Hipoteca para vivienda habitual para finca rústica.

Hola a todos,

Nos gustaría adquirir una vivienda en suelo rústico. La casa dispone de escritura por el total de m2. En la actualidad la vivienda está destinada para vivienda habitual y dispone de los servicios de electricidad, agua potable y agua para riego (pendiente de instalación de alcantarillado por parte del ayuntamiento en pocos años). 

La cuestión es que hemos pasado cotización a un bróker de hipotecas y nos dice que no nos pueden conceder la hipoteca al 90% ya que la finca es rústica y solo sirve para fincas urbanas y registralmente esta finca aparece como rústica. En el catastro aparece como urbana, pero los bancos se rigen por el registro de la propiedad y actualmente está como rústica. Le he pedido opciones y me comenta:

1. solicitar al vendedor que cambie la categoría de la finca. Creo que  el ayuntamiento no puede autorizar dicho cambio.
2. cambiar de vivienda para comprar, jajaja
3. solicitar el 70% del valor, pues ya ves tú.

Hemos hecho varias consultas y nos dicen que no hay problema solicitarla al 80%, porque de hecho en nuestra zona es habitual este tipo de hogar y se firman hipotecas sin problemas. Nos comentan que si la vivienda está escriturada (que lo está) y se dedica a vivienda habitual (que lo está) es igual que una finca urbana.

Quedo a la espera de vuestros comentarios. Gracias de antemano.

Habría que ver documentos de la finca, te puedo asegurar que esas hipotecas son complicadas no por el banco pero si por la gestoría he visto bastantes casos de bloqueo de la hipoteca en el ultimo momento. 

Gracias por tu respuesta.

La única información que tengo es la nota simple.  A grandes rasgos, transcribo sin poner datos relevantes:

DATOS DE INSCRIPCIÓN
finca de xxx nº: xxx
Fecha:19/09/2016
Código registral único: xxx

DATOS DE LA FINCA
RÚSTICA: término municipal, superficie y linderos. Dentro del perímetro de esta finca y ocupando parte de su superficie, existe construida la siguiente edificación: CASA aislada, con cubierta a tres aguas, ..., con una superficie de xxx. Referencia catastral: NO CONSTA.

Posiblemente sea una vivienda que se ha legalizado porque lleva años allí ese es el problema que aparece vivienda aislada. Yo consultaría con las entidades haciendo mención al tema en cuestión.

Matizo que con respecto a legalizado quiero decir IBI, escrituras y demás papeles pero al ser vivienda aislada no se ha declarado la obra nueva y por tanto no cumple plan urbanístico algún banco puede financiar pero creo que es más que difícil. Ya nos contaras

Por lo pronto Sabadell nos dice que está estudiando la posibilidad de llegar al 90%, ahora mismo está a la espera de que se lo comuniquen del departamento de riesgos.

He contactado con varios brokers, algunos me aseguran que llegan hasta el 90% de la tasación (por lo que nos cuenta un amigo tasador la casa la compraríamos por debajo del valor de tasación - luego ya veríamos la tasación oficial). Pero claro, habría que pagar comisión - comisión.

No se que decirte....

De tu amigo nada que es amigo tuyo y no se para que empresa tasa pero me encantaría que me dieras contacto y esto lo digo a nivel profesional para contratarle en cada tasación que solicitará son unas cuantas al año esta semana unas 7.

Al broker le dices de mi parte que si saca un 90% de la tasación yo mismo le saco a hombros de la notaria andando sobre cristales y cantando lo que me pida ya que 90% de tasacion es algo más que excepcional y si tu amigo te tasa por encima del precio de compra no hace falta.

El departamento de riesgos mide tu riesgo más que el del inmueble, explicó si puedes pagar les vale y luego miran la tasacion es decir si tu amigo te hace la tasacion y va por encima de precio de venta ese 80% de precio de tasacion cubre el 90% de compraventa entonces te dan el 90% de compraventa.

Todo formalizado y listo para firma y ahí va la gestoría del banco, tocapelotas hasta la muerte y ven que la vivienda es aislada porque estos se miran la nota simple y entonces uno de estos dice que no se puede financiar porque no cumple plan urbanístico.

Cuando te dije ve al banco y pregunta y pon las cartas sobre la mesa era para que el del banco le preguntara al de la gestoría que si financian vivienda aislada. Porque el que se juega la pasta eres tú no tu amigo, ni sabadell ni los brokers mayoría de ellos sin tener ni idea que aprenden a base de palos en espalda ajena.

De todas formas tengo más que interés en ver cómo acaba todo así que te ruego que me vayas contando.

Sinceramente espero que puedas disfrutar de esa vivienda en un futuro.

Ok, solo comentarte que la "tasación" de mi amigo era para saber el valor estimado. Él se dedica a eso profesionalmente, si quieres contacto todo es hablarlo xD. El inmueble tiene un precio a la baja por motivos asociados a los vendedores. Luego ya vendrían los tasadores del banco.

En cuanto a la experiencia hasta ahora con los brókers, de momento he contactado con varios. Los que más avancé les dije que estaba viendo más opciones y uno de ellos me rebajó sus honorarios un 25%, a ver en lo que queda la cosa. De momento preferimos intentar avanzar por nuestra cuenta, porque parece que van a lo "fácil".

Ya iré comentando lo sucedido y preguntando mis dudas, que no son pocas.

Buenas noches Jesús,

Creo que el broker que te informó respecto al tema finca rústica finca urbana, se hizo un lío. 
A efectos de concederte un % del precio de compra o de la tasación, da igual si la finca es urbana o es rústica, siempre y cuando, en ambos casos vaya a ser vuestra vivienda. 
Ojalá todas las pegas que pusieran los bancos fuera que en el Registro figura como rústica cuando en realidad es urbana. El cambio es muy sencillo. Tan sólo necesitas un certificado del ayuntamiento en el que haga constar que esa referencia catastral, que se corresponde con la finca registral X, tiene la calificación se suelo urbano. Es relativamente frecuente que pase esto ( o por lo menos es frecuente para los que trabajamos en el medio rural)

Saludos