Experiencia y "BUENAS" Condiciones Hipoteca Autopromotor

Hola Nanifa,

perdón por contestarte tan tarde, pero no sé por qué pero no vi la notificación de tu pregunta en el foro.

El terreno realmente no lo hipotecas, ellos necesitas saber el valor del terreno para tener el valor de tasación de la casa una vez construida. Esto es por si una vez construida la casa dejas de pagarles la deuda hipotecaria, ellos tienen que saber cuánto vale tu casa, que consta del valor de construir la casa, el valor del terreno y algunos gastos asociados (arquitecto, lincencias etc..). Con ese numerito el día que dejas de pagarles saben que si te quitan la casa vale X en el mercado y que pueden cubrir la deuda con esa propiedad.

Por otro lado, la tasación sirve también para saber cuanto dinero te van a financiar, normalmente hasta el 80%. Esto quiere decir que te dan como mucho el 80% de lo que va a valer la casa con el terreno incluido una vez construida, pero no quiere decir que tengas que pedir el 80%, puedes pedir el dinero que te haga falta hasta un máximo de ese 80% sobre tasación.

En conclusión el terreno no lo hipotecas, lo único es que les sirve de aval durante la obra y de valor de tasación final de la casa una vez construida.

Espero haberme explicado y haberte ayudado algo,

un saludo!!

muchas gracias por acláramelo.

un saludo

Hola, genial toda esta información! Como creo que me decantaré por el interés variable (mi idea es ir haciendo cancelaciones anticipadas todo lo más que pueda y no estar 30 años con la hipoteca), por casualidad te habrás quedado con las ofertas que te han hecho en estos bancos con el variable?

Muchas gracias por todas tus aportaciones!

Buenas, gracias por vuestros comentarios, son de ayuda en estos momentos. En breve firmaré mi hipoteca de autopromotor. Estoy ahora mismo a vueltas con el banco por el seguro de RC, no son nada claros y me da la sensación que me la quieren colar con la provisión de fondos. Os comento, La vivienda tiene un coste de 195.000€ y pido la hipoteca por 156.000€. Tengo menos de 36 años, será mi primera vivienda, estará hubicada en un municipio de menos de 10.000 habitantes, con lo cual tengo que tener bonificación en los impuestos en Castilla y León.

En la escritura de obra nueva notario 807€, registro 400€, gestión 350,90€, impuestos 2.925€ 

En el prestamo hipotecario notario 807€, registro 100€, gestión 350,90€, impuestos 20,10€

Me parece mucho, qué opinais según vuetra experiencia???

Os agradezco la ayuda

Muchas gracias por detallarnos tu experiencia, para los que estamos empezando nos es muy valiosa.

Me gustaría preguntarte una duda, cuando dices Solar en propiedad, te refieres a que el solar ya está pagado completamente, o como por mi parte, compré el terreno hace unos años, y aún tengo un pequeño crédito de este.

Saludos.

Hola. Gracias por toda la info aportada.

Os cuento. Nosotros estamos en proceso de búsqueda y la mejor opción hasta el momento es:

Kutxa Bank. Nos ofrece hasta un 88% de la tasación (creo que han hecho una excepción en nuestro caso). El tipo de interés sería fijo al 2,25% a 30años con carencia de 1año (ingresos, gastos tarjeta, hogar, vida y coche; salvo ingresos, si quito alguno de los seguros me asciende 0,10%).

Hemos solicitado 300.000e (aunque dependerá de la tasación que hagan) Nos ha comunicado que aprueban la operación. Por lo que nos darían 264.000e (88%), pero a cambio nos solicitan que nosotros tengamos los ahorros que faltan. Sería el 12% + 10% extra por si pasa cualquier cosa + gastos (36.000e + 30.000 + x = más o menos 70.000e). Nosotros tenemos ahorrados la mitad pero con una previsión de ingresos importantes. Se lo he comunicado y he enseñado facturas pendientes por cobrar pero no les sirve.  Y ahí nos hemos estancado.

Se os ocurre algo? (a parte de ahorrar y sin pasar por aval). 

Tras leer vuestros comentarios, preguntaré el tema de las gestiones de gestoria y las certificaciones/tasaciones...

Saludos.

Hola, me gustaría preguntarles una duda a los que ya estáis avanzados en este proceso, yo aún estoy en el diseño del Proyecto Básico de la casa. En teoría pienso que la casa una vez terminada podría estar tasada en 400.000€ (supongo que el valor de mercado sería de 450.000/480.000€).

Mi idea sería pedir entre 200.000 y 220.000€ (en teoría sería el 50% del valor de tasación de la casa con el terreno incluido).

Las dudas que tengo son:

1.  Siempre el porcentaje sobre el que calculan el préstamo hipotecario  es sobre la tasacion del valor de la casa una vez construida incluyendo el terreno o sobre el presupuesto de contrata , el PEM o el PEC ... ? Cambia mucho la cosa ...

2. Cuánto dinero recomiendan tener ahorrados antes de lanzarse en el inicio de la construcción? Es decir, sé que la hipoteca de autopromocion te da la primera partida a obra construida (supongo movimiento de tierras y parte de la estructura de la casa). Qué porcentaje podrìa ser esto para tener en cuenta de cuántos ahorros tendría que disponer para comenzar?

Muchas gracias!

Hola Vanton,

en mi experiencia, te sacan el % sobre el valor de tasación de la casa una vez construida, es decir, lo que debería costar si la comprases ya hecha (esto debería incluir el valor de mercado del terreno, gastos asociados como arquitecto, licencias etc...). Mi tasación con BMN tuvo en cuenta valor de presupuesto de constructor, valor de mercado de terreno y algo más... En tu caso si solo pides el 50% creo que vas sobrado, la operación es buena y seguro que podrás apretar al banco para mejor condiciones.

Mínimo yo dispondría del 20% de lo que vayas a pedir de hipoteca en tu caso unos 40.000€. De todas formas como tu operación es buena intenta negociarles que te den una primera disposición desde el primer día. Nosotros sin pedirlo nos dieron el 45% de la hipoteca para empezar, esto te ahorra unas cuanta certificaciones.

Muchísimas gracias por esta información que me ayuda a ir más segura a negociar. No tenía tan claro este tema y pensaba que no tenía suficientes ahorros. Entiendo entonces que contando con 40.000€ estaría en un margen de prudencia para comenzar la obra. Y genial que te dieran el 45% de la hipoteca para empezar porque en mi caso esto ya me daría como para un buen tramo de la obra y como bien dices me ahorraría en certificaciones y en gestiones. 

Por cierto, lo del Seguro Decenal y la OCT es obligatorio siempre que pides una hipoteca de autopromoción?

Qué experiencia tenéis con este tema? Costes aproximados?

Muchas gracias!

De nada ;)

Lo del seguro decenal  por lo que me informó mi arquitecto solo estás obligado si tienes intención de vender la casa, porque te lo exigen en la operación de venta como garantía para el comprador. Para el uso particular que es mi caso me dijo el arquitecto que no es necesario.

Ah, pensaba que también los bancos lo exigían. 

Yo no pienso vender la casa, pero sabes si por lo que fuera luego necesitaras venderla qué pasaría?

No se supone que el seguro o la responsabilidad decenal es del arquitecto? 

El arquitecto y constructor tienen que tener sus seguros y ofrecerte todas las garantías legales, pero no están obligados a darte un seguro decenal. Si te interesa creo que puede sacarlo el constructor pero me imagino que costará una pasta y que no estará incluido en el presupuesto que te haya pasado.

Entiendo que si por cualquier motivo tuvieses que vender la casa antes de 10 años pues tendrás que sacar ese seguro por narices, pero por lo pronto yo no lo sacaría si no tienes intención de vender.

Perfecto! Muchísimas gracias por esta información !

Hola a todos,

en relacion al tema que comentais a ver si alguien me puede ayudar. Me gustaria hacerme la casa con una hipoteca de autopromotor y me surgen dos dudas.
1) tengo que hipotecarme para adquirir el terreno ya que solo dispongo del 50% , la duda es si una vez comprado tendre que esperarme hasta que lo tenga pagado para pedir la hopoteca de autopromotor y construir? O podre pedirla y liquidar con la primera disposicion la parte del terreno que me hipoteco? O me la pueden conceder sin liquidar la hipoteca del terreno?
2) independientemente de la primera duda, del proyecto y la licencia, el importe que se puede conceder en una hipoteca de autopromotor cubre el 100% del coste de la vivienda? O se tiene que disponer de ahorros para impuestos o otros costes?

Gracias de antemano!!!

Buenísimo muchas gracias por invertir tu tiempo..