Compra piso sin 20% ahorrado

Tengo pensado comprar un piso de 4 habitaciones por aumento de familia. El caso es que no tengo el 20% que suelen exigir los bancos para dar la hipoteca, pero si tendría el 10% de impuestos. La cuota no superaría el 20-25% de mis ingresos. En principio he visto un piso que se amolda a lo que estamos buscando y ademas nos ofrecen la posibilidad del alquiler con opción a compra de 1 a 3 años, con lo que seguramente ahorraríamos algo mas. Para financiar/conseguir ese 20% se me han ocurrido unas cuantas opciones que me gustaría exponeros y que me dierais vuestra opinión:

1. Crédito personal. Casi descartado por los altos intereses.
2. Que el banco financie el 100% del piso. Improbable aunque se hiciera en otras épocas.
3. Posibilidad de que me deje el dinero un familiar. No me gustaría porque aunque la familia se lleve bien, en temas de dinero creo que es mejor dejar fuera a la familia.
4. Aval con un plaza de garaje mía. No se hasta que punto un banco podría aceptar como aval una plaza de garaje de mi propiedad. También existe la posibilidad de venta aunque no me gustaría.
5. Aval con un piso de mi propiedad. Tengo dos pisos: uno a falta de pagar el 20% de la hipoteca y otro que faltaría por pagar el 50%. Aquí me pierdo un poco. No se si podría avalarme con un piso propio que está hipotecado.
6. Ampliación de una de las hipotecas anteriores. Aquí también me pierdo un poco. No se hasta que punto los bancos donde tengo las hipotecas podrían ampliar esas hipotecas para darme el 20% de otro piso.

Gracias anticipadas por las opiniones y por supuesto si veis alguna otra opción o si veis inviable la operación me gustaría que lo expusierais.

A tu favor ..... la cuota que no alcanza el 25% de tus ingresos, y calculando a tipos más normales que ahora de 3 o 4%, que se pudieran producir en unos años, seguramente no llega al 30%, con lo cual la base de "capacidad de pago" la superas holgadamente.

No es una operación de "yo pongo la idea y vosotros el dinero", porque tienes un 20%, vale que insuficiente, pero no es cero (ni se le acerca).

La idea de hacer un préstamo con garantía de la vivienda que adquieres, más el parquing de tu propiedad, puede funcionar .... 

Pero tienes que tener en cuenta dos cuestiones, una que los gastos se te encarecen algo, porque hipotecas dos fincas, el coste notarial y de registro te será un poco más elevado al ser dos fincas. Pero vamos la diferencia no será mucha, supongo que unos pocos cientos de euros.

Y la segunda, es que para estas cosas te puedes olvidar de la banca on-line, perderías el tiempo, la banca on-line es barata porque es el ABC, el "café para todos", no hay trajes a medida, esto son gastos, personal analizando temas, en lugar de un sistema informático que dice si o no, eso, "café solo con azucar", punto ................. y tu pides un "cortado con leche descremada y sacarina", esto en on-line no lo tienen, necesitas banco y oficina física.  

"la maquina" de la banca on-line da café con azucar (piso residencia habitual, al 80%) y "cortado con azucar" (piso segunda residencia al 70%) ..... de lo demás no hay ni "botón" ni para pedirlo !!!!!!

Gracias por la respuesta W. Petersen. La capacidad de pago la he calculado con una hipoteca con un interés fijo al 3% (aunque se que las hay con tipos mas bajos) por lo que no aumentaría.
Me apunto lo de que la banca online es café para todos y que no hay trajes a medida. Con este tipo de banca tendria que tener el 20% de alguna de las otras maneras y olvidarme de avales.

Yo me plantearia vender una de las dos viviendas que posees, mejor la que tiene un 50% de la hipoteca pendiente.

Gracias por la respuesta Hombredepaja. No me planteo vender ninguna de las dos viviendas. Como mucho vendería la plaza de garaje si ninguna de las otras opciones saliera adelante.

Ojo que esto que dices del 25% de cuota, se calcula no solo con la nueva, sino que la suma de pagos de una hipoteca o de varias (en su conjunto), no pase del 30% !!!!!!!

Esto también lo había tenido en cuenta. Ahora mismo la suma de las tres cuotas sería casi el 20%. Si bien la nueva cuota hipotecaria seria fija las otras dos no lo son (están referenciadas al euribor), de ahí que la capacidad de pago pueda variar entre el 20 y el 25%. No lo he calculado pero imagino que si el euribor llegara al 4 o 5% la capacidad de pago podría llegar al 25% (me lo apunto para calcularlo). También hay que tener en cuenta que las otras dos hipotecas ya están casi pagadas por lo que en una de ellas ahora mismo casi que solo amortizo capital y la otra esta de camino.