Pregunta: Dación en pago por vivienda sobretasada

Muy buenas,

Lo primero de todo, mis disculpas si este tema ha sido tratado con anterioridad. Hice una búsqueda y no encontré nada al respecto.

Escribo porque tengo una situación un poco complicada y me gustaría tener algo de orientación para saber a qué atenerme.

Lo primero, un poco de contexto acerca de mi situación:

 

Hace 11 anios, en 2007, fui forzado (por asuntos familiares que escaparon a mi control) a contratar una hipoteca que nunca quise, a 40 anios por una propiedad en la que no iba a vivir mas que un par de anios o tres. En aquella época no pude ni tan siquiera elegir la propiedad a comprar. Se suponía que un familiar directo pagaría la deuda en pocos meses (y de hecho la avaló con su negocio) pero eso nunca sucedió.

 

Pocos anios despues emigré a UK donde trabajo como ingeniero, por lo que tengo unos ingresos fijos que me permiten vivir de forma relativamente holgada. El problema es que aqui los alquileres son desorbitados (y nos los subían cada 6 meses) así que mi pareja y yo decidimos comprar una vivienda aqui ya que estamos bien establecidos, sin intención de volver y la hipoteca era incluso mas barata que el alquiler (y en 20 anios, la propiedad será nuestra).

 

Ahora viene mi problema: La propiedad que tengo en Espania me está causando serios problemas, no solo económicos. A los gastos de la hipoteca he de aniadir el gestionar la propiedad desde fuera, mantenerla, seguros y demas. Mas o menos puedo con ello pero sé que la hipoteca va a subir pronto. Aunque he tenido la vivienda alquilada, el precio de alquiler está por debajo de lo que estoy pagando de hipoteca ya que la propiedad fue sobretasada en el momento de la compra (la vivienda se tasó por un precio alrededor de un 45% superior al precio de mercado de 2007, cerca del punto de inflexión de la burbuja). He intentado vender la propiedad, pero el precio de mercado actual es de alrededor del 50% de lo que aún me queda por pagar (sin contar intereses) y ademas lo único que hay en la zona donde está la vivienda es un superavit de viviendas vacías, por lo que estoy en una situación bastante complicada.

 

El caso es que estoy barajando la posibilidad de dejar de pagar la hipoteca y que el banco la ejecute (ya que, entre otras cosas, temo que en el futuro podría no ser capaz de hacerle frente a la hipoteca), pero me gustaría que alguien me informase un poco de los riesgos antes. Si no me equivoco, me suena que ha habido casos en los que la justicia se ha puesto del lado de propietarios en caso de que la vivienda hubiese sido sobretasada por el banco (la mia claramente lo fue), pero dado que yo tengo un empleo, unos ingresos fijos e incluso otra propiedad que compré con mi pareja (que aún tiene cargas), no sé si eso aplicaría a mi tambíen.

Para terminar, el aval que se dió para esa hipoteca fue el negocio de un familiar (que se suponía que iba a cancelar la hipoteca pero después se desentendió). Temo que si dejo de pagar la hipoteca el banco vaya a por ese negocio también.

 

Con lo cual, las preguntas concretas:

• La vivienda fue claramente sobretasada por el banco. Podría por lo tanto pedirles algún tipo de responsabilidad? (o compartir la responsabilidad con el banco si dejo de pagar la hipoteca)
• Qué pasaría con el aval? Irían a por él o irían primero a por mi aunque vivo en otro pais? Si demuestro que la vivienda fue sobretasada, podría cancelar la totalidad de la hipoteca entregando la vivienda aunque su precio actual de mercado sea un 50% al capital restante en la hipoteca?
• Estaría mi vivienda en UK en peligro? (La vivienda la compré a medias con mi pareja y aunque no estamos casados, la registramos como el equivalente al "bien ganancial" en Espania, con lo cual es de los dos a partes iguales).

Estoy considerando pedir asesoramiento especializado pero primero me gustaria tener algo de orientación al respecto.

 

Muchas gracias,

Javier

Se ve qué la Buena formacion de ingeniero y emigrar no te Quita la pilleria española.

No buscas asesoramiento, buscas pasarle Tu problema a otro - el banco.

Hazlo. Al ppio Sera Todo Color de Rosas y en unos añitos tienes a Los bailiff en Tu puerta a cobrarse la deuda.

Saludos

Gracias por tu consejo, soserious. Me has calado. Se ve que me conoces bien a mi y a mis circunstancias...

No, no planeo pasarle el problema a nadie. Planeo buscar una salida a un problema que tengo. Pero gracias por tu veredicto vacío de todos modos.

Saludos

No, no es vacio.

Tienes Una propiedad qué vale X, y debes 2X.

A la vez, tienes cierta cantidad libre de otra propiedad, junto con un buen sueldo.

Y quieres qué Tu propiedad pase a propiedad del banco mediante dacion en Pago. Es decir, entregar la propiedad y no deber nada.

Es decir, qué el banco deje de cobrar 2X y a Cambio reciba un bien de Valor X. O Crees qué cambia de Valor cuando SE la adjudica el banco?

Vamos, pasarle Tu agujero, Tu problema, a otro.

Todo esto lo dices Tu.

Pero Vaya, qué no es posible.

Sé perfectamente lo que tengo. Tengo un buen sueldo si, pero vivo en una de las ciudades mas caras de Europa con unos alquileres muy altos (decidimos comprar una vivienda aquí para "ahorrar" y reducir gastos a largo plazo, de hecho). He hecho cuentas y dentro de un par de años empezaré a fallar pagos al banco, situación que quiero evitar (y lo de "no haberte comprado otra casa allí y haber seguido de alquiler" y/o "haberte buscado algún alquiler mas barato" no era una opción después de mucho mirar).

Llevo mucho tiempo barajando y estudiando diferentes opciones. Hablé con el banco para saber si sería posible vender la propiedad libre de cargas para reducir la deuda con ellos y seguir pagando la diferencia (no habría inmueble pero el aval seguiría ahí por un valor muy superior a la deuda restante). Su respuesta fue que me darían un préstamo personal por la diferencia para reunificar esa deuda con un interés de casi el 20% y a pagar en 10 años con lo que tendría una letra inasumible. Intenté ver que otras posibilidades había pero no me daban mas opción.

La propiedad fue claramente sobretasada (su valor de mercado en aquel momento estaba por debajo incluso en plena burbuja) y por lo que he podido leer "por ahí" los bancos podrían tener cierta responsabilidad en ese tipo de casos ya que era práctica común. No soy un experto en el tema y no me gusta fiarme de lo que leo "por ahí", de ahí mi pregunta: quería saber si eso tenía sentido o si por el contrario era un disparate. Veo que es lo segundo (gracias por la aclaración).

Para terminar, no quiero pasarle el muerto alegremente a otros como sugiere su comentario ni voy "de listo". Tengo un problema y quiero encontrar una solución antes de que sea tarde (tanto para mi como para el banco). El resto de opciones ya las he barajado.

Y como sé cual va a ser el siguiente comentario, si, la hipoteca la firmé yo, pero como escribí en mi primer comentario, forzado por unas circunstancias familiares de las que no era dueño y que escaparon a mi control.

Salu2

La verdad que eres muy victimista. Te han acaecido todos los problemas del munco sin tu hacer nada: te obligaron a comprar vivienda, te la sobretasaron, te suben el alquiler, tienes que comprar otra, etc.

A mi no me hace falta que me vengas con la pena de ciudad cara. Yo he vivido en Londres hasta hace unos meses, y ahora vivo en una ciudad que el kg de pollo son 30 euros. La vivienda era cara si, mi sueldo tambien era alto.

Siempre hay eleccion. A no ser que tus familiares te llevaran al notario con una pistola (lo cual deberias denunciar), tuviste eleccion de no comprar la vivienda.

Comprar vivienda en Londres: te puedes ir mas lejos y commute como todo el mundo hace. Tampoco estabas forzado.

La gracia que me hace es el victimismo de que la vivienda fuera sobretasada, +45% del precio de mercado. Imagino que comprasteis a precio de mercado, comprar por encima de precio de mercado es absurdo.

No se si aqui te van a explotar los fusibles: que te sobretasen no te obliga a pillar la hipoteca tambien por encima de mercado. La tasacion solo es un tasador que dice: taso este inmueble en 145k.

Si a ti te cuesta 100k, no estas obligado a sacar de hipoteca 145k. Y si sacas 145k, es porque tu quieres, porque el inmueble vale 100k. Que hicisteis con los otros 45k????

Para terminar, no quiero pasarle el muerto alegremente a otros como sugiere su comentario ni voy "de listo". Tengo un problema y quiero encontrar una solución antes de que sea tarde (tanto para mi como para el banco).

Nunca va a ser tarde para el banco. Tiene la sarten por el mango. Ante tu deuda responde el piso/casa en cuestion, el negocio de tu familiar, y tu con todos tus bienes presentes y futuros (ya tienes equity en una casa). Eres solvente, no eres un pobrecito sin un duro. Y cada dia que pasa eres mas solvente. No hay ningun escenario aqui en el que el banco este jodido.

Por ultimo, que sepas que compraste piso en 2007 en el tope de la burbuja, y ahora lo has comprado en UK en el tope de la burbuja tambien. Quizas deberias replantearte tus estrategias.

Saludos

Sin restar razón a todo lo que comenta Why so serious, también creo que hay que comprender que determinadas circunstancias familiares en según que momentos de la vida te pueden arrastrar a decisiones erroneas e incluso extremádamente erroneas. Como únicamente conocemos la parte que nos muestras te aconsejo que contrates a un asesor que analice bien todas tu situación y  cuentas y que te muestre realmente todas las opciones que tienes.

Al margen de esto, entiendo que alguna responsabilidad compartes con la persona que hace de aval y que por lo tanto se entiendo que en su momento también tuvo un interés en esa operación por lo que lo ideal, dado que también puede verse afectado, es que lo involucres explicandole la situación e intentando plantear posibles soluciones. Todo esto obviamente desde el desconocimiento del alcance del problema.

Un saludo y espero que puedas encontrar una solución lo antes posible.