Derechos del inquilino con opción a compra

Buenas tardes!

Me he despertado esta mañana con un mensaje que me ha trastocado emocionalmente mucho, el propietario dice que da para atrás la compraventa.

Hace 4 meses y medio formalicé junto con mi pareja un contrato de alquiler con opción a compra de un inmueble dado que nos encajaba pero yo iba a someterme a una intervención peliaguda (que de hecho me tuvo 2 meses en el hospital) y no tenía tiempo físico para pasearme por los bancos.

Dimos de arras 18.000e de un inmueble que su precio total es de 75.000, con un alquiler mensual de 500e por tres años que en su totalidad se quita del precio total de compraventa. Añado que el propietario es una persona con la que he tenido que bloquear comunicación porque se estaba pasando de confianzas.

Mi pareja y yo nos hacemos cargo de todos los gastos (seguro de la casa incluído) menos del IBI. Dado que la intención de compra era más que clara hemos invertido ya unos 7.000e en reformas (mampara, insert, suelo para aislar mejor el domicilio, maquinaria para el mantenimiento de la finca...) y esfuerzo. Os prometo que mucho esfuerzo porque ni la casa ni la finca se habían limpiado en años.

En el contrato, que hizo una agencia que ahora no se hace cargo de nada, sólo pone que en caso de que no se realice la venta por nuestra parte se queda con las mensualidades y los 18.000e, y en caso de que el propietario sea el que no venda, sólo nos devolvería los 18.000.

Podríais orientarme un poco? Os lo agradecería en el alma. Un saludo desde Asturias.

Nabila

No acabo de entender el asunto.

¿Disteis unas arras para un contrato de alquiler con opción a compra?. Eso se sa para un contrato de compraventa. 

¿y esos 18.000 dónde están? ¿Por qué se los ha quedado la agencia?

¿El contrato pone alquiler con opción a compra?. ¿Esos 18.000 euros se descuentan del precio pactado?

Mi opinión a primera vista es que ese contrato no se puede romper unilateralmente, entiendo que si son arras, y esos 18.000 son arras se podría romper devolviendo el doble de lo aportado.

De todas formas haría falta leerse con lupa el contrato que firmásteis.

¿Habéis pasado por el registro de la propiedad el contrato de alquiler?, seria oportuno viendo que se avecina tormenta...

Suerte.

Los 18.000 los tiene el propietario. Se los dimos a él como forma de asegurar la compra y se descuentan de los 75.000.

Puedo ir yo sola a registrarlo sin que el propietario esté presente? Qué he de hacer para registrarlo?

Gracias

Es un contrato de alquiler con opción a compra. Cito textualmente:

Exponen

1. Que es propietario de pleno dominio Fulano blablabla, según manifiesta la parte vendedora, del inmueble blabla, que la parte compradora ha conocido y que consta inscrita blabla

2. La parte compradora (yo y mi pareja) está interesada en adquirir como cuerpo cierto el inmueble descrito, y que conoce y está de acuerdo con el estado y dimensiones del mismo y estando la vendedora interesada en su venta

 

Acuerdan

1. Precio CV 75.000 

2. Que la compraventa se perfeccione como resultado de un alquiler con opción a compra. Acordando las partes que el pago se efectue:

     1er pago de 18.000 entrega en el acto en DEPOSITO para afianzar esta oferta ante la parte vendedora y que será depositado blablabla (titular parte arrendadora y vendedora)

Que el impkrte total de lo entregado (18000) se constituya en prima por la opción a compra, de tal caso de no perfeccionarse finalmente la compraventa, por parte imputable a la parte compradora, dicha prima quedaría íntegra a beneficio de la propiedad, y en caso de no perfeccionarse finalmente la compraventa a causa imputable a la parte vendedora, dicha prima se devolvería integra a beneficio de la parte compradora.

3. El resto del precio se hará en 36 pagos mensuales de 500e. Importe total 18.000 y un único pago final de 39.000e a la formalización de la escrituras.

Gastos ordinarios blablabla. Una vez se formalice la compraventa el IBI será de cuenta de la parte arrendataria.

 

4. Es responsabilidad del vendedor la puesta a disposición del comprador del inmueble llegado el final del actual arrendamiento, salvo que "expresamente" la parte compradora librrase al vendedor de tal responsabilidad.

5. Gastos de notaría, registro.....

6. Que al momento de elevación a público de la compraventa el inmueble esté libre de cargas, blabla

7. Que la firma del contrato definitivo que refleje todo lo acordado se perfeccione en sede notaría blablabla y que dicha firma en notaría se producirá antes del 19 de julio 2020

8. ITP

 

Y en prueba de conformidad de todo lo expuesto, firman todas las partes, por triplicado en las tres caras....

El problema que veo, y no es menor es este....

Que el impkrte total de lo entregado (18000) se constituya en prima por la opción a compra, de tal caso de no perfeccionarse finalmente la compraventa, por parte imputable a la parte compradora, dicha prima quedaría íntegra a beneficio de la propiedad, y en caso de no perfeccionarse finalmente la compraventa a causa imputable a la parte vendedora, dicha prima se devolvería integra a beneficio de la parte compradora.

¿Quién os asesoró para firmar esto?.

Los contratos de arras lo que indican es que si la parte compradora (vosotros) os arrepentís de la compra el propietario se queda con los 18.000 euros -hasta aquí todo correcto-; PERO debisteis, tal como indica la ley sobre contrato de arras, indicar que si la parte vendedora se arrepiente deberá indeminizar con dos veces esa cantidad. Es decir, devolveros vuestros 18.000 euros y añadir otros 18.000 euros; Esa es la forma en la que uno queda cubierto de si la otra parte se arrepiente. 

Eso No es lo que habéis firmado, de manera que le dais libertad al propietario para llegado el momento de escriturar que llegue con los 18.000 euros y romper el contrato, perdiendo vosotros la vivienda.

Sinceramente habéis cometido un error muy gordo firmando eso, ya que el compromiso en ese "matrimonio" en lo que a fidelidad se refiere lo poneis vosotros -si no comprais la casa, perdeis 18.000 euros-; él no compromete nada, si se arrepiente ha cobrado el alquiler y os devuelve lo vuestro. Muy mal por vuestra parte firmar eso. Muy rastrero el que aporto ese documento trampa. 

No le veo mucha solución, creo que estáis con el culo fuera, y mucho.

En resumen: 1º/ NO aparece la palabra Arras por ningún sitio, que quizá así se podria intentar pelear algo. 2º/ Firmais de mutuo acuerdo que si él se arrepiente os devuelve los 18.000 euros y a volar, que es lo que hará él.

Hablas también de que "Dimos de arras 18.000e de un inmueble " ¿por que le llamas arras, no lo veo escrito en el contrato en ningún sitio, para al menos tener un clavo ardiendo. Que tampoco, porque habéis firmado esa endiablada cláusula en la que No os tiene que indemnizar...

Creo que no teneis nada que hacer, salvo mejor opinión. 

El contrato lo podeis registrar vosotros, en el registro aparecerá con esa carga, pero a él le dará igual, os devolverá el dinero y fin del asunto. Creo que habéis perdido esa inversión inicial, la ilusión, y el tiempo invertido. 

Yo lo que haría es reunirme -de buenas-, con el propietario y ver qué problema hay, si está receptivo adelantaría si puedo la compra para cerrar el tema, si tiene intereses raros ocultos registraría el contrato y cuando finalice le mendaría burofax para escriturar, os dirá que no, os devolverá el dinero y a otra cosa.

Lo siento, es lo que pienso. Suerte!

Muchas gracias por tu tiempo.  Menuda mierda.... lo llamé arras porque a la gente de la calle no vemos diferencia en las palabras.

El contrato lo hizo la agencia inmobiliaria, con la absoluta seguridad de que se iba a efectuar la venta... y se lo enseñé a una amiga abogada que ahora entiendo, de esto sabe poco.

Puedo reclamar llegado el caso daños y perjuicios por haber roto el contrato de alquiler antes de tiempo? Necesitaría recuperar algo del dinero invertido pa no arrancarme los pelos a puñaos

Te recomiendo consultar con un abogado, porque se trata de un contrato a todas luces desequlibrado.

Gracias! De verdad, necesitaba que alguien me dijera blanco o negro, pero algo!

Los contratos de arras penitenciales están regulados en el art 1454 del Código Civil. Entiendo que la gente de la calle pueda no ver diferencia, pero una simple búsqueda en internet te lo clarifica todo. Firmar un contrato de arras donde no pone la palabra arras en ningún sitio ya es motivo de que se encienda la alarma. 

La agencia inmobiliaria es una rastrera ya que te ha dejado con el culo fuera, ha mirado por los intereses del vendedor, y estará en plena comunión con él, no se comprende de otra forma ese contrato que está completamente descompensado para una parte respecto a la otra. 

Tu amiga abogada no entiendo como no se fijó en lo único que hay que fijarse en estos casos, que ponga que son arras penitenciales, que haga referencia al art que te he dicho, y que diga que si se arrepiente el vendedor tiene que indemnizaros con el doble..., vamos, es que eso es lo único primordial en un contrato de arras, junto con la fecha, precio y poco más.

Lo que no entiendo es lo que me indicas, Él NO puede romper el contrato de alquiler, el podrá cuando cumpla el contrato devolverte los 18.000 euros, pero mientras tú pagues tu alquiler tienes derecho a quedarte hasta 3 años. ¿qué tiempo de arrendamiento pusisteis?, como fecha tope para escriturar, eso es importante.

Intentando buscar dónde está la hijoputada, se me ocurre que puede que tenga otro comprador, que tenga intención de devolveros el dinero y venderlo a un tercero.

YO apuraría el contrato en tiempo, le notificaría que al final de contrato voy a comprarlo, (ojo, fundamental esto, si no lo citas en el notario con fecha y hora, podría alegar que te has arrepentido de la compraventa y decirte que pierdes los 18.000 euros), la citación debes hacerla a la dirección donde diga el contrato que habéis firmado y mediante burofax. 

Como te digo, si apuras el contrato quizá el comprador imaginario que te digo, si existe, desista o no se quiera esperar y vuelva a plantear que lo compreis. 

Suerte.

3 años de alquiler. Hasta el 18 de Junio de 2020 dura el alquiler. Luego habría que efectuar la compra sí o sí o perderíamos los 18.000. Por la LAU mínimo tiene que aguantarnos el primer año? Aunque si va a echarme sí o sí, prefiero que me indemnice por incumplir el alquiler, que eso supongo lo recogerá la ley en algún sitio

Tengo instintos a lo Ramsay Bolton

No digo nada con respecto a lo de mi amiga. Desde el principio me dijo que no conocía la figura de alquiler con opción a compra y agradezco que al menos lo leyera. Lo de la inmobiliaria me parece de traca

La ley recoge con carácter general la obligación de indemnizar por daños y perjuicios.

Así que vuelvo a decir que te conviene un abogado de confianza para no tener nuevos tropiezos.

Para mi que cuando dice arras se refiere simplemente a cantidad inicial a pagar.

Derechos? Sin ser abogado, entiendo que los que diga el contrato.

Por lo que dices no creo que el contrato sea abusivo. Se echa para atras, y te devuelve lo que has pagado de mas. Los 500 euros no te los devuelve porque sino habrias vivido gratis (aqui podria haber casos distintos segun contrato).

Donde no habeis andado muy listos es en las reformas. Que haceis gastandos 7k en algo que no es vuestro? Veras como ya no os pasa otra vez.

Yo iba mirandome abogado para que revisara mi contrato que me las pelaba. Si pagais seguro puede que tengais asistencia juridica.

Sergio

NO. Por la LAU tiene que mantener el alquiler hasta finalizarlo, es decir hasta el 18 de junio del 2020. NO te puede echar, no sé de donde sacas lo de si o si. El propietario no puede echarte de esa vivienda hasta dentro de 3 años, salvo que necesite para vivir -que no la venta- la vivienda para el, y tiene que hacer efectiva el irse a vivir a ella. La ley no recoge ninguna indemnización porque no contempla que el propietario pueda echarte. 

Por lo tanto, yo por lo pronto le comunicaría vía burofax que tienes intención de continuar en el piso, y cumplir la totalidad del contrato. Si tiene de esa forma a alguien interesado que le pague más no va  aesperar todo ese tiempo. Otra cosa es que llegues a un acuerdo con él, y te pague la cantidad económica que tú consideres para irte. Pero en principio tienes todo el apoyo normativo a tu favor, que no es poco.

No lo tengo claro. No hay daños y perjuicios. La inquilina se ha puesto a hacer mejoras en la vivienda sin que sea suya, y ella firmo -no lo olvidemos- que renunciaba a las arras (no con esas palabras) pero si que la indemnización si no se cumplia el contrato seria devolverle los 18.000 euros, cosa desastrosa el haber firmado eso.

Precisamente las arras están para compensar esos daños y perjuicios que muy bien tú comentas, pero a la vez ella no los firma y no llega a plantearlo como tal.

No obstante, no estaría de más una visita a un abogado especialista en el tema, pero yo antes de meterme en el juzgado lo estudiaría bien por si lo pierdo.

Salu2.

Eso pienso yo, derechos los que diga el contrato, si no escritura devolver esos 18.000 euros nada más. Pero el contrato también dice que tiene derecho a quedarse hasta el 2020, de forma que si le interesa que se quede. Fundamental notificarle en fecha y forma la intención de hacer la compra, de lo contrario podría decir que se han echado atrás ellos y intentar jugarle no devolverle la pasta. Cosa que no me extrañaría viendo el personaje, y fundamental que ese SMS no le de valor, y lo haga todo con notificación fehaciente.

Supongo que han dado la casa por suya y se han gastado esos 7 k, que no deberian haberlo hecho. Si al menos hubiera sido un contrato de arras ahora podrian compensar, aunque en ese caso dudo que se hubiera echado atrás el vendedor porque habría tenido que rascarse 18.000 del bolsillo. 

Obviamente que un abogado le eche un ojo no es mala idea.

Salu2.