Compra con subrogación + novación

Vamos a comprar una vivienda subrogándonos a la hipoteca (BBVA) del actual propietario, de manera que nos haríamos cargo del capital pendiente más ampliación hasta el precio de compra + gastos (El capital pendiente es de unos 318.000 € y el precio de compra 330.000 €)
La operación está aprobada, pero los gastos me parecen excesivos para tratarse de una subrogación:
- Notaría: 1.215 €
- Registro: 705 €
- Impuestos (7%): 23.100 €
- Honorarios: 417 €
Por otra parte, ¿el IVA no sería para compra sin mediar subrogación? En nuestro caso, si es todo correcto, ¿dónde está la ventaja de subrogarse?

¿Qué opináis?
Gracias.

¿Está afecto a IVA o a ITP?

Para una hipoteca nueva de 318.000 € y compra de 330.000 los gastos serian aproximadamente:

Caso de vivienda nueva sujeta a IVA en Madrid sobre 6500 para la hipoteca (794 de notaria, 390 de registro, 300 de gestoría, 250 de tasación, y 4770 de Impuestos.

Y para la compra, notaria 631, registro 373, gestoría 300, impuestos 3.300 y el IVA de la compra al 7% los 23.100 total 27.700 euros.

Si es segunda mano por tanto no sujeta a IVA

Lo mismo como gastos de hipoteca, y en cuanto a compra a venta unos 24400, que vienen de 631 de notario, 372 de registro, 300 de gestoría, 23.100 de impuestos totales (no hay IVA)

Esto lo calculo por la página de ibanesto https://www.i-banesto.com/castel/calchipgas.htm?016&H0014
Pero para otro banco o caja “ma o meno” ….

No sé lo que te cuesta entre todo lo tuyo (gastos de compra + los de subrogación) pero con esto puedes comparar y ver el ahorro.

Piensa que los bancos suelen calcular por exceso y casi siempre sobra dinero de estos calculos.

A ese cálculo le falta el Impuesto de actos jurídicos documentados sobre la responsabilidad hipotecaria de los 12.000 que amplías.

Lo que te ahorras es el impuesto de actos juridicos documentados sobre la responsabilidad hipotecaria de los 318.000, que según tu comunidad autónoma y edad podrían llegar a los 5.700- 5.900 euros.

Y como le coloquen una "igualdad de rango" ni te digo ......

En tu caso digamos que el ahorro casi no es perceptible puesto que el único que tienes es la diferencia de una cantidad y otra en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, y es muy poca la diferencia, como te ha dicho Peláez

Para calcular el ahorro habría que también valorar si las condiciones que te ofrecen al subrogarte son mucho mejores que las condiciones que puedas conseguir por tu cuenta en una nueva hipoteca.
Por que con esta subrrogación apenas te ahorras nada , solo el impuesto de actos jurídicos documentados.

Por cierto; qué condiciones te dán en el BBVA?

Buenos dias Compañeros, os cuento mi consulta.

Mi novia y yo nos queremos comprar un piso que cuesta 150.200€ (+4%IVA),nosotros realizaríamos una Hipoteca de 140.000€ (+4%IVA). La promotora tiene la Hipoteca con La Caixa, nos dijeron que las condiciones de la hipoteca eran muy buenas y que nos subrogaríamos a la Hipoteca que tiene el Promotor. Cuando fuimos el primer dia a ver las condiciones todo era maravilloso, Gastos de Subrogación 0% , te damos el 100%,al subrogarte los Gastos de Hipoteca te los ahorras (unos 3.000 a 4.000€), Euribor + 1.25 si domicilias las Nominas, Seguros de ambos y solo una pega, te obligaban hacerte un plan de pensiones de 1.000€/año. Le dijimos que no queríamos el Plan de Pensiones y tras varias semanas negociando nos dijeron que las condiciones cambiaban, del 1,25% pasó el diferencial al 2,25% y si contratabamos todos los productos nos bonificaban con 0,70%. En fin, como nos corre prisa y por enviar la operación a Riesgo no nos compromete a nada, enviamos la operación y le pedimos la Provision de Fondos. Cual es nuestra sorpresa cuando en la Provision de Fondos aparecen unos Gastos llamados de Novacion que en ningun momento nos habían comentado. Despues de Investigar un poco averiguamos que estos gastos son debidos a que el Promotor tiene una Hipoteca a unos años inferiores a los que a nosotros nos obligan hacer la hipoteca (27 Años y medio) y eso conlleva un gasto de Novacion.Tambien hemos leído por la red que los gastos de Novacion son del 0% al 1% del restante a hipotecar, a nosotros nos están aplicando un 1,5%, nos dicen que cada entidad tiene un % diferente.

Os pego en este mensaje los Gastos de Novacion aplicados sobre un Importe a Hipotecar de 140.000€:
-. Gastos de Notaria: 360€
-. Gastos de Registro: 337€
-. %: 1.5
-. Gastos Hacienda: 3.528€
-. Gastos de Gestion: 150€

Tras revisar estos gastos nos dimos cuenta que los Gastos de Hacienda no cuadraban, ya que el 1,5% de 140.000€ es 2.100€ y no 3.528€ (eso es el 2,5%).

Nuestras preguntas son:

-. ¿Estamos obligados a pagar estos gastos de Novacion si nos subrogamos a esta Hipoteca del Promotor?
-. No sabemos los años que le quedan por pagar a la Promotora. ¿Los Gastos de Novacion se incrementan según los años que tu prolongues la Hipoteca que tiene el Promotor?
-. ¿Podriamos averiguar de alguna Manera los años que le quedan por pagar a la promotora y sobre la ampliación a 27 años y medio calcular los gastos de Novacion?
-. ¿El 1,5% es normal que nos lo estén aplicando? ¿Hay algún % Maximo establecido por Ley?
-. ¿Los Gastos de Hacienda los han Calculado mal al aplicar el 2,5% o se nos escapa algo?
-. ¿Hay alguna Manera de Negociar estos gastos con el Banco?

Muchas Gracias de Antemano a Todos por vuestras respuestas.