Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

1. pedir al banco un calculo de la comision por compensacion de riesgo de tipo de interes (hace poco un usuario de rankia dijo que el banco le dijo 0, y luego le cobraron; puedes buscar en mi perfil para encontrar el hilo)
2. calcularla tu
3. contratar a alguien para que te la calcule

En el caso de los préstamos a interés fijo se permite otra comisión (antes comisión por riesgo de tipo de interés, art. 9 de la Ley 41/2007). Se puede cobrar solo en los préstamos a interés fijo o  “en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo”. Es curioso que la Ley no define lo que ha de considerarse tramo fijo, pero entiendo que son los periodos en los que la revisión es por un periodo superior a un año, como establece el art. 9 de la ley 41/2007 (que como hemos dicho sigue vigente). Es decir que se puede cobrar esta comisión –y solo esta- si el préstamo está en un periodo en el que la revisión es en un periodo superior a un año.

Se establece una comisión máxima que se puede cobrar: un 2% durante los 10 primeros años del periodo fijo y un 1,5% durante el resto del plazo. Esto es un avance importante pues antes la Ley no fijaba máximo y admitía la fijación de cualquier porcentaje o la posibilidad de que la comisión fuera el importe total de la pérdida, si bien en ese caso debía establecerse de manera recíproca entre las partes (y por eso nunca se utilizaba como explicaba Gomá).

Un segundo límite es que la comisión no podrá exceder de la pérdida financiera del prestamista. Es también una novedad pues la regulación anterior (el citado art. 9) establecía que la comisión solo se podía cobrar si existía pérdida financiera, pero no que la comisión no pudiera superar ésta,  y por tanto se podía cobrar el porcentaje pactado en su totalidad -que además, como hemos visto, no estaba limitado por Ley-. Habría que añadir que de forma claramente errónea el art. 9 habla de aplicar la comisión «sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación»  siendo evidente que solo se debe aplicar sobre el reembolsado.

Este límite persigue que el Banco solo cobre comisión por el perjuicio económico que efectivamente le produce si amortización. El problema técnico es como cuantificar ese perjuicio económico o pérdida financiera, como la denomina la Ley. La fórmula que utiliza la Ley es bastante compleja, pero su fundamento es sencillo: si el prestatario está pagando un interés más alto que el que el de mercado del momento del reembolso, la amortización anticipada le hace perder dinero. Si está pagando menos, en cambio, el banco podría volver a prestar ese dinero recuperado a un interés más alto y por tanto no pierde ni tiene justificación que cobre nada.