Dudas Valoración o Tasación para venta

Buenos días.

Tengo un par de dudas respecto a la puesta a la venta de la vivienda y espero que alguien me pueda orientar.

La vivienda tiene 90m2 de planta y tres niveles. Está ubicada en Sabadell.
La planta baja es un garaje para 4 coches.
La segunda es una vivienda completa.
La tercera son 2 terrazas de 40 y 10 metros cuadrados respectivamente ademas de una habitación - comedor con chimenea de 40m2.

Tiene 35 años y la compré hace 13 a un familiar.

La tercera planta no figura en la escritura. Aparece solamente como terraza. Cuando la compré ya estaba así.
¿Ésto me puede generar problemas?

Y la última duda es que quiero saber el valor para ponerle un precio de venta.
No sé si tasar o si hacer una valoración.
Evidentemente quiero un buen valor pero real.
¿Qué es mejor? ¿Tendrán en cuenta lo no escriturado?
Si me podeis aconsejar sobre que empresas son las más fiables para tasar o valorar o si es mejor un particular. Ando muy perdido.

También había pensado en inmobiliaria pero no sé si valoran muy a la baja.

Muchas gracias a todos y un saludo.

Lo de la tercera planta puede dar problemas... o no. Depende del comprador, que le importe o no, igual que no te importó a ti en su momento. Lo normal es que si le importe y quiera que lo regularices antes, declares la obra nueva y se actualice catastro y registro.

En cuanto a lo otro, una valoración previa como las de las inmobiliarias tiene muy poca fiabilidad y en esos términos se las tiene en cuenta, es poco mas que una estimación a lo burro. Una tasación no, se supone que se valora a conciencia, también es verdad que cuestan un dinero que no cuesta la otra. En ella se tendrá en cuenta la realidad física de la finca, es decir, también eso del tercer piso, pero se mencionará como salvaguarda el hecho de que no esté regularizada, disminuyendo de alguna manera el valor que tendría si si lo estuviera. Respecto a empresas de tasación o particulares no te puedo asesorar.

Muchas gracias. Ha sido muy amable y me ha orientado sobre algún tema.
Realizaré una tasación.
Preguntaré en mi banco habitual a ver como me sale o también en la "sociedad de tasación" que he leido por algun foro.