Firma de Hipoteca: Registro de propiedad VS escrituras

Buenos días:

Os comento mi caso porque ahora mismo soy un mar de dudas y, aunque todo lo que me han dicho hasta ahora debería tranquilizarme, necesito más claridad:

Compré una vivienda con mi exmujer. Nos divorciamos, hicimos un convenido regulador y extinción de condominio. Yo me quedé la casa y asumí la hipoteca. Todo esto fue registrado en el "Registro de la Propiedad" y ahora aparezco ahí como titular del pleno dominio., con la coletilla de "vivienda adquirida por liquidación de gananciales".

Ahora la voy a vender para comprar otra.

El nombre de mi ex sigue en el préstamo porque el Banco nos lo ponía muy difícil para hacer cualquier tipo de novación. También supongo que seguirá apareciendo en la escritura.

Mi pregunta es si tendré algún tipo de problema al venderla (tengo cita para noviembre) y si necesitaré la firma de mi ex para algo.

Le hemos preguntado al asesor, al notario, incluso al banco y todos nos han dicho que lo que manda es lo que hay en el Registro de la Propiedad.

Y que el banco no nos puede poner pegas al cancelar el préstamo aunque esté a nombre de los dos ya que tan solo recoge el cheque y firma un documento unilateral (es decir, que solo firma el banco, por lo que cualquiera podría pagar la deuda).

Aun a pesar de esas garantías sigo sin estar totalmente convencido... ¿Se os ocurre algo de lo que deba preocuparme?

Gracias por todo y perdonad por el "tostón".

Si el notario te dice que no hay problemas, y es el que va a hacer la documentación y el banco que es el que va a cobrar también te dice que sin problemas ¿que problemas vas a tener? en el registro ya está todo a tu nombre,... No veo porque has de tener miedo a nada.

Saludos

No se... como son tantos papeles e historias no se que pensar. Me gustaría saber si alguien ha estado en esta situación y cual fue la experiencia.

Cuando canceles la deuda ingresas y en paz, y para cancelar en el registro tu ex, es que ni está. 

Si mi miedo más bien es que estemos en el registro y el banco se saque de la manga que hacen falta dos firmas (aunque entiendo que no es posible, ya que solo firma el representante del banco para cancelar la deuda y no importa ni mi firma).

También me escama un poco que para hacer la venta me pidan las escrituras pero no la nota simple.

En la nota simple se indica que la casa es mia con total dominio, pero ese dato no sale en las escrituras por ningún lado. De hecho, en las escrituras si que sale el nombre de mi ex.

¿Para qué quieren exactamente las escrituras? ¿No se comprueba la titularidad solamente con el registro?

1 - De la manga no se puede sacar nada que no esté previsto el la Ley, que indica que quien debe firmar la carta de pago de la deuda es el acreedor. Igual que en un recibo de pago cualquiera, firma quien cobra.

2 - El o la notario no tiene necesidad de copia simple alguna, salvo que no quedase claro que finca es y para asegurarse, porque las notarías y los registros funcionan con un sistema propio de comunicación. No te queda la menor duda que sin recibir ño que denominan "información continuada" del registro, la escritura no se firma !!!! Salvo que hubieran problemas técnicos, no fuera posible en aquel momento y las partes autorizarán expresamente otorgar la escritura sin este requisito, autorización que se pediría expresa y claramente y con decir no, problema resuelto.

3 - El original, a ver ... imprescindible no es, pero don mayoría las notarías que solicitan eso. El motivo es simple, la escritura siempre fue el "título de propiedad", aunque pudiera ser ahora un documento con menor valor que antaño, por la tecnología, por la digitalización, etc., hoy por hoy no existe otro título de propiedad, aunque si hay tales títulos que en lugar de ser en papel, son primeras copias (nota 1) electrónicas. Por tanto, cuando se vende una finca, en lugar de romper tu título ahí, que muy elegante ni profesional no queda, el o la notario de su puño y letra, pone una nota en la escritura del tipo "vendida ante mi en fecha .......en escritura tal ..." su firma y a veces el sello de la notaría.

Nota 1: Lo que llamamos habitualmente los originales de las escrituras, no son tales, el original (con firmas) se queda en la notaría, en el protocolo notarial, que cuando un o una notario se jubila, este protocolo se asigna a su sustituto/a o si no se cubre la plaza a otra notaría que tenga la consideración de "archivero/a" o bien en el colegio notarial, todo eso tiene unos protocolos muy definidos y funcionan muy, muy bien, por no decir perfectos. Entonces lo que nos entregan a los propietarios es la primera copia de la matriz (el original) ... mira al final de tu escritura y verás que indica "es primera copia de ...."

Si de pierde o se destruye por cualquier razón, se puede pedir "otra escritura", y sería "segunda copia de ..." 

W. Petersen muchas gracias por contestar.

En relación a lo que me comentas, me queda una duda: Entonces no importa el nombre de las escrituras mientras que en el registro aparezca que yo soy el titular ¿verdad? Si no ven la nota simple, supongo que lo comprobarán con el sistema de comunicación interna que me comentas.

No te van a pedir ninguna nota simple ....es que no les vale a sus efectos, insisto en que los notarios y registros tienen su sistema de comunicaciones.

No obstante una notaría nos la puede pedir cuando no queda claro de que finca se trata,  preparar el asunto para pedir al registro esta "información continuada".

Ejemplos: una herencia en la que no se localizan las escrituras, dentro de poco tiempo por la desgracia en la isla de La Palma, gente que no pudo saxarla de casa, etc.

La nota simple vale para muchas cosas, pero no para los notarios, que como te indico tienen otro sistema, que tiene otras ventajas, por ejemplo que alguien pretenda vender su casa dos veces (una estafa), si un o una notario puede al registro esta información continuada, y otra notaría lo mismo, saltan alarmas. Es posible que se encargue algo a un notario, al final no se firme y se vaya a otro .. no sé cuales son los plazos, pero como sea hoy a las 10 y hoy a las 13 horas, salta todo el sistema de avisos.

Entre otras cosas, este sistema se creó precisamente para esto, para evitar la posibilidad de fraude.  

Es posible que el notario te pida explicaciones del porqué  no cuadra todo y el o ella comprueben que lo les indicas es cierto.

Genial, me quedo más tranquilo.

Muchas gracias por todo!!! 

Una consultilla más que se nos viene a la mente (y mira que tenemos asesores pero contestan cuando quieren y no siempre de forma precisa).

En el momento de la firma de la venta de nuestra vivienda van a haber 2 cheques:
·Un cheque con la deuda a pagar (dato que aparecerá en el certificado de deuda de la hipoteca).
·Otro cheque con la cantidad resultante.

Mi pregunta es... ¿Cómo se pagan los gastos de notario? He visto que se puede practicar una retención al comprador... ¿Pero cómo se hace eso exactamente? ¿O es automático?

Vamos a ir al banco a preguntar ahora mismo, pero por tener mayor perspectiva.

¡Gracias!

Depende, tu comprador/a va a pedir hipoteca a un banco o paga al contado sin financiación ???

Si es la primera opción, la gestoria del banco de tu comprador/a, te va a pedir que deposites una cantidad de provisión de fondos al objeto de cancelar tu hipoteca, que será una aproximación (por exceso) a la suma de honorarios de notario y de registro, más los honorarios de la gestoria, que como poco, solo de la gestoría, serán 300-350 más IVA, a lo mejor incluso 400 más IVA, con lo cual los mil y pico tenlos por asegurados. Te darán un recibo y dentro de varias semanas te devolverán la escritura de cancelación de hipoteca, la liquidación exacta de gastos  y te abonaran el sobrante de la provisión. Es posible (y lo mas normal) que el dia de firma no venga nadie de tu banco a cancelar la hipoteca, ya irán una vez hayan cobrado, contabilizado, se ocupa la gestoria de "perseguirlos" hasta que firmen. Y no, ya te lo anticipo, no tienes forma de ahorrarte los 350 ó 400 más IVA de la gestoria del banco, el banco no te lo acepta ni "jarto vino", el porque te lo comentaré en una respuesta aparte a ésta, para no "descentrar el tema".

Si es la segunda, y tu comprador lo permite (yo no lo iba a permitir, y también te contaré el porque en la próxima respuesta), al pagar al contado y sin banco hipotecante de por medio, lo habitual es que se encargue la propia notaria de todo el proceso, o lo encargue a una gestoria con la que tengan acuerdo, entonces, del mismo modo te van a pedir una provisión de fondos para la cancelación, lo que ocurre es que las gestorías subcontratas por los  bancos, no sé porque razón, aunque la intuyo, son algo más caras que las gestorías contratadas por notarias o, el coste del servicio de gestión, si es que lo hace la propia notaria de manera directa, y puede hacerlo, esto ya es cuestión de su sistema de funcionamiento en este sentido y no hay Ley o norma que obligue a una cosa (subcontratar una gestoria) o hacerlo ellos mismos. 

Dentro de esta "segunda", repito, en el caso de que no exista hipoteca de tu comprador/a, éste o ésta, pueden decidir hacer la gestión de la compraventa por su cuenta, sin ninguna gestoria, en cuyo caso, tu parte, la cancelación debe hacerla el o la notario, no permitas que la haga el mismo comprador/a, que si lo desea, que se haga la gestión de su escritura de compra/venta, es su libertad, pero tu escritura de cancelación no la cedas a un comprador, la cedes a una gestoria, la haces tu o el/la notario o, incluso la puedes pedir a tu banco, perro no a un comprador/a, no es un profesional del asunto.

Los gastos de compraventa, salvo que pactéis lo contrario, van todos a cargo de tu comprador/a, las factura de notario, de registro, de la gestoria del banco  si hay hipoteca o solo notario y registro si tu comprador/a, decide actuar por su cuenta, porque no hay hipoteca.  Excepto: El Impuesto Municipal de Plus Valía (incremento del valor de los terrenos) va a tu cargo y tendrás que solicitar la liquidación en el Ayuntamiento, este impuesto se paga siempre y cuando el valor de venta sea superior al precio de compra de su momento, si perdieras dinero, podrías pedir la exención de este impuesto.

Luego va a tu cargo, el IBI (Impuesto de bienes Inmuebles) de este año, si no hay pacto en contra, como por ejemplo el reparto proporcional, paga quien tiene la propiedad el día 1 de enero. 

Si pactáis reparto proporcional por los días del año en que cada uno es propietario, el Ayuntamiento, salvo error por mi parte, no va a entrar en calcular eso, te lo liquida a ti y punto, porque era tu caso el uno de enero de 2021, con lo cual en el hipotético caso de que hubieras pactado  reparto, liquidad ahí en la compra en efectivo o en transferencia bancaria (mejor) el cobro, porque te insisto de nuevo, creo que los ayuntamientos no entran en eso, porque la norma es que paga quien es propietario el uno de enero, aunque la Ley permita pactar, no entran en eso. 

¿Porqué el banco no va a permitir que te canceles tu la hipoteca por tu cuenta o con una gestoria de tu elección?  El banco tiene interés en que su hipoteca quede perfectamente registrada, como primera carga, y ahora la primera es tu hipoteca, hasta que se cancele, ellos van segundos, como decía el malogrado Ayrton Senna Da Silva (Piloto de Fórmula 1) "el segundo es el primero de los perdedores".

 

Como ves, se trata de resguardar sin atisbo de duda su garantia de cobro, con lo cual pactan con determinadas gestorías estos servicios, empresas que garantizan al banco que si algo falla, pagan ellos, lo garantizan no de palabra, sino con una garantías reales que habrán depositado en el banco, desconozco si seguros de garantia, avales, ni idea, pero en todo caso, el banco sabe que si algo falla, cobra el problema o los gastos para solucionar tal problema.  Por tanto, no van a permitir que otra gestoria haga el servicio, puede ser ser la mejor gestoria de España, la de mas prestigio, pero no tendrá estas garantías depositadas a favor del banco que hipoteca.

¿Alguna posibilidad de que el banco aceptase que la cancelación no ha hiciera la cancelación de tu hipoteca a través de su gestoria delegada? Imposible no hay casi nada, por poder, se podría, depositando el dinero de la compraventa en el banco de tu comprador, que estaría indisponible hasta que tu hipoteca estuviera cancelada en el registro, lo cual dudo que te interese, y además no te iba a ser nada fácil, aun así, convencer al banco de tu comprado/a. No porque sea algo imposible, simplemente no es lo normal y las grandes empresas hacen lo que tienen estipulado en sus sistemas, y esto que te indico aquí, seria raro, raro., posible, pero muy, muy poco habitual.

¿Porqué de ser yo tu comprador y en la hipótesis de pago al contado sin hipoteca bancaria (y no es el caso ... jejejeje) no permitiría que la gestión de tu cancelación hipotecaria la hicieras tu mismo? Pues por una razón similar, si mi vendedor se va a ocupar de cancelar su hipoteca ¿que me garantiza a mi que lo hará si ya cobró todo? nada en absoluto, dependo de la buena voluntad de aquella persona, que puede una persona super formal, honesta, buena gente, vamos supongo que una persona como debes ser tu, pero aun así hay que considerar que esta excelente persona, pueda tener algun impedimento de conocimientos, una indisposición de salud, y pasaría de perseguir el asunto y dar la lata a ver si lo hace o lo haría dentro de un mes.  Por el contrario, si aceptaría tal gestión de una notaria, es un establecimiento con sus garantías propias, y en caso de no hacerlo, tendría a quien reclamar y exigir el cumplimiento sin mucho problema.

Perdona los dos "ladrillos". 

En este caso, el comprador no pide hipoteca.

Bueno, hemos ido al banco y nos han comentado lo siguiente:

Nos han dicho que nosotros no tenemos que hacer nada más. Cogemos el certificado de deuda y de ahí sacamos el valor del primer cheque. Restamos ese valor a la cantidad total y tenemos el valor del segundo cheque.

Nosotros asumimos los gastos de cancelación que quiera poner el banco. Según nos han comentado, nosotros no tenemos que pagar ningún registro ni nada similar, que todo eso lo pagará el comprador.

Dame una hora !!!!!

Ya estoy de vuelta ...... 

Entonces intuyo que tu comprador se va a ocupar él mismo o una gestoria que él va contratar por su cuenta, y lo que dices del banco tuyo, se van a ocupar ellos de la cancelación, la van a mandar a su central, te van a pedir una provisión de fondos, que será por encima de lo que finalmente puede costar, y en un mes y poco, habrán cancelado, devolviéndote el sobrante de coste de notario, registro y la gestoria del banco, que no es barata precisamente, pero si no sabes como hacerlo tu mismo, es la mejor opción. Al final de una gestoria de banco a una de tu cuidad, tampoco esperes grandes diferencias, tal vez un ahorro de 100, 150 € y menos problemas si se ocupa el banco, porque para que vayan a firmar les cuesta mucho, si es el propio banco que se ocupa, la firma no tiene problema .... vale, si tu comprador/a lo acepta, sin problema. 

Recuerda que la Plus Valia Municipal la tienes que pagar tu, y tienes que presentar esta compra venta en tu ayuntamiento.