Esta casa movil al sur de Miami se compro en una subasta por $55,000 Y se le invirtio $35,000 en rehab. El prestamo HML fue del 70% LTV o $38,500. Los $35,000 del rehab fue 100%. Ambos prestamos totalizaron $90,000 (con casi $15,000 extra en comisiones, costo de cierre, unos liens etc, no es necesario hacer esto siempre) 4 puntos y 8,5% anual. Los pagos mensuales (intereses solo) $637.50. Total del prestamo despues de los puntos: $86,400... Asi que se uso $20,100 de dinero propio para el proyecto. Hay que hacer notar que esta casa movil incluye el terreno.
El proyecto duro 7 Semanas en total. Y fue vendido en $178,000 via Seller Finance. El comprador final puso 15% de inicial o $26,700 Y se le hizo una Hipoteca a 15 años al 7,5% anual por $151,300 con pagos de $1,403 o $252,540 al final de los 180 meses. Se decidio hacer Seller Finance y no alquilar, porque cuando se trata de propiedades moviles, es mucho mas complicado refinanciar (aunque incluya el terreno), sin embargo si es mas facil refinanciar la deuda Hipotecaria creada. Ademas, al hacer Seller Finance, usted ya no es responsbale de la propiedad.
Despues que la Hipoteca tenga entre 3 a 12 meses, pasara a ser lo que se llama "sazonada" Y puede refinanciarse sin problemas al 80% o $121,040 dolares libres de impuestos. $121,040 al 3,9% en el refi pagaria $889 al mes, dejando netos $514 al mes o $6,168 anual. La inversion cash on cash (osea, lo que puso el inversor de sus bolsillos) es recuperado de inmediato con el inicla del 15% del comprador final.
Otra opcion de cara al futuro inmediato, es vender parte de la hipoteca (parciales se llama) digamos que por $40,000 por $35,000 a 60 meses o vender la Hipoteca completa con un descuento del 18% y $124,066 y ganar casi $30,000.. Hay muchas vias diferentes de lucrar cuando usted crea una hipoteca. La razón por la cual no se hizo un flip directamente es porque tiene más sentido buscar el cash flow mensual. $600 aquí y $600 allí en flujo de caja y hablamos fácil de $100,000 anuales en ingresos pasivos con 12-15 propiedades así, por los próximos 15-30 años aparte de las plusvalía libre de impuestos que se saca con el refi. Con $100K y sin hacer nada, se vive como un rey en la Florida.. $100K x 15 años son $1,5 millones en ingresos pasivos.
