¿Buena opción de compra para alquilar?

Hola!

He visto un piso de fondo que después de negociación puedo comprar por 38.000€. Está en una localidad pequeña en la que por el alquiler podría sacar entre 350-400€/mes o incluso algo más. Voy a comprar con fondos propios, sin hipoteca 

Yo lo he visto muy buena oportunidad. Lo he metido en el Excel y los números me cuadran . No obstante, quisiera saber vuestra opinión.
Ah otra duda. El vendedor de la inmobiliaria me dijo que al ser un piso de fondo los gastos de la notaría le corresponden íntegros al comprador ¿Esto es así?

Estoy pendiente de pedirle la nota simple para ver que está libre de cargas . Imagino que ahí también se ve si no se deben recibos de comunidad ni IBI verdad? ¿Algo más que tenga que pedirle?.

El ITP, registro de la propiedad, gestoría y notaría (no sé en qué % según lo que os he contado) me toca pagarlo a mí cierto? Algún gasto más? 

Muchas gracias 

El vendedor lo que te está comentando es que te tienes que hacer cargo de la plusvalía, entiendo que debe de ser eso a lo que se refiere, aparte de los IBI  y de los gastos de comunidad que estén pendientes.(La plusvalía por normal general le corresponde a la parte vendedora, no a la parte compradora)

La nota simple te sirve para ver la situación de las cargas de las que responde el inmueble.
El IBI no creo que aparezca nada en la nota simple, eso no quiere decir que estén los pagos al día y que no puedas tener varios años pendientes de pago. 
Esos años pendientes le corresponden a la parte vendedora, pero en este caso tú eres el que te tienes que hacer cargo de abonarlos. Esa información la tendrías que buscar en donde recaudan el IBI (Ayuntamiento, Diputación)

En cuanto a la operación eso ya es algo personal, la inversión es muy pequeña y si le sacas ese rendimiento, no es que sea buena, es maravillosa. 

Lo primero, muchas gracias por toda la información. Estoy un poco verde en este tema porque nunca he comprado de fondo.

Plusvalía no la ha mencionado pero mañana le preguntaré. Lo que me dijo es que en una venta "normal" los gastos de notaría se reparten entre vendedor y comprador y en este caso al ser un fondo los gastos de notaría serían solo del comprador.

Ayer hablé con el chico de la inmobiliaria y le pedí la nota simple y que me diese algún papel como que se acreditase que el piso estaba al corriente de pagos de comunidad e IBI y me dijo que vale pero que los pisos que se vendían de fondos y bancos estaban libres de cargas. ¿Esto es así? Y en el caso de no ser así  entonces... ¿Cuándo tú compras un piso de fondo tienes que hacerte cargo de los gastos que estén pendientes de IBI y comunidad?

De nuevo muchas gracias por la información 
Buen día 

Según el artículo 9 apartado E de la Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario de una vivienda responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Por lo tanto, se le pueden imputar desde la parte vencida de la anualidad en la que se haga la compra a los tres años naturales anteriores a la misma. Para evitar esto, cuando negocies la compra, antes de firmar la escritura de compraventa debes hacer constar que el vendedor asumirá el pago de las cantidades pendientes con la comunidad de propietarios.
Además, puedes pedir al vendedor que en el notario presente un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad, y lo mismo respecto a los IBI pendientes de pago, también puedes reflejar en la escritura que no serán responsabilidad tuya, sino del anterior propietario. 

Si el fondo de inversión se hace cargo de lo que está pendiente, para ti mucho mejor porque es dinero que te vas ahorrar, pero..no suelen hacerlo así..!!!  (No te fíes mucho) 

Se podría decir que por regla general no se hacen cargo de nada, en lo relativo a las cargas registrales si te aparece alguna va ser una hipoteca, y esa hipoteca es del fondo, o, del banco, y, cuando se realice la compra la tienen que cancelar para que la venta sea libre de cargas.

Si puedes, consigue por escrito lo que está diciendo el vendedor, no vaya ser que luego tengas sorpresas, las sorpresas posibles van ser (Gastos de Comunidad - IBI - Plusvalía). Entiendo que antes de escriturar, se va hacer un contrato de arras, pues todo eso tiene que quedar aclarado antes de comprar.,o, debería quedar aclarado. 

Esto puede hacerse aún siendo piso de fondo? Es decir, sin que el propietario anterior sea un particular

A mí es que eso que me dijo de :"los pisos de bancos y fondos se venden libres de carga" me sonó muy raro y me dejó con la mosca tras la oreja.

Sí sí, mañana mismo le estoy pidiendo toda esa documentación.

Si el inmueble es de un fondo de inversión, o, de un banco, la cuestión siempre empieza por una hipoteca fallida, puede ser una hipoteca del promotor de las viviendas, o, puede ser la hipoteca de un comprador que no se hizo cargo de ella, y el banco se termina por quedarse con el inmueble..

En la nota simple te va aparecer como primera carga esa hipoteca, y quién es el titular de esa hipoteca, porque lo más seguro es que está aun sin cancelar. Una vez que se cierre la compra del inmueble es cuando se cancela esa anotación. El vendedor te dice "Que se vende libre de cargas"... y puede ser cierto, en la medida de que esa hipoteca de la que hablamos se hacen ellos cargo de la misma.

Luego tienes que estar atento al IBI, Gastos de Comunidad y la Plusvalía, y si me apuras un poco el "Certificado de Eficiencia Energética". 

Que tenga en orden la Licencia de Primera Ocupación si se trata de un inmueble que nunca estuvo habitado, o, si quieres la Cédula de habitabilidad. Es un poco asegurarse de que no vas tener problemas con ese inmueble para poder habitarlo.  

Si, aunque el propietario no sea un particular sino una empresa puedes solicitarle las mismas garantías de posibles deudas.

Imagino que sería una hipoteca fallida porque el inmueble ha estado habitado.
Entiendo entonces que de ser así, es decir, que haya tenido un propietario anterior que no haya pagado la hipoteca y el banco de haya quedado con la vivienda el fondo se hace cargo de ella y se cancela cuando se venda el piso pero entonces...en el momento en el que me entreguen la nota simple sí va a aparecer esa carga y perdonad mi falta de conocimiento o desconfianza pero como sé yo que después de firmar el contrato de arras y todo va a desaparecer esa anotación y no le voy a encontrar con ella en el notario? 

Ok, pues mañana se lo comento también.
Se supone que el comercial subió la oferta el viernes y mañana tengo que hacer un ingreso de 500€ según me ha dicho para hacer formalmente la oferta pero antes quiero dejar todos estos temas de IBI, comunidad, plusvalía... Resueltos

Esa anotación de hipoteca que puede figurar aun en la nota simple, cuando ya se firma el contrato de arras, ellos van estar pactando contigo la entrega de la vivienda libre de cargas, esto quiere decir que ellos se hacen responsables de cancelar esa carga.. 

Luego el día que vayas al notario a escriturar, el notario vuelve a reflejar todo eso en la escritura, aparte de que va adjuntar un copia de la nota simple. 
El notario va adjuntar de todo, desde los recibos de IBI (Igual los dos últimos), al certificado que acredite los pagos de comunidad, si hay certificado de eficiencia energética también adjunta una copia. 
Y luego llegamos a la plusvalía, se pacta quién va abonar ese impuesto, si es la parte vendedora (Por norma general es a la que le corresponde). Dispone de 30 días desde que se firma la escritura para liquidar ese impuesto, todo esto va quedar reflejado en la escritura.

Ay muchas gracias por toda la información. Estoy aprendiendo un montón 😅.

Al hilo de todo lo dicho me surge una duda. Sí yo ya estoy en el notario para firmar pero no me cuadra algo... Ya sea quién pag ala plusvalía, lo que ponga en la nota simple, el pago del IBI o de la comunidad o algo y finalmente decido echarme para atrás perdería el dinero dado en el contrato de arras??