Recomendaciones negociación compra piso, nota simple y varias preguntas

Ve al registro de la propiedad y pide tú la nota simple, fácil, barato y rápido.

Los AJD, creo que son menos, recuerda que los gastos en una compra-venta se pagan según ley, es decir son compartidos, lo tuyo no creo  que sean más de 700/800 euros. Salvo que esté equivocado, además si no hay hipoteca de por medio los gastos en la notaría son menores.

La gestoría no la necesitas para nada, puedes evitarla tranquilamente, es más, yo me fio más de mi, que de la gestoría. Por lo general la gestoría es una imposición lógica del banco para que se haga el papeleo, como no hay banco, puedes hacerlo tú, que no es mucho más de llevar la nota simple y la escritura de la vivienda a la notaría, y que el pasante del notario se encargue de ir preparando la escritura.

Respecto a los patios, por lo general suelen ser de la comunidad PERO de uso privativo del propietario del piso, eso suele venir en las escrituras. Si estás interesada podrías intentar dar con el presidente de la comunidad y preguntarle a ver que te dice. Mira a ver también las escrituras. Y por cierto, ya que hablamos de comunidad de propietarios, mira a ver que esté al día de los pagos.

Respecto a la negociación en el precio, es como todo, intenta quedar con la otra parte para tomarte un café, le dices que estás interesada, que te gusta y que vea que la suya es una de las varias opciones. Plantéale un rango de precios a la baja, yo empezaría por 195.000, para luego subir y acabar en la zona de 202.000 / 203.000; a ver que te va contando.

Suerte con la compra!

Corrijo un poco a Jtorres, tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) como el Registro de la Propiedad los paga el comprador, el vendedor solo se haría cargo de una parte de los costes de notaría y de la plusvalía, a menos que se pacte de forma conjunta de otra forma. Del resto, estoy de acuerdo con él en el tema gestoría, solicitar la nota simple etc.

En cuanto a los gastos que has desglosado, puedes comprobar si has acertado con el siguiente post: Gastos de hipoteca y compra-venta de vivienda

El AJD depende de la comunidad autónoma en la que esté la vivienda.

Si hay algo que no te haya quedado claro nos lo comentas. Saludos!

¿Es posible que el agente API se encargue de averiguar si la vivienda tiene cargas o deudas o es mejor que vaya yo personalmente al registro de la propiedad a pedir la nota simple?. Me da un poco de reparo ir a la comunidad de vecinos y preguntar por el presidente, podría causar molestias pero si no hay forma más fiable de saber si el propietario debe a la comunidad habrá que hacerlo así.

He estado leyendo los pasos que hay que seguir para hacer la compra y no me aclaro, contrato privado, elevar a escritura pública, inscribir en el registro de la propiedad (hay un tiempo para hacerlo, si se sobrepasa es sancionable), pagar impuestos. Creo que el orden sería ese, lo que no sé es donde hay que ir para hacer todo eso ¿o la misma inmobiliaria ya se encarga de todo?.

Si empiezo a negociar con 195.000 luego no tendré suficiente para los gastos e impuestos.

Si el patio es comunitario no tendré que pagar el IBI de esa parte aunque lo pueda disfrutar me imagino, el piso es de 67 metros cuadrados según el catastro y de esos metros es de lo que pagaré el IBI.

Creo que voy a tener que hacer un estudio de mercado sobre pisos de la zona con las mismas caracteristicas y metros cuadrados, los metros cuadrados del patio conmunitario no los añadiré en la comparativa.

Los gastos los tengo bien calculados ya que es según ley menos el de la gestoría que me lo podría ahorrar como me recomendáis.

La vivienda está en Cataluña, ITP: 10%, AJD 1,5%.

Ve tú al registro y pide la nota simple, y olvídate del agente API que tiene nombre de agente secreto.

El propietario tiene que presentarte un certificado de la comunidad de que está al día de los gastos comunes, certificado que tiene que emitir el administrador, presidente o quien corresponda.

Respecto al contrato privado supongo que te refieres al contrato de arras. Luego escritura, correcto, luego tienes que pagar el impuesto a tu comunidad. El registro no tiene fecha, de hecho podrías -es desaconsejable- incluso no inscribirlo en el registro si no te da la gana. Eso no es sancionable.

Olvídate de la inmobiliaria y hazlo tú, más rapido, fiable y barato. Lo que tengas duda pregunta.

El IBI es el que te gira el ayuntamiento en función de los datos que tiene catastrales, Tu no puedes decidir pagar o dejar de pagar el ibi proporcional del patio. Date cuenta que hay ocasiones que el solo disfrute privativo de un elemento común hace que eleve el precio de la vivienda. Caso típico de aticos o duplex con terraza de uso y acceso privativo que solo por tener ese derecho hacen que se pague más.

Suerte y pregunta lo que quieras.

Gracias nuevamente.

Al acabar la visita del piso la persona de la inmobiliaria me dijo que se podría rebajar a 205.000. Le pedí el certificado energético y el último recibo del IBI, me dijo que todo eso lo tenía que ya me lo dará. Dices que el propietario me tiene que presentar un certificado donde indique que está al dia de los gastos comunes, preguntaré en la inmobiliaria haber si lo tienen.

Cuando fui a ver el piso vi que tenia humedad en una habitación, al otro lado de la pared estaba el baño y deduje que habia tenido un problema con la bañera (parecia que era de esas con hidromasaje), en ese momento no dije nada pero lo tendré en cuenta para una justificación de bajada de precio, el suelo es de mármol y en 10 años no lo habian pulido, habia perdido el brillo, creo que es otro motivo para negociar. Me faltaría hacer varias comprobaciones de buen funcionamiento como el agua en todos los grifos, electricidad en los enchufes, el gas de la cocina. Lo que no sé si sería correcto decir que prefiero cocina eléctrica a la de gas o que el piso no tiene lavadero y usan el patio de lavadero, hicieron una pequeña habitación en el patio para usar de trastero y lavadero pero no está unida a la cocina, para entrar hay que salir al patio, todo esto son cosas que no me gustan.

Al decir contrato privado me refiero al arras. He leido que la escritura pública solamente es obligatoria para las personas que compren una vivienda mediante una hipoteca pero es mejor hacerla siempre ya que aporta la máxima seguridad jurídica. ¿Y dices que no es sancionable no registrar la vivienda? pero a la hora de venderla habrá que hacerlo me imagino.

¿Crees que para negociar se podría mencionar que hay otros pisos a la venta con las mismas caracteristicas?, es el primer piso de los que he visto que me gusta, tambien hay que decir que es el más caro y menos antigüedad tiene, lo malo que es el más pequeño. Tengo pendiente visitar alguno de esos pisos de menos de 15 años y con buena orientación.

Una cosa curiosa, por ahi por Marzo me intereso mucho un piso pero cuando llame al propietario para ir a visitarlo me dijo que estaba reservado. Un mes despúes lo vi en una inmobiliaria anunciado y pedí hacer una visita, el día antes de ir me dijeron que estaba vendido. Hace unos 15 días lo vi en otra inmobiliaria pero 20000 euros mas caro, fui a la inmobiliaria a preguntar y les dije que quería ir a verlo, me dijeron que ya me llamarian y me dirian el día, a los pocos días les recordé que quería ir a verlo, ya ha pasado una semana y sigo esperando esa llamada. Creo que están usando ese piso como señuelo ya que es un piso muy atractivo, 90 metros cuadrados, orientación mar (sureste), 3 habitaciones, 2 baños, terraza.

Ese tipo de papeleos (tema certificado de la comunidad, ibi y tal) se suele dar o preparar cuando ya se ha firmado el contrato de arras, salvo que el coste del ibi y el coste de la comunidad sea un factor que te haga decidir comprar esa vivienda o no comprarla -cosa que puede ser muy normal, ya que no es lo mismo pagar 300 euros de ibi al año que 700-; 

Por cierto MUCHO OJO con quien firmas el contrato de arras que NO SEA!! con la inmobiliaria, que sea con el propietario de la vivienda, el propietario es la persona que aparece en la escritura de propiedad y en la nota del registro, nada de intermediaros, salvo que tengan un poder notarial que les faculte a vender el piso (que no va a ser el caso de la inmobiliaria). Por lo tanto ten eso muy presente, ándate con ojo!

Las cosas que no te gustan las puedes usar de base para negociar el piso, sobre todo las humedades, o decir que los baños tienes que cambiarlos, que estan mal..., son cosas para justificar una bajada de precio, eso y un poco el arte que tengas negociando y que la otra parte acepte. Date cuenta que en eso vas a tener de tu parte a la inmobiliaria ya que ella lo que quiere es cerrar la venta y todos los argumentos que le des se los transmitirá a la otra parte, indicandole o intentando enseñarle el camino de que llevas razón, para que la venta se tire para adelante.

Respecto al contrato de arras, eso es una cosa, el contrato de arras es un contrato que te dice que comprador y vendedor llegan a un acuerdo para cerrar la operación en el precio X antes del tiempo Y; si uno de los dos se arrepiente se indemniza a la otra parte con la cantidad que se ha dado. Es decir, si tú das 10.000 euros en el contrato de arras y tú te arrepientes y no lo compras, pierdes los 10.000 euros. Si el vendedor se arrepiente está obligado por ley a devolverte tus 10.000 euros y indemnizarte con la misma cantidad, es decir otros 10.000 euros.

Respecto al registro, una vez que escrituras y liquidas el impuesto correspondiente tienes que registrarla, NO es obligatorio pero es MUY MUY recomendable, date cuenta que si no lo registras sigue rezando que ese piso es dueño el antiguo propietario, y si tiene un problema de deudas podrían intentar tirar de él. Suele ser más general no registrar el piso cuando es una vivienda de tu padre que pasa a ti, que sabes que no había problema de ningún tipo y entonces la registras cuando quieres, pero entre particulares si que hay que registrar.

Respecto al tema señueño, tiene toda la pinta, no digo que sean todas, pero muchas despliegan malas prácticas, yo no me fio de ellas para nada, de forma que te repito, ándate con mucho ojo.

Un saludo y ya nos irás contando.

Me ha llamado la inmobiliaria que tenia anunciado el piso que comente al final de mi anterior mensaje para ir a ver el piso mañana, ¿parece que ahora no es un señuelo?, la persona que me llamo me dijo que se puso en contacto con el propietario para visitarlo mañana. Me ha dicho que aprovecharemos y pasaremos a ver otro piso que está por la misma zona. Recuerdo que el primer precio de ese piso fue 210.000 en varias inmobiliarias, algunas fueron bajando algo despúes de unos meses y otras se quedaron estancadas en ese precio, el precio más bajo que vi fue de 195.000 despúes de estar un año en venta.

El que se indemnice en el contrato de arras lo veo estupendo ya que ahora mismo a mi me va mal pagar el total del piso, tengo 30 mil en un depósito que se cumple en Julio creo, ¿en el contrato de arras se podría indicar que el último día para firmar fuera cuando ya haya cumplido el depósito?.

Si de verdad mañana veo el piso que quiero ver y en persona es como en las fotos (a veces me he llevado un desengaño) ya tendré dos pisos en la lista de candidatos. ¿Crees que es posible que una persona comprara ese piso para luego ponerlo a la venta más caro y ganarse algo en poco tiempo?, el precio más bajo que vi fue de 195 mil y ahora está por 215 mil, es posible que al final al comprador no le dieran la hipoteca y ahora el propietario lo ha vuelto a poner a la venta.

¿De que me podría servir hacer un contrato de arras si no necesito hipoteca?.

Estoy a la espera de que me llamen de una inmobiliaria para concretar una visita de otro piso, de momento no está a la venta y está en la misma finca que otro piso que me interesaba verlo pero no pude por que lo vendieron. La finca es del 2007, 60 metros cuadrados, 2 habitaciones + parking por 195 mil zona centro buena orientación, Creo que estaban alquilados y ahora prefieren venderlo, no tengo ni idea si eran del mismo propietario. ¿Puede ser que la promotora al ver que no se vendían esos pisos lo pusieran en alquiler?.

Perdona por hacer tantas preguntas.

Pues ya sabes, si recuerdas haberlo visto en 195.000 hace un año y no lo han logrado vender, deberías hacer una oferta si te interesa, yo intentaría ofertar sobre 181-182, para negociar hasta la zona de 186/187, no sé cómo lo ves, salvo que el precio siga alto y entonces tengas que bajar un par de escalones más. En la negociación hay que ser empático, evitar chulerías, ser cercano, y justificar esa bajada de precio, bien por precios de la zona, bien porque tienes que cambiar los baños y intentar que la otra parte se ponga en tu lugar, no aportar agresividad ni contundencia, la idea es crear un clima adecuado para bajar el precio, para eso hay que argumentar también, dale un par de vueltas al tema.

El contrato de arras se pone un límite de tiempo, si tienes un depósito que te cadura el día 5 de junio, pones como límite el día 30 para ir sobrado, antes vas preparando todo el papeleo y así cuando te cumpla el deposito no tienes más que pedir el talón bancario y salir volando.

No creo que nadie compre el piso para ganarse algo en poco tiempo, no estamos en el año 2007, además recuerda que la compra tiene unos impuestos y la venta otros, de forma que tendría que comprar muy muy barato y luego vender caro y en poco tiempo para que le salieran las cuentas, salvo que me hables de un super chollo de esos que aparecen uno de cada 10.000 no pensaría mucho en eso.

El contrato de arras te vale para que la otra parte no se arrepienta, ya que en caso de arrepentirse tiene que indemnizarte, es cierto que si no hay hipoteca no tiene mucho sentido y podrías directamente escriturar, pero es una forma de amarrar el tema, por ejemplo, hasta que te cumpla el depósito.

Ultima pregunta, si, puede ser que la promotora si no se vendian los sacara al mercado de alquiler, date cuenta que una vivienda vacía al final es un gasto y si no se vende se puede intentar alquilar, podría ser. En cualquier caso eso a ti te da igual.

Suerte con la búsqueda y adelante!

Estas informaciones me han sido muy útiles .Tengo otro tema que espero me puedan informar. Es sobre un préstamo personal del que soy cotitular A los cinco años de haberse dejado de pagar me lo reclaman con cinco años de intereses de demora Es esto legal? Nunca me han notificado la deuda ni siquiera la incorporación a los ficheros de morosidad. El caso es que yo no me niego a pagar con la condición de abonar solo la mitad del capital mas su interés Lo que no voy a pagar son cinco años de demora.Según me informaron el préstamo caduco en 2014 Es esto importante? El titular del préstamo dejo de pagar a principios de 2011 A mi me llego una carta amenazante en octubre de 2015 De echo he puesto mi casa en venta antes de que vaya por via judicial He intentado negociar con ellos pero no están por la labor de llegar a un acuerdo coherente Que debo hacer ? Espero a que vaya por via judicial este asunto? Que pros y que contrae puedo encontrarme? Gracias

Yo es que no entiendo como trabajan algunas inmobiliarias, ahora resulta que el piso que comente está vendido, me enteré una hora antes de ir a verlo. El pinocho de la inmobiliaria me mintió. Te cuento el culebrón, voy a resumir para no extenderme.

El pinocho me propone ver un piso que está cerca del que yo quería ver y en el mismo viaje ver los dos. Concretamos visita de los pisos. Estoy allí donde me dijo el pinocho, el día y la hora. Espero y espero y no da señales de vida, 10 minutos más tarde le llamo, su respuesta: ¿pero no era para mañana?, espera que llamo a los propietarios para preguntarles si podemos ir ahora, me vuelve a llamar y me dice: no localizo al propietario del piso que te gusta pero si quieres podemos ir a ver el otro que te dije ya que tengo las llaves, le digo que no, lo dejamos para mañana y vemos los dos. Cuando llego a mi casa entro en la web de la inmobiliaria y por la descripción que me dijo localizo el piso propuesto por el pinocho, hay fotos de los exteriores y logro localizar el piso en la web del catastro, es un piso que tiene 40 años y está para reformar (le dije al pinocho que solo me interesaba pisos de menos de 30 años y reformados). Una hora antes de la cita me llama y me dice: he podido localizar a los propietarios del piso que te gusta y me han dicho que ya lo vendieron por su cuenta, lo siento no me avisaron y yo no sabia nada, ¿quieres que vayamos a ver el otro?, le digo que no ya que pude averiguar la antigüedad que tiene y he visto las fotos y hay que reformarlo, no me gusta.

No he querido ser agresivo con él, no es mi estilo. El anuncio del piso ya no está en la web.

Hola, yo no entiendo sobre ese asunto pero si te recomiendo que habras un hilo nuevo para tu asunto así lo podrán leer más personas. Fijate que el titulo de este hilo es el que yo puse no el que pusiste en tu mensaje.

Yo creo que la vivienda usada no paga AJD