Formula interés 365/360

Hola,

Estoy mirando hipotecas y una que a priori me resulta interesante por condiciones, encuentro una divergencia entre la cuota que me plantea cualquier calculadora de las que hay por la web  y la que me calcula el banco.

Al consultarlo con el banco me proporcionan la fórmula de cálculo que usan:

C*r*365/(360*100)

La divergencia es de unos pocos € al mes en concepto de intereses, ya que aún no me han pasado el cuadro de amortización y no lo he podido corroborar. Entiendo que esto es lo que se puede encontrar por la web de la fórmula 365/360 que está marcada como mala práctica por el BdE y alguna sentencia ya ha tachado de abusiva.

Este tipo de conceptos sabéis si se pueden negociar con el banco para que aplique "lo que corresponde"? Gracias.

Hola! Te respondo, mejor tarde que nunca :)

El problema de la fórmula 365/360 es que en el denominador se utiliza los días del año comercial. Parece claro que se trata de una mala práctica del banco, dado que en el numerador usan el año natural (365 días) y en el denominador el comercial (360). El ejemplo:

Con base de cálculo 360 días, para un préstamo hipotecario de 100.000 € y un TIN del 2% se calcularía así:

(100.000 x 2,00% x 365) / 360 = cuotas de 2.027,78 euros anuales.

Con base de cálculo 365 días año natural

(100000 x 2,00% x 365) / 365 = cuotas de 2.000 euros anuales. Es decir, te están cobrando 27,78 € de más cada año.

No me atrevería a etiquetarlo como "cláusula abusiva", por otra parte. El problema de negociarlo de antemano con el banco es que se demuestra que entiendes perfectamente la cláusula y, al ser una negociación entre banco y cliente, si aceptas la hipoteca conociendo la cláusula, ya no podrías reclamar. Descarto además que te lo vayan a cambiar sin pasar por la vía judicial. Por lo tanto, solo te quedaría la de aceptar y reclamar, aunque dudo que salga rentable (abogado, etc).

Saludos!

Muchas gracias Lorena!

Como bien dices, la diferencia en € que supone no merece el ponerse en abogados y demás.

Pero sí es para llamar la atención al banco, ya que con esas prácticas están "maquillando" el tipo de interés.

Sí, es lo que les comenté. Son unos 3-4 puntos básicos de incremento.

Buenas Geppetto,

Si nos pudieras contar la respuesta del banco nos ayudarías mucho. La verdad es que como es un modelo de cálculo generalizado entre las entidades (incluso para los depósitos!) yo optaría por firmar la hipoteca y reclamarlo después al SAC del banco mencionando el código de buenas prácticas bancarias en el anexo V de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014, donde se rechaza la aplicación del año comercial en ambos casos.

Saludos!

Hola.

No sé si habéis tenido ocasión de consultar la última memoria del DCMR. Ha cambiado el criterio  en relaciòn con este asunto y se pasa a considerar mala práctica la utilización de "periodos no uniformes" para la liquidaciòn de intereses.

Se dice literalmente: 

"Como consecuencia de lo expuesto, en lo sucesivo, y en relación con las liquidaciones practicadas desde la publicación de la presente Memoria, solo se considerará como buena práctica el cálculo de intereses utilizando períodos uniformes y, por lo tanto, se reputará contrario a una buena praxis financiera el uso de una metodología que combine en la misma fórmula el cómputo del tiempo en años naturales y comerciales para calcular el devengo de los intereses".

La memoria fue publicada el día 03 de julio de 2.017.

El documento es accesible a través de la web del Banco de España:

https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/16/Ficheros/MSR2016_Documento_completo.pdf

Esta cuestión se trata en las págs. 85 y siguientes.

Un saludo.

Gracias por informarnos Billy Da Kid,

Según deduzco de la publicación de esta memoria, de ahora en adelante la fórmula de interés 365/360 es una cláusula abusiva incluida en los contratos de préstamo hipotecario. Me queda la duda de si se podrá reclamar los actuales contrato hipotecarios (que yo entiendo, es así).

El inconveniente, como comentamos en el Webinar cómo reclamar las cláusulas abusivas: cláusula suelo, gastos de hipoteca, intereses de demora, modelo 365/360..., el importe a recuperar es tan reducido que no sale rentable entrar en abogados.

Parece que la banca se va a salir con la suya esta vez.

La cláusula es abusiva al margen d lo q dijera el banco de España, q no tenia razon al decir que era un uso mercantil, como viene a reconocerse en la ultima memoria: dejo d ser una practica generalizada hace años y, de hecho, el propio banco de España decia q no se podia aplicar si no habia pacto expreso a tal fin, o incluso en caso de haberlo, si no se recogia la formula expresamente y solo se hacia alusion al año comercial. Por tanto, no era un uso normativo (ya q a falta de pacto no se aplicaria la clausula 365/360) ni interpretativo, ni nada... La posicion del banco d España no se sostenia jurídicamente.

La relevancia d todo esto es q se supone q las entidades deberian dejar de aplicarla en las liquidaciones posteriores al 3 d julio de 2017, al margen d q el contrato de fecha anterior la establezca y con independencia d si el cliente es consumidor o no

En los contratos con consumidores, la clausula seria abusiva segun la mayoria d las audiencias provinciales, pero es lo q dices, el perjuicio derivado de su aplicacion para el clente ronda una cuantia mas o menos equivalente a dos cuotas del prestamo (es un recargo sobre el TIN del 1y pico %)

Seria cuestion de q alguna asociacion de consumidores ejercitase acciones colectivas reclamando la devolucion a los afectados...

En mi caso, la escritura de mi hipoteca indica esa fórmula pero no se aplica en el cuadro de amortización. Se ve claramente en que los intereses que pago cada mes son siempre decrecientes, en el caso del 365/360 no es así, hay meses que puedes pagar más intereses que el anterior (porque no los normalizan a 30 días por mes)