¿Es aconsejable o se puede escriturar un terreno rústico que está en investigación?

Buenas tardes. 
Desde hace meses estoy intentando arreglar los papeles de una finca rustica de la cual solo tenemos la titularidad en el catastro a nombre de mi tía y mi madre desde 1996. Tras mucho investigar tengo la titularidad en el catastro perteneciente a mi familia desde 1945. 

Es un terreno rustico que figura como "en investigación" y en cada notaría que pregunto (colindantes) me dicen cosas diferentes. Mi tía ha vendido su 50% a un tercero que nos está haciendo la vida imposible y queremos comprar su parte al tercero para no tener más problemas. 

¿Alguien puede arrojarme un poco de luz? Hace un par de semanas pensé que ya lo tenía todo claro y tras visitar a las notarías vuelvo a estar desesperada. 
Gracias por adelantado. 

Buenas Yolandajlmar.

Tu pregunta es difícil de responder, a la vista de lo que escribes después.

Dices que la rústica tiene titularidad catastral de tu madre y de tu tía, pero también dices que figura “En investigación” (en Catastro entiendo). Las 2 cosas a la vez no es posible.

Si está “En investigación”, yo en tu lugar me apresuraría en demostrar a Catastro quienes son los verdaderos propietarios de esa rústica, si no quieres que acabe en propiedad de Patrimonio del Estado y que sea subastada.

Si están tu madre y tu tía como titulares catastrales y tu tía vendió su 50% a un tercero, ese tercero debería liquidar el impuesto de compra en la Comunidad Autónoma, y ese tercero (o tu tía) comunicar a Catastro esa compra-venta para que conste en Catastro el 50% de ese tercero.

Después, ya pensarás en comprar lo que quieras a ese tercero mediante Escritura Pública o mediante Documento Privado, que era tu pregunta inicial.

Espero te sirva. Saludos.

Hola, muchísimas gracias por responder. 

No me he explicado bien, perdón. Tengo un baile de tecnicismos y datos en la cabeza que sin dedicarme a esto a veces me cuesta situarme. Intento explicarme mejor:

Es un terreno rústico con una casa, la titularidad del ibi de dicha casa está a nombre de mi madre y de mi tía. Y el terreno está en investigación. 

También yo pensé que lo primero era solucionar esto y que deje de estar en investigación, pero por falta de entendimiento esto no es posible. Primero porque han vendido a la ley del campo antigua, sin documentos públicos y no quieren comunicar nada a catastro ni a nadie. Y segundo por lo que no puedo arreglar lo de estar "en investigación" antes de comprar es porque no sé de quien decir que es el terreno, ya que no he visto ningún documento de compra venta, no quieren enseñarlo a no ser que les pague. 

Por otro lado para solucionar eso, y si no me equivoco, debo hacer un expediente de dominio. Además del coste que me supone lo que más me preocupa es el riesgo a que no acabe bien. Esto lo digo porque en este proceso se consulta a los linderos de quien es aquello, y éstos tienen mucho lío y ni saben de quien es qué. Temo que cada uno puede dar un nombre diferente y que todo se me complique.  

En resumen mi temor es escriturar y que luego tenga problemas por escriturar algo en investigación (terreno, no la casa) 

Si nadie me contesta nada lo entenderé, sé que es un lío y no sé si me explico bien. 

Buenas.

Lo primero decirte que no soy profesional de estos asuntos, sólo mi experiencia, y que nunca se me dio un caso parecido. Siempre, o bien hemos tenido buen entendimiento entre los afectados, o bien he buscado y conseguido pruebas contundentes (documentación de compra-ventas o de herencias o hijuelas, planos catastrales antiguos, trabajos catastrales o del IRYDA antiguos sobre fotos aéreas antiguas, LISTADOS ANTIGUOS DE TITULARES DE CATASTRO, LISTADOS ANTIGUOS DE CONTRIBUCIÓN MUNICIPAL, CÉDULAS CATATRALES ANTIGUAS de color sepia, antiguas fotos aéreas, …) para resolver mis problemas.

Algunas de esas pruebas están en los ayuntamientos, en Catastro, en los Archivos Históricos provinciales, en las Delegaciones provinciales de Agricultura, o en la web del Instituto Geográfico Nacional (https://fototeca.cnig.es/fototeca/).

Veo que tu asunto requiere de psicología para convencer a los afectados de que también (ellos y sus descendientes que suelen desconocer estos asuntos de fincas) saldrán beneficiados si cooperan. El que alguien no quiera enseñarte un documento de compra-venta a no ser que le pagues, me deja perplejo. Si el que te lo oculta es ese tercero, cuando le compres su 50 % tendrá que mostrar su documento para que conste en el Contrato de Compra-venta que realmente él es el propietario de ese 50%, y si no lo muestra pues se paraliza la compra o lo que tú decidas. Si el que te lo oculta es otro, usa la psicología para convencerle de que él y sus descendientes saldrán beneficiados.

Para la casa, recuerda que ser titular catastral (y pagar IBI) no demuestra fehacientemente ser el propietario, sólo es un indicio de ser propietario.

No te puedo orientar sobre hacer un Expediente de Dominio y el riesgo de que al final no te sirva para nada. Creo que es mejor que consultes en más notarías y a un técnico de rústica de Catastro de tu provincia. Sólo decirte que siempre he creído que los notarios cobran por identificar a sus clientes con el DNI, no van al sitio a comprobar nada, dan fe de que el cliente ha declarado tal o cual cosa, y que la responsabilidad de cualquier falsedad recae sobre el cliente. Mira bien qué terreno le vas a decir al notario que es vuestro, quizá no coincida con la gráfica de Catastro y tengas que hacer un plano del terreno que reclamas.

Seguro que no te he respondido a todas tus dudas, pero espero que de algo te sirva.

Suerte con las investigaciones que hagas y suerte con la psicología.
Recuerda que con el tiempo la rústica puede ir a Patrimonio del Estado, y también puede ocurrir que algún lindero inscriba y coordine su finca en el Registro de la Propiedad y entonces el asunto se complica más si los lindes están mal.
Saludos.

Tu respuesta es formidable y te la agradezco mucho. 

Yo he estado en el archivo histórico provincial y tengo bastantes pruebas, color sepia como bien dices jeje. También tengo todas las partidas de nacimiento de los antepasados de mi madre, pero me aportas datos de sitios que no conocía así seguiré tirando del hilo por ahí por si esto llegara a vía judicial, por lo que reitero mi agradecimiento. 

Ni el tercero, ni la hermana de mi madre quieren enseñar el documento, creo que el objetivo es sacarnos el máximo dinero, mientras tanto el buen seños ha organizado fiestas ilegales allí y ha recibido dos denuncias por lo que quiere quitarse esto del medio pero sin colaborar antes de cobrar... en fin, una película. 

Sí, sé que la titularidad del terreno en el catastro no da la propiedad de forma legal, pero en el "ambiente" en el que me muevo lo dan por válido, menos mal. 

Yo no tengo experiencia mas allá de este caso, pero he hablado con varios notarios y tengo la misma sensación que tú. De hecho me ha sorprendido que todos me digan que si un terreno es de dos personas y éste no está segregado no se puede vender sin que las dos firmen y ahora me encuentre con que esta supuesta venta de un 50% sin determinar pueda ser legal. Hasta los abogados me dicen que no :S 

Un saludo y gracias de nuevo. 

Buenas de nuevo.

¡Vaya que rápido has leído y contestado a mi anterior mensaje!.

He modificado los 3 últimos párrafos de mi anterior mensaje. Reléelos de nuevo.

Lo de que es una película, vaya, vaya, alucinante. Suerte. Un saludo.

Sí que te leo y respondo rápido,  he recurrido a muuuuuchos profesionales, organismos etc y no todos me han dado respuesta, ha sido durillo.

Bueno, leído todo de nuevo. Estoy en contacto continuo con el catastro del pueblo donde está el terreno, hasta dulces les he llevado por orientarme en mis movimientos, pero en el tema del terreno en investigación y sobre escriturarlo así o no, me mandan al registro de la propiedad. Y en el registro de la propiedad no me dan paso con el registrador y me mandan de nuevo a catastro. (Por cierto tengo el certificado que dice que nunca ha habido titulares)

 Creo que tengo bastantes pruebas para demostrar que es de mi familia pero no sé donde entregarlas para evitar que pase a Patrimonio o la reclame algún lindero. 

 Sobre el plano que me dices también lo tengo contemplado y a la espera de que venga una topógrafa a hacerme un plano georreferenciado. Creo que es a éste tipo de planos al que te refieres en tu modificación. 

Te hago una última pregunta y dejo de abusar de tu buena fe contestando: ¿Qué opinas sobre que un copropietario venda un 50% de algo que no es totalmente suyo? Es decir, se puede hacer sin que firme el otro titular? 

GRACIAS DE NUEVO. 

Buenas.

Veo que ya llevas trabajadas muchas cosas, y que llegarás a buen puerto.

Sigo pensando que el primer problema a resolver es que la rústica deje de estar “EN INVESTIGACION, ARTICULO 47 DE LA LEY 33/2003”, y para eso debes recopilar todas las pruebas contundentes que puedas. Si ni tu tía ni ese tercero te facilitan nada, al menos presenta lo que tengas para que deje de estar “en investigación”. Después presenta lo que tengas a Catastro.

Si Catastro no estima las pruebas, piensa en el Expediente de Dominio. Creo que el técnico concreto de Catastro que resuelva las solicitudes sobre rústicas de tu comarca, te indicará perfectamente si admite como válido un Expediente de Dominio y qué cosas debe contener ese documento.

 

Sobre comprar algo “En investigación”, no lo he hecho nunca. Siempre que he comprado algo le he exigido al vendedor que corrigiese antes cualquier error catastral llamativo, y más un error así.

 

Sí, ese es el tipo de plano que te decía. Saliendo un poco del asunto principal, te diré que la topógrafa te va a medir lo que tú le digas que mida, y no va a hacer investigaciones sobre cómo debe ser real e históricamente la rústica. Es decir, si no hay paredes históricas (medianiles o no medianiles) o caminos históricos o arroyos o similar, su trabajo puede ser “tirado abajo” después por los colindantes afectados. Este asunto es secundario ahora, creo.

 

Tu pregunta final, es algo confusa para mí. Si te refieres a que un coparticipe tenga derecho a vender su parte (sin necesidad de la aprobación y firma del resto de copartícipes), el Código Civil habla de ello (artículo 392 y siguientes). Tampoco soy profesional del derecho, mejor consultar esto a los profesionales.

 

Suerte. Saludos.

Me acabo de dar cuenta de que no agradecí tu último mensaje. 
¡GRACIAS!