Rentabilidad de un piso alquilado

Muy buenos días,

Me gustaría conocer vuestra opinion sobre si comprar un piso para alquilarlo es una buena idea en cuanto a rentabilidad que podría dar.

He investigado un poco y he llegado a la conclusión de que la mejor rentabilidad viene de una compra de un piso de unos 70.000€ de 2/3 habitaciones en el sur de Madrid ( los hay ; ) ). Baso mi conclusion en el ratio del precio del m2 de compra vs. el precio del m2 en alquiler en estos barrios.

Quería comprobar si me equivoco cuando digo:
- Uno pide una hipoteca de 56.000€ a 30 años ( 190€/mes ). 1.8% anual - 10 años fijos

- Participacion de 30.000€ (participacion de 20% (14.000€), gastos de la hipoteca e impuestos (8000€), , renovación del piso básica 8.000€)

- El piso se alquila por 650€ al mes.

- Comunidad, IBI... sale a unos 120€ / mes

- Mes a mes la diferencia es +320€

Rentabilidad:

Alquilado durante 12 meses: rentabilidad de 13% de los 30.000€ que se invierten

Alquilado durante 10 meses: rentabilidad de 8.9% de los 30.000€ que se invierten

Alguien me podría decir dónde podría haber problemas con este plan? :) O sea, que se le escapa a alguien que nunca ha hecho una inversión de este tipo antes :)

Muchísimas gracias

Buenas en el sur de madrid por 70.000€ hay pisos. Terceros y cuartas plantas sin ascensor o pisos que necesitan una reforma para ser habitables. 70.000€ + los 8000€ de gastos de hipoteca y los 8000€ de la renovoacion basica del piso significa que el piso realmente y como minimo te va a salir por 86.000€ 

El precio de 650€ al mes me parece demasiado optimista y mas para pisos con precio de compra que indicas

La reforma basica de 8000€ tambien me parece muy optimista

En los gastos tienes que contemplar posisbles derramas, impuesto de basuras, seguros...

Pero la principal pega es que encuentres unos inquilinos que permanezcan en el piso sin darte problemas pagando religiosamente. 

Otra cosa, el piso lo vas a alquilar con muebles o sin muebles? Si lo alquilas con mobiliario tienes otro gasto pues si se rompe algo tienes que repararlo o reemplazarlo. Si lo alquilas vacio tendras menos posibilidades de alquilarlo

Hola Javier,

Gracias por tu respuesta!

Cambio en mis calculos la parte de:

- ser tan optimista :)

- amueblado o no

- inquilino que da problemas o no

- derramas, seguros...

Si hay otra cosa me dices...

Un saludo,

L

Buenas,  por mi experiencia personal y algo de reflexión te diría:

- los cálculos creo que como te indican son bastante optimistas

. pisos por ese precio, pienso que es dificil encontrar y creo que no suelen ser recomendables, si compras tan barato la zona no será muy... lo normal es que los inquilinos que quieran ir a esa zona sean de poder adquisitivo bajo y en esas zonas también es donde más fácilmente se moveran inquilinos "indeseados"

- el precio del alquiler para dos/tres dormitorios sin amueblar pienso que lo has estimado elevado

- tiempo para alquilar, hoy en día poco, pero tendrás que ir en varias ocasiones, selección de inquilino,... en este tiempo tendrás que pagar tu los gastos de consumos y si tocan revisiones

- piensa en hacer un seguro

- algo por si acaso, la caldera, los radiadores, las ventanas,..

- tienes que declararlo, con lo que a tributar, si no lo declaras y te pillan sanción.

Seguro que se me olvidan cosas, yo te diría que tal y como está la situación de tener dinero en los bancos, casi cualquier cosa es buena inversión, la compra de piso para alquilar lo es, pero lo más importante es encontrar gente normal para alquilar, porque te digo, los retrasos, los impagos, las molestias,.... son el pan de cada día

Si te decides, suerte.

Yo tenía un piso tal y como dices, de unos 60000 euros en el sur de Madrid, cuarto sin ascensor de 40 años, era mi vivienda habitual hasta que me cambié a un piso mejor. Lo alquilé por 400 euros unos meses y me harté con el primer inquilino. El tipo de inquilino que alquila estos pisos suele dejar mucho que desear, habitualmente son extranjeros (conflictivos con los vecinos, sobre todo cuando realquilan por habitaciones el piso a múltiples compatriotas y lo convierten en un "piso patera)" o gente de muy baja educación, y eso se nota en el trato al piso. La experiencia fue mala y según me dijo el de la agencia inmobiliaria tuve mucha suerte, lo normal es que no te paguen, tengas que echarlos por vía judicial, lo que lleva muchos meses, te lo destrocen y te gastes el alquiler de varios meses en arreglarlo. Los meses sin pagar hasta el deshaucio lo cubren los seguros de impago de alquiler, pero los destrozos no, porque aunque estos seguros en teoría cubren actos vandálicos, los destrozos, por graves que sean, los consideran como "desgaste normal para el uso habitual", y no pagan nada. Al final la rentabilidad se queda muy disminuida y te coges grandes cabreos, tienes que estar dispuesto a aguantar carros y carretas, para mí ése es el principal inconveniente. Y lleva tiempo atender un piso, gestionar reparaciones, etc...

Al final vendí el piso y ahora invierto de otras formas que no me provocan disgustos y también tienen una buena rentabilidad, además de diversificar mucho más. Sólo recomendaría comprar un piso para alquilar si no conoces las otras alternativas para invertir (bolsa, renta fija, oro, seguros de ahorro...) y si tienes nervios de acero y mucho tiempo que perder. 

Buenas Lukaa,

Precisamente elaboramos en Rankia una herramienta para calcular la rentabilidad de la inversión en vivienda. Además de los seguros de la vivienda, gastos de comunidad, impuestos (IBI), etc. tiene en cuenta si necesitas pedir una hipoteca sobre esa vivienda. Pruébala y dinos qué opinas (También se aceptan críticas/mejoras! )

Calculadora de la rentabilidad de la inversión en un inmueble

Saludos!

Gracias por compartir tu experiencia! La verdad es que el tema del "inquilino malo" es bastante preocupante en este caso, pero vamos qué se le puede hacer :)

Supongo que esta gente no puede acceder al programa Madrid alquila o tener alguine de aval :| ?

De todas formas, ¡muchísimas gracias!!

El Plan Alquila de la Comunidad de Madrid supone un seguro de impago de alquileres pero conlleva una demora considerable por la burocracia. No cubre los destrozos. Lo ideal sería tener un aval bancario por 2 años de alquiler, eso te cubriría los meses de demora hasta el desahucio y los destrozos. Pero para un piso de esas características no creo que nadie sea capaz de aportar un aval bancario por 2 años.

te falta en tus cálculos los gastos de la compraventa, que suelen ser un 7% del valor de compra en Madrid, y la hipoteca, como te han dicho unos 4.000-5.000 € de gastos.

En los pagos de hipoteca, una parte de lo que pagas va destinado a la amortización del préstamo y otra al pago de intereses, lo amortizado es tuyo, y no debes contarlo como gasto, puesto que si un día vendes el piso, no tendrás que pagárselo al banco.

La retabilidad NETA del alquiler anda en un 3% aproximadamente. Por mucho que leas artículos financiados por inmobiliarias y bancos digan otra cosa. En algunas zonas/condiciones la rentabilidad puede ser mayor pero eso es a costa de asumir mayor riesgo. Sobre tus cálculos, en la zona que comentas esos pisos se alquilan por unos 500, no 650. Claro que como todo, quien no tiene intención de pagarte puede ofrecerte hasta 1000 si hace falta. Ahí es tu decisión, si quieres elegir tu al mejor inquilino entre varios que se interesen o apurar hasta el último céntimo y alquilarlo al único que diga que te va a pagar lo máximo que pidas.

Ahora se intenta atraer mucho al perfil "inversor" pero la compra de un piso para alquiler nunca es una inversión, y el que así lo crea y se lance acabará dandose cuanta que fue la peor inversión de su vida. Quien alquila habitualmente es quien ya tenía un piso y por lo que sea prefiere no venderlo. 

El gran problema de invertir en alquiler es el gran riesgo, tiempo que consome y dolores de cabeza que da. Además nunca vas a estar tranquilo ¿compensa eso un 1,5% mas de lo que te da un plazo fijo? Lo dudo. Por otro lado la tendencia de tipos empieza a ser alcista y el actual diferencial entre rentabilidad de alquiler y del plazo fijo debería ir desapareciendo. Y ahí nos encontramos con el otro gran problema, y es la baja liquidez y altos costes de este tipo de inversión si decides pasar a otra cosa.

Y ahí nos encontramos con el otro gran problema, y es la baja liquidez y altos costes de este tipo de inversión si decides pasar a otra cosa

Ya... éste es le gran problema de una inversion como ésta :\

¡Muchísimas gracias!

Muy buenas!

No me parece buena inversión, pero básicamente porque has obviado el requisito más importante a la hora de valorar toda la operación, que es: ese piso realmente vale esos 70.000 euros? El piso tiene algún factor diferencial frente a miles de pisos similares que habrá? El factor diferencial es lo que te puede hacer recuperar el dinero más rápido en una eventual venta, si necesitas deshacerte de él, hacer más líquida la inversión.

Tal y como lo estás planteando, creo que por ese precio no vas a encontrar un piso que luego sea fácilmente vendible, y te estarías metiendo en una financiación de un bien muy ilíquido y muy poco resistente a variaciones de precios a cambio de un alquiler mensual bajo e incierto. Cuando los precios bajan de forma generalizada o viene una mala racha, que es cuando la gente tiene que soltar sus propiedades, las buenas propiedades resisten mejor las bajadas de precios, pero los inmuebles sin nada que los diferencia del resto bajan a plomo.

El alquiler mensual que has estimado me parece altísimo también y no creo que se pueda alquilar fácilmente un piso del precio que citas por ese alquiler mensual. Me parece prácticamente imposible la verdad. No veo una rentabilidad real que merezca la pena para asumir los riesgos de esa operación.

Saludos!

Si encuentras a algún lerdo que te pague 650 euros por una vivienda que vale 70.000 euros te rindo pleitesia y te felicito. Te recuerdo que las empresas especialistas del ramo, las llamadas SOCIMIS, REITs en yankilandia, logran sobre un 6-6.5% de rentabilidad, y eso teniendo una estructura profesionalizada y optimizada, es decir que si una empresa que hace botijos gana un 7%, yo que los hago en mi casa difícilmente voy a poner lograr esa rentabilidad.

Tu error, salvo que me digas que es posible eso, es partir de que se puede alquilar en 650 euros pisos de 70.000 en Madrid, cuando tengo entendido que en Madrid por 70.000 euros casi no compras una plaza de aparcamiento.

Aquí aparece un piso de 68.000 euros en el sur de Madrid, con 46 metros y sin fotos porque debe ser un piso patera, http://www.fotocasa.es/comprar/casas/madrid-capital/por-zonas?crp=1&llm=724,14,28,173,0,28079,0,0,0&minp=50000&maxp=100000&opi=36&ftg=false&pgg=true&odg=false&fav=false&grad=false&fss=false&mode=2&cu=es-es&craap=1&fs=false#topDetail

Si logras alquilarlo en 650 euros pues tu mismo.

Estoy en total desacuerdo con esta afirmación:

"Ahora se intenta atraer mucho al perfil "inversor" pero la compra de un piso para alquiler nunca es una inversión, y el que así lo crea y se lance acabará dandose cuanta que fue la peor inversión de su vida...

Yo me dedico en parte a ello, y para nada ha sido la peor inversión, ni remotamente. La última compra fueron 50.000+5.000 impuestos +3000 lavado de cara y está alquilado todo el año, a gente formal, trabajadora por 320 mensuales. 

La vivienda, como todo, hay buenas y malas inversiones. Es como decir que no debes comprar acciones de bolsa porque es una mala inversión..., que se lo digan a los que hace 15 años compraron google a 2 dólares y ahora vale cien veces más.