Inversiones, Hipotecas y Excel

Hola estimados amigos

Como ya he escrito muchas veces antes, es literalmente imposible crear riquezas sin deudas y las deudas son un arma de doble filo, que requiere educación y pragmatismo. En este post vamos hablar de cómo calcular las hipotecas a largo plazo. Lo cual es importante a la hora de refinanciar una propiedad de inversión. Una de las pocas certezas de la vida, además de la muerte y los impuestos, es que debe comprar bienes raíces, siempre que sea posible, con el dinero de otras personas. Las otras personas pueden ser bancos, compañías de seguros, prestamistas privados o los propios vendedores de propiedades.

El dinero se presta con mayor frecuencia en forma de hipoteca, una nota que devenga intereses garantizada por la propiedad y pagada generalmente en cuotas mensuales iguales. Debido a que el financiamiento hipotecario es una parte integral de la inversión inmobiliaria, probablemente no se realicen cálculos con más frecuencia que los que pertenecen a dicho financiamiento. Es una transacción rara que no hace que te preguntes: "Qué se necesitará para pagar la deuda?Cuánto interés pagaré? Cuánto debo cuando venda?"  Y esto es tremendo error (Muy comun ademas).

La típica hipoteca amortizada se estructura como algo llamado anualidad ordinaria. Esa es una serie de cantidades regulares e iguales desembolsadas al final de cada período de pago. Cuatro variables están involucradas en cualquier cálculo de la hipoteca: el monto principal (o PV), la tasa de interés periódica, el número de períodos de pago y el monto del pago.

Digamos que está solicitando una hipoteca de $200,000 por 30 años al 5-5/8% (eso es 5.625%). Encuentre la columna en su Excel para la tasa 5.625 y sígala hasta la fila durante 30 años. Ahí se ve 0.00575656. Este es el monto del pago mensual por $1 al 5.625% durante 30 años. Multiplica el monto total en dólares de la hipoteca por este factor para calcular el pago mensual: $200,000 × 0.00575656 = 1,151.31

.A veces es necesario hacer una estimación rápida sin el beneficio de una calculadora. Busque el factor y mueva el punto decimal tres lugares a la derecha para que esté tratando con hipotecas en decenas de miles o cuatro lugares para cientos de miles. En el ejemplo anterior, el factor se convierte en $575.656 por cada $100 mil. Para dos "cientos de miles", el doble de los $575, y tiene una estimación rápida de $1,150. Pruebe otro ejemplo. Desea pedir prestado $127,650 al 6% durante 25 años. Cual es el pago mensual?  ese 6% por 25 años requiere un pago mensual de 0.00644301 por $1. 

$127,650 × 0.00644301 = $822.45 Una vez más, Excel tiene una función para calcular cada una de las variables, por lo que encontrará que una plantilla de hoja de cálculo es la forma más rápida y fácil de realizar cálculos hipotecarios. Tal como veran en los cálculos de interés compuesto, si conoce tres de las variables de la hipoteca, puede calcular la cuarta.

Tiene las cuatro variables: N, el número de períodos de pago; %i, el tipo de interés por período; Pmt, el pago por período; y PV, el valor actual. Supongamos que desea encontrar el monto del pago mensual necesario para amortizar un préstamo de $ 100,000 al 9% por año durante 25 años. Si desea que su respuesta, el pago, sea la cantidad mensual correcta, entonces es necesario que exprese el número de períodos de pago y la tasa de interés periódica como montos mensuales también.

Del mismo modo, si estuviera buscando el pago trimestral, tendría que expresar N como el número de trimestres y %i como la tasa trimestral. Para resolver el problema, ingrese 300 en N. Este es el número de pagos que haría en 25 años. (También puede escribir = 25 * 12 y Excel actuará como una calculadora, colocando el producto de estos dos números en la celda activa). Si su tasa de interés anual es del 9%, debe dividir el 9% por 12 para la tasa mensual. Para ello, puede introducir =0,09/12 o .0075 en %i. El monto del préstamo es de $ 100,000, por lo que ingresa 100000 bajo PV.

Ahora supongamos que desea saber cómo podría mejorar su situación si tuviera éxito en la negociación de este préstamo al 8% en lugar del 9%. Simplemente puede cambiar la cifra %i a .0067 (8% anual dividido por 12 meses) y ver los resultados de inmediato. El cambio en la tasa de interés reduce el pago mensual de $839.20 a $771.82. Digamos que quieres considerar un plazo de 30 años. Cambie N a 360 (la cantidad de meses en 30 años) y tenga en cuenta que su pago ahora cae a $ 733.76. Como mencionamos anteriormente, puede calcular cualquier tipo de pago periódico siempre que sea consistente con su entrada. Por ejemplo, cuál es el pago trimestral necesario para amortizar $ 80,000 al 10% por año durante 15 años? Introduzca 80000 en PV. En N, se ingresa 60, el número de trimestres en 15 años. En %i, se introduce la tasa de interés trimestral: 10% anual dividido por 4, o .025. Dado que ha expresado N y %i en términos de trimestres, Pmt ahora se calculará como una cantidad trimestral.

Lo hicieron?? Usted ve que su monto de pago es de $58,793.51. De vez en cuando, es posible que desee saber cuántos pagos se necesitan para amortizar un monto de capital determinado, o cuántos pagos quedan en un préstamo. Baje una fila más en la hoja de cálculo para encontrar otra función financiera de Excel. Usted está pagando $1,184.87 por mes en un préstamo que tiene un interés del 14% anual. El prestamista informa que el saldo de su préstamo es actualmente de $76,312.16. Cuántos pagos quedan? Ingresa estos tres hechos en los lugares apropiados y encuentra que su respuesta es 120.

Finalmente, es posible que desee saber qué tasa de interés se está cobrando en una nota en particular. Necesitarás una fila de hoja de cálculo más con una fórmula que calcule %i. Desplácese hacia abajo en el archivo de Excel y encontrará que está allí, listo para usar. Supongamos que un vendedor le ofrece una hipoteca de dinero de compra de $42,000 por cinco años. Al vendedor le gustan los números redondos, habiendo descubierto que hacen que su chequera sea más fácil de equilibrar, por lo que insiste en un pago mensual de exactamente $ 1,000. Qué tasa de interés está pagando por este préstamo?

No olvide, sin embargo, que el 1.25% aquí es la tasa de interés mensual. Debe multiplicar esa tasa por 12 para obtener la tasa anual, que es del 15%. Ahora que ha establecido una buena base para realizar cálculos financieros básicos, dirigirá su atención en los próximos puntos para aprender lecciones valiosas sobre ingresos, valor, flujo de efectivo, reventa y tasas de rendimiento en futuros posts..

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