo esta concedido pero solo a 20 años.
He hablado con Bancaja quien me indica que los prestamos para empresa solo son a 20 años, por lo que en ningún caso se puede hacer un préstamo a 20; aparte de los costes que tiene añadidos por que hay que hacer una novación de la escritura.
Todos sabemos que años atrás, este tipo de operaciones se firmaban casi sin mirar, pero en los tiempos que corren los bancos y cajas no hemos puesto, digo puesto por que trabajo en una Caja de Ahorros, muy pulcros a la conceder préstamos empresas y particulares.
Mi opinión sobre este tema es que las condiciones en las que yo firme dicho contrato no son las mismas ahora, por lo que puedo solicitar la cancelación del contrato y que la promotora que me devuelva el dinero pagado.
En el contrato que firme, solo aparece una cláusula en la que indica que en caso que Bancaja no conceda el préstamo, el comprador deberá abonar el importe de la compra en un plazo de tiempo determinado, pero en ningún caso aparece que Bancaja se guarda la condición de poder cambiar dicha condiciones del préstamo.
Quisiera saber su opinión al respecto y si en caso que tengamos que ir a juicio, si ustedes saben si existe jurisprudencia al respecto.

Saludos y mil gracias

A ver …. Hay que partir de la base que Bancaja no tiene obligación alguna de darte el préstamo hipotecario, puede denegarlo de manera unilateral sin más explicaciones, por tanto puede poner las condiciones que quiera para subrogártelo a su favor, hace años, o no tantos, que los bancos por costumbre que no por ley si decían si, las condiciones eran las que indicaba la hipoteca al promotor, o incluso para no perder la operación, si la consideraban buena por capacidad de pago y solvencia del que sería su nuevo cliente, las reducían, pero ahora no, es más, dicen no, si no ven clara la devolución, como hicieron toda la vida, pero además si el precio que firmaron con el promotor ahora no les conviene dicen no y punto, pensemos que disponen que “más pedidos” de dinero que “dinero tienen para prestar”, pues ante ello, como haría cualquier empresario que tuviese mas pedidos que capacidad de fabricación, a elegir a quien le conviniese mas como cliente. Es así de simple y así de jodido a la vez.
¿No tienes clausula a tu favor para el caso de que el banco no te conceda la hipoteca? Aunque me temo que no valdría para nada porque creo entender que concedértela sí que lo hacen, solo que a sus condiciones, y ¿de qué te valdría que en contrato de compra indicase lo que dices de que Bancaja se guarda la condición de poder cambiar dicha condiciones del préstamo?, creo que de nada porque el contrato lo firmó tu patrimonial y el promotor, si bancaja no firmó, lo que se diga de ellos no vale más que como información.

Me temo que solo te queda que el promotor cancele esta hipoteca y tú la contrates con otra entidad, y los gastos de cancelación los debe pagar el promotor, sin bien tu correrás con los gastos de apertura del nuevo préstamo, con lo que puede que te ahorres algo por intereses, pero por los gastos de constitución, al final empates o tal vez pierdas dinero, y luego me temo que no te será nada fácil encontrar una entidad que para empresa vaya más allá no te digo ya de los 20 años, puede que ni 15.

Para terminar, me temo que bancaja hace sus cálculos y te pone una condiciones más altas, pero no tan altas de manera que calculadas no te salga rentable irte, que de números saben un rato, es su trabajo.

Aquí al final es que en época de bonanza casi nadie hemos dado importancia a estos detalles, y con la crisis todo se ajusta y sale a relucir lo que no debería.

Hay que echarle un vistazo a la escritura del préstamo promotor, era bastante habitual que incluyese una cláusula facultando al promotor para la subrogación de deudor, con lo cual se podía celebrar la compraventa con subrogación sin la intervención de la Entidad financiera en cuyo caso ésta no evaluaba el riesgo de la operación... ¿para qué, si la tenía que aceptar de todas formas?.
Si está esa cláusula y no especifican que el deudor tenga que ser una persona física ya tienes las de ganar.
Otra cosa es que no te alcance con el saldo del préstamo dividido y pretendieses un aampliación, en ese caso se monta un préstamo nuevo y ahí bancaja ya puede poner las condiciones que le de la gana, independientemente de que la parte subrogada no liquide AJD.

Y no exigan la cláusula de igualdad de rango, porque si lo hacen lo de la ampliación y via impuestos se covierte en nuevo pago de AJD.

Buenos dias:
Ante todo, daros las gracias por la rapidez a la hora de constestar a la pregunta. Yo trabajo en una entidad bancacaria y en nustro caso no hacemos distincion entre persona fisica y juridica a la hora de subrogarse, por eso me sorprendio que Bancaja lo hiciera.Ademas, he hablado con mas gente del sector este fin de semana y me han comentado lo mismo que vosotros.Hablare con la promotora para ver si podemos hacer algo, si no, "tendre" que firmar a 20 años por efectivamente nadie le da un hipoetario a mas de 20 años a una empresa.

Mil gracias a los dos.

Mira un ejemplo de cómo las dan los bancos y cajas últimamente, y no es un crítica de cosa mal hecha ilegal o no ética, es legal, es ético, y es correcto, pero no cuadra con las costumbres anteriores.

En empresas (mi campo) se formalizaban pólizas de crédito a 2, 3 o incluso 5 años, pero con renovaciones tacitas año a año, esto significa que aún cuando el contrato era a medio plazo, la entidad financiera disponía de la facultad de cada año decir a la empresa que “se acabó lo que daba”, lo cual era poco habitual, ya que si entregabas los documentos unos 30 ó 40 días antes y la empresa seguía con estados financieros similares al año de la concesión, la póliza seguía su curso hasta su vencimiento final, vamos que el banco o caja solo hacia uso de su legitima facultad de cancelación anticipada (no acceder a la renovación tácita) por un tema de confianza en la buena marcha de la empresa, no recuerdo ni en conversaciones con otros “financieros” de empresa que no se llegase a su vencimiento definitivo, pues bien ….. en estos momentos están usando su legitimo derecho, no solo por un tema de solvencia o confianza, sino por un tema de precio, con lo que comunican a la empresa la no renovación por sistema y me consta que en la mayoría de los casos, emplazándote a renegociar los precios, y si no se llega a un acuerdo la empresa debe reembolsar el crédito.

Con todo podéis ver que las entidades financieras, supongo que para hacer frente a la elevada morosidad, buscan todos los resquicios para aumentar sus márgenes comerciales, con lo que no me extraña que hagan uso de lo que puedan en las subrogaciones hipotecarias a los efectos de mejorar su cuenta de resultados, que insisto, jodida por la morosidad acuciante del momento.

Muy buenas a todos,
Siempre he leido este tipo de foros por parecerme muy interesantes... pero nunca creí que tendría que formar parte de ellos :-(
A ver que me recomendais...
Hace 2 años firme con Vallehermoso un contrato en el cual me incluían unas determinadas condiciones de Hipoteca (90% y euribor + 0,50)con la KUTXA.
Hace un par de meses me envían una carta comunicándome que las viviendas estan terminadas y que sólo falta tramitar la documentación, etc... Por lo tanto, me instan a acercarme al banco para tramitar la hipoteca.
Cual es mi sorpresa cuando el banco me dice que sólo me dan el 80% y euribor + 0,85. Si quiero el 90% tengo que presentar un garante, que no tengo.
Como es lógico me niego y al hablar con la promotora me percato que el resto de los compradores estan en la misma situación... Mientras tanto, Vallehermoso sigue negociando con la Kutxa la distribución del prestamos entre las diferentes viviendas, sin llegar a un acuerdo.

Pasan los meses y nos plantamos en septiembre sin que podamos firmar la hipoteca. Ahora viene lo bueno... Hay una clausula que dice que Vallehermoso se compromete a poner a disposición de los compradores las viviendas antes de septiembre del 2009 y en caso contrario nos devolvera todas las cantidas entregadas, además de una indemnización del 10% del valor de compra-venta.

¿Podría resolver el contrato y exigir mi dinero?... ¿Qué opciones tengo de conseguirlo?

Muchas gracias