Experiencia y "BUENAS" Condiciones Hipoteca Autopromotor

Hola,

quiero explicaros mi experiencia en la aventura de la autopromoción porque gracias a este foro he aprendido muchas cosas relacionadas con las hipotecas y quería devolver el favor, si es que realmente esto le puede servir de ayuda a alguno d vosotros ;)

Lo primero comentaros la operación que he cerrado con BMN que creo que es de lo mejorcito del mercado y que no sé lo que durará , luego os diré otras opciones que barajé pero que no podían competir con la ganadora, y por último os daré algunos consejos/experiencias de lo que me he encontrado por el camino.

Hipoteca Firmada:

Entidad BMN (en pleno proceso de absorción por Bankia, creo que el 16/3/18 ya son Bankia a todos los niveles). Esta puntualizaión es importante porque he tenido suerte de pillarlos en un momento de transición para conseguir estas condiciones que creo no están nada mal.

Solicitud: 144.000/30años/Fijo

Solar registrado en propiedad 550m2 / Ahorro 50.000 / Nóminas 2.000 (Indefinido+Desempleado) / <35 años / Tasación futura: 235.000 (supone 61.3%) / Proyecto y Licencia de obra

Condiciones BMN:

TIN: 2.80% --> TIN Bonificado 2.00% (Cuenta+Nómina -0.4% // Débito o Crédito (1000€/año) -0.1% //  Seguro Hogar -0.1% // Seguro vida (mín. 200) -0.1% // Plan Pensiones (600/año) -0.1%

Importe hasta un 80% de tasación

C. Apertura 0%

C. Cancelación (0.5% / 0.25%) la típica por Ley

1r año de carencia (solo pagas intereses al 2% de lo dispuesto). Esto generó controviersa porque yo sobreentendí que si la hipoteca es de 30 años, el año de carencia estaba excluido, es decir, que sería 1 año (intereses) + 30 años (amortizando+intereses), y resultó que no era así, sino 1 año (intereses) + 29 años (amortizando+intereses), por lo que la cuota que tenía en la cabeza a 30 años, al final la tuve que recalcular a 29 años. Esto tampoco me suposo mucho cabreo a nivel económico, pero si por la desinformación por parte del banco hacia mí. A nivel económico me suposo ahorrarme 1700 de intereses en la vida de la hipoteca pero a cambio la cuota me sube 13€ más al mes... No ha sido una gran putada, pero me gusta tener todo controlado y esta parte me la comí sin margen de maniobra.

Disposiciones con certificaciones. Te suelen dar el 80% hasta finalizar obra y el 20% con Prim Ocupación, pero los ajustamos a un 85/15 y nos lo aprobaron sin problemas.

Disposición inicial 0€. A nosotros, sin negociarlo nos han dado el 50% el mismo día de la firma, pero por lo visto no es lo normal. (esto hace que nos ahorremos dinero en certificaciones y sobretodo dolores de cabeza, pero por la contra, al tener 1 año de carencia estamos pagando intereses sobre 70.000€ desde el primer mes).

Certificaciones 75€ (no lo tengo firmado y como todavía no lo hemos aplicado, me fio de lo que me ha dicho el banco)

Tasación 400€ (depende de los m2 o del importe final). Esta parte NO estábamos obligados a hacerlo con el banco, aunque nos enteramos 1 día antes de la firma... Seguro que nos habríamos rascado algún €.

Gastos de Escritura Hipoteca (el banco asume el Registro y una pequeña parte de Notaría y Gestión) <-- Esto está por ver porque todavía no me han cobrado.

Gastos de Escritura de Obra Nueva (hablaré más adelante sobre esto, porque creo que te "lían" en el banco porque no estás obligado a hacer esta parte con el banco y te puedes ahorrar los gastos de gestión (380€) y quizás algo más...

Seguro Vida: AVIVA (300-400)

Seguro Hogar: CASER 250-300

Seguro Todo Riesgo Construcción (235--> 120 negociando). Esto es solo para el año de cosntrucción.

Otras Hipotecas finalsitas (misma solcitud que en el anterior caso)

Condiciones Bankinter:

TIN: 2.35% 

Importe hasta un 80% de tasación

C. Apertura 0.5%

C. Cancelación (0.5% / 0.25%) la típica por Ley

1r año de carencia. (1+29)

Disposiciones con certificaciones. 80/20

Disposición inicial 20% (creo)

Certificaciones (agarrate los machos): 332€ + Gastos de notaría y gestión por cada certificación!! Esto le pregunté varias veces por correo que me lo confirmaran y aún sigo esperando..., me parece un atraco.

Tasación ¿?

Gastos de Escritura Hipoteca (el banco asume solo el Registro). Los honarios para la gestión 508€

Gastos de Escritura de Obra Nueva: Los honarios para la gestión 508€

Condiciones ABANCA: (maricarmen)

TIN: 2.95%  TIN Bonificado 2.25% (Cuenta+Nómina -0.25% // Seguro Hogar -0.20% // Seguro vida  -0.25%) 

Importe hasta un 90% de tasación. Esto tiene guasa porque, por culpa de que me tasaban todo por lo bajísimo (tomaban el valor de compra del terreno en escritura y no el real), aun dandome el 90% no llegabamos al importe solicitado y gracias a esto acabe tocando la puerta de BMN, así que gracias Abanca gracias MariCarmen!

C. Apertura 1%

C. Cancelación (0%)

C. por Riesgo de Tipo interés: 3% (yeah...)

1r año de carencia. 2.25% (tengo la duda si es 1+29 o 1+30)

Disposiciones con certificaciones. 80/20

Disposición inicial 20% (creo)

Certificaciones 75€ (4 obligatorias al 30/60/90/100)

Tasación ¿?

Gastos de Escritura Hipoteca ¿?

Gastos de Escritura de Obra Nueva ¿?

Condiciones SANTANDER 

TIN: 2.75% (no pregunté muchos más...).

Consejos y experiencias:

- Primero de todo, informaros mucho en foros antes de ir al primer banco. Al principio puede parecer todo complicado pero con un poco de lectura en foros sabréis más que la mayoría de directores de sucursales sobre hipotecas de autopromoción (corroboradísimo...)

- Solar en propiedad y un ahorro considerable es fundalmental antes de embarcarse en esto.

- Duda siempre del banquero, siempre!! Exige que te den la documentación de información precontractual y la definitiva con los 3 días de antelación a la firma en notaría obligatorios para que te de tiempo a mirarte todo con lupa. Yo pensando que lo llevaba todo super atado, por culpa de esto, el mismo día de la firma descubrí lo que comentaba antes de los 29+1.

- Informate si estás obligado a realizar tasaciones con el banco o puedes hacerlas por tu cuenta, te puedes ahorrar algunos eurillos seguro.

- Si tienes tiempo y la posibilidad Escritura la Obra nueva por tu cuenta para ahorrarte lo gastos de Gestión que te cobrará el banco.

-Actualmente están saliendo sentencias que obligan a los bancos a pagar ciertos gastos de la realización de la escritura de Hipoteca (no de la Obra Nueva). Mientras escribo esto, veo que hoy han dado sentencia el TS de que el ADJ de Hipoteca lo tiene que pagar el cliente, pero puede que cuando estés leyendo estás líneas esto ya haya cambiado por el el tribunal de la UE. Mi consejo infórmate bien de esto para que no te den el palo.

- Si crees que la operación es buena, buena solvencia, poco importe pedido, valor de tasación de terreno importante, APRIÉTALES hasta morir. Ejemplo el primer año el banco te obliga a sacar un seguro de Todo Riesgo construcción (equivalente al del hogar, que como la casa no está construida todavía no podrías sacar). Bueno hasta 3 veces conseguí bajar el importe a base de dar por culete. En concreto en este caso, os diré que la jugada fue decirle que la obra tiene seguros por todas partes, el constructor, el arquitecto, etc.. A día de hoy dudo todavía de que esté obligado a sacar este seguro, pero como te hacen pasar por el aro, lo he tenido que sacar. La manera de apretarles fue pidiendo que quitaran coberturas y bajasen importes hasta el mínimo, porque repito, creo que la obra debe estar asegurada ya por el constructor y arquitecto.

- Variable o Fijo. Mi conclusión ha sido que esto es lo mismo que decir al Rojo o al Negro en el casino, o como decir meto mis ahorros en BTC o me lo fumo directamente. Yo tenía muy claro que variable, pero mi mujer no, como conclusión no hay nada más que decir, se hizo lo que ella dijo. Al final con el tiempo me he ido autoconvenciendo de que el fijo es la mejor opción para evitar sustos. Pero vuelvo a repetir que esto es al Rojo o al Negro. En uno sabes que pierdes desde el primer día, y en el otro pues que tambien.. porque la Banca siempre gana.

- Seguros de Vida/Hogar. El primer año, tienes que pasar por el aro, pero a partir del siguiente, con ayuda de Rastreator y hojas de cálculo es muy fácily probable que te interese sacarte los seguros por tu cuenta.

- Plan de pesiones.Para bonificar el 0.1%, nos piden un plan de pensiones de 50€/mes, ahora mismo con 35 años, pienso que pa qué, que esos 50€ los puedo invertir mejor yo cada mes en criptomonedas, o en vinos y tapas que creo que sería la mejor opción. Si estás en el mismo caso que yo que prefieres perder ese 0.1%, te diré un truquillo que todavía no he aplicado pero que puede funcionar para almenos conseguir boificarte el 1r año sin pagar todo el plan de pensiones. (más info por privado, vaya a ser que me lea el señor banquero, por siaca "Hola, qué tal?").

Si has llegado hasta aquí leyendo, es que eres un puto loco como yo y que seguramente estés en pleno proceso de búsqueda de hipoteca, te deseo mucha suerte y espero que te haya servido de algo esta "breve" lectura.

saludos!!

 

 

 

 

 

Pues parecen unas condiciones buenísimas, crees que todavía se pueden conseguir estas condiciones? Actualmente lo estoy negociando con Bankia uno de autopromotor pero para conseguir el fijo al 2.5 con vinculaciones (seguro amortización, seguro de hogar, nominas) y con ING una hipoteca normal tipo variable al 0.99 porque la casa ya está construida y necesito 65000 € para pagar lo pendiente al constructor.

 

Hola,

pues te diría que fueses ya a una oficina BMN, el sab 17/03 es la fecha oficial en que ya son Bankia, si puedes apurar en esas 2 semanas que te hagan un estudio y aprueben, quizás puedas conseguirlo.

Ves a la sucursal con toda la docu preparada (nóminas, proyecto, licencia, tasación, etc..) diles que te corre mucha prisa y a ver si cuela.

Suerte!

Yo fui la semana pasada a BMN, y se identificaron totalmente como Bankia, me dijeron que ya habian dejado de ser BMN. Todavia no me han dado las condiciones.

Buenisima explicación, muchas gracias por tu ayuda en el foro. Te formulo algunas preguntas y te agradezco de antemano si tienes un ratillo para contestar (yo sigo esperando que me llamen de Bankia....):

- ¿No te han pedido aval? A mi fue lo primero que preguntaron. 

- Respecto a las certificaciones, cada vez que tu arquitecto certifica, tiene que ir también el tasador del banco? Según me han dicho en CAJAMAR, sólo va su tasador al principio de la obra y al final (ojo, que todavía no lo he visto por escrito). Por las experiencias que conozco no es raro que tu arquitecto y el del banco no estén de acuerdo en la parte de la obra realizada y lo ideal es que "cuele" todo lo que diga tu arquitecto. 

- Ya lo he preguntado también en otro post.. sin respuesta por ahora :(, pero conozco al menos un caso de que además de las certificaciones les han pedido FACTURAS DE LOS GASTOS, lo cual me parece imposible cuadrar todas las disposiciones con las facturas (a menos que vayas llave en mano, que no es mi caso y que, por otra parte,  por lo que conocemos mi marido y yo del sector de la construcción, que es bastante, nunca lo haríamos). 

- Respecto de los gastos de escrituras, por supuesto (a menos que estés ocupadisimo) intenta no pagar gastos de gestoría, con un poco de paciencia puedes ir perfectamente tú al Registro y a hacer todos los trámites que correspondan. Cosa distinta es que el banco "te obligue" a pasar por su gestoría. 

- Respecto al capital que te han aprobado (65% según comentas) tengo la siguiente duda: en mi proyecto consta como "presupuesto de ejecución material de contrato" una cifra (150.000) pero como "presupuesto de contrata" otra (227.000), ya que este último suma al de ejecución el beneficio industrial y el IVA. Sobre que cifra te han calculado a ti? 

Un saludo. 

Hola Belén,

te contesto sobre cada punto:

- Aval:  No nos lo pidieron en ninguno de los 3 bancos. Imagino que dependerá de la operación, nosotros con el valor de tasación del terreno, el justificante del extracto del dinero ahorrado, nóminas y contrato indefinido, etc.. les ha servido para dar la operación como segura. Si tienes el terreno a tu nombre y ahorro, no entiendo para que quieren más aval. Además en teoría como solo te financian un 80% de la tasación, representa que la casa cuando se termine valdrá como mínimo un 20% más del dinero que te hayan podido dar... si encima te pide aval el banco creo que estaría excediéndose en garantías.

- Tasaciones: Las certificaciones todavía no las hemos experimentado, pero por lo que me han explicado en BMN funciona así: tu arquitecto certifica, visa en el colegio y se lo entregas al banco y ellos se lo pasan al tasador (75€) e imagino que el tasador irá a la obra, o no, para dar el ok. Si no le cuadra algo al tasador del % de ejecución imagino que tu arquitecto tendrá que pasar por el aro y rehacer la certificación. En cuanto al tasador, a nostros solo tiene que tasar al inicio (400€), con el resto de certificaciones es suficiente.

- Factura de gastos: En mi caso no me las exigían en ninguno de los 3 bancos. Esto es un problema, sobretodo si alguna partida la quieres hacer por tu cuenta con algún  familiar que sea fontanero y no te quiere hacer factura. Dependerá del banco, intenta negociarlo.

- Gatos de escritura. En ninguno de lso 3 bancos me lo dieron como opcional, me vendieron la moto que la escritura de la obra nueva la tenía que hacer con ellos. FALSO!

- Tasación sobre precio obra. En BMN me lo han hecho sobre ppto de contrata con IVA, pero en Abanca por ej. nos tasaban sobre PEM sin IVA y encima sobre el valor de compra escriturado del terreno. Lo de Abanca no lo veo ni medio normal, porque eso no es una tasación real, imagina que el terreno lo has comprado por el precio mínimo porque es una "herencia en vida" y que el PEM te lo ha hecho lo más bajo el arquitecto para pagar menos tasas de licencia de obra... no se acerca ni de lejos al valor real tasado.

Espero haberte ayudado Belén, cualquier otra duda ya sabes,

Suerte con los bancos!

Buenos días, nuchas gracias por las respuestas! En otro banco no me han dicho nada del aval, suficiente deben tener ya con la parcela. El tema de las facturas, precisamente por eso te lo pregunto, porque hay cosas que vamos a hacer nosotros directamente. 

Saludos!

Hola a todos,

Antes de nada, agradeceros vuestras explicaciones ya que soy nueva en esto y aprendo cada apunte. Una duda , si tenemos ya el terreno pagado y ya a nuestro nombre y lo hemos pagado con ahorros, sin necesidad de pagar, cuando nos den una hipoteca de autopromocion para la construcción de la vivienda, el terreno se incluye en esa hipoteca? Es que ahí me han entrado dudas. 

Sin necesidad de hipotecar el terreno me refería, perdón.

Ante todo darte las gracias por plasmar tu experiencia y que sin duda utilizaré en beneficio propio, como bien dices soy otro loco en busca de hipoteca auto promoción.

Soy del pensar que quien ayuda a los demás sin esperar nada a cambio la vida le devuelve estos favores multiplicados, (igual de la forma opuesta) creo esto firmemente por qué tengo razones para pensar así y punto, tanto a ti como a tu mujer os deseo lo mejor.

gracias y un saludo

 

 

Ante todo darte las gracias por plasmar tu experiencia y que sin duda utilizaré en beneficio propio, como bien dices soy otro loco en busca de hipoteca auto promoción.

Soy del pensar que quien ayuda a los demás sin esperar nada a cambio la vida le devuelve estos favores multiplicados, (igual de la forma opuesta) creo esto firmemente por qué tengo razones para pensar así y punto, tanto a ti como a tu mujer os deseo lo mejor.

gracias y un saludo

 

 

Gracias por tus palabras Sixtoms, espero que tengas mucha suerte tú también en esta aventura.

Cualquier cosa que pueda ayudarte ya sabes ;)