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Alquilar, Vender para comprar, Vender para amortizar o Vender para invertir
Hola.
Tengo una duda existencial de esas que se ha resuelto múltiples veces, pero no por ello sencilla en cada caso.
La pregunta del millón es, ¿Vendo o Alquilo la casa actual?
Para poneros en antecedentes. Somos una pareja que trabaja en el mundo de la informática con sueldos superiores a la media y muchos años de antigüedad en la empresa, que poseemos una casa en propiedad y nos hemos comprado otra que nos la dan a finales de este año si el COVID deja.
Por otra parte, disponemos una cartera de fondos indexados en la que hacemos aportaciones mensuales y una vez nos den la casa, seguiremos igual, con aportaciones mensuales, al igual que en los planes de pensiones.
Ahora, para no poner cifras de dinero reales, pondré porcentajes para que os hagáis una primera idea.
- Precio Vivienda Nueva: X
- Pagado ya: 20% de rigor sobre el precio de la nueva vivienda antes de la entrega de llaves.
- Ahorros en el banco: 50% sobre el precio de la vivienda nueva.
- FI + PP: 20% sobre el precio de la vivienda nueva.
- Vivienda actual: 40% sobre el precio de la vivienda nueva.
- Salarios netos anuales: 20% sobre el precio de la vivienda nueva.
- Préstamos: 0%
Con estos porcentajes para una vivienda nueva de 200.000€ (por ejemplo) saldrían los siguientes importes y tomaré esos 200.000€ a partir de ahora como referencia en todos los importes.
- Vivienda Nueva: 200.000€
- Pagado ya: 40.000€
- Ahorros: 100.000€
- FI + PP: 40.000€
- Precio Vivienda actual: 80.000€
De los ahorros que tenemos, vamos a utilizar más de la mitad para rebajar la hipoteca cuando negociemos con el banco así que, 200.000€ (precio vivienda) + 25.000€ (iva + gastos) - 40.000€ (ya pagados) – 70.000€ (tirando de ahorros), nos quedará inicialmente una hipoteca de 115.000€
Mi pregunta es “sencilla”. ¿Qué hago con la vivienda actual? ¿La vendo o la alquilo?
- Opción 1. Venderla y liquidar lo máximo que pueda de hipoteca. Se nos quedaría una hipoteca de 35.000€.
- Opción 2. Venderla, mitad a liquidar hipoteca y mitad a la cartera de fondos. Se nos quedaría una hipoteca de 75.000€ y la cartera de fondos subiría al doble.
- Opción 3. Alquilar la vivienda actual y con la renta mensual ir amortizando la hipoteca.
- Opción 4. Venderla, comprar una más barata y en peores condiciones y alquilarla. Lo sobrante, para la cartera de fondos.
Me pediréis datos para saber si la opción de alquilar es factible o no.
La vivienda está en Madrid, en un barrio humilde pegado a la M40, la compramos hace 15 años y el edificio tiene unos 60. La casa está bien, la reformamos al entrar y tanto para alquilar como para vender, está para entrar a vivir sin ningún problema más que pintar. Tarima, calefacción individual con caldera relativamente nueva, lo malo, una sola habitación y tercero sin ascensor.
Se podría alquilar por unos 6.000€ anuales tirando a lo bajo – 1.500€ de gastos tirando a lo alto, el beneficio anual serían unos 4.500€, lo que daría una rentabilidad bruta del 5.6% (4.500€/80.000€), luego vendría hacienda claro está. En los gastos he incluido comunidad, ibi, seguro de impago y un poco para ir ahorrando para arreglos y desperfectos que fueran necesarios.
Pero no me convence alquilar la vivienda actual porque sé que tendría que cambiar al poco el suelo y al ser un tercero sin ascensor costaría alquilarlo un poco más de lo normal. Si lo vendemos y compramos otra, según idealista, hay viviendas en primera planta de 2 dormitorios por un precio de 60.000€. Y siguiendo los mismos cálculos anteriores de 4.500€ anuales de beneficio, daría en este caso una rentabilidad bruta del 7.5%. Esto nos dejaría una vivienda que se podría vender o alquilar de forma más sencilla, creo yo.
La opción de liquidar el máximo de hipoteca no me termina de convencer porque ahora los intereses están muy baratos y en un fondo global Vanguard o Amundi sacaría a largo plazo más del 1.5% de interés de las hipotecas fijas.
Como he dicho antes, alquilar la vivienda actual no me termina de convencer tampoco.
Las opciones que más me gustan y que haré una de ellas es, vender y mitad para hipoteca y mitad para fondos, o vender y buscar con calma una casa alquilable, en la misma zona (no es de las mejores zonas pero por lo menos me la conozco mejor que otras) y más barata que la actual y así tener una renta recurrente.
Y vosotros en estas circunstancias, ¿qué haríais? No sé si con los datos que doy os es suficiente o no.
Y si habéis llegado hasta aquí, muchas gracias por el esfuerzo.