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Case Study: Casas móviles, apreciación forzada
Hola amigos.
Hace ya varias semanas cuando puse el post de apreciación forzada, algunas personas me pidieron más ejemplo y más elaboración sobre este concepto tan popular entre los inversores de multifamiliares. Les pondré un ejemplo real de un cliente que invierte solo en parques de casas móviles como el que ven en la Foto. Pero antes me gustaria decir que si no ha estado prestando atención, los parques de casas móviles son la clase de activos más popular en los Estados Unidos. El post original lo pueden ver aqui: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/5137674-apreciacion-forzada
Debido a que las casas móviles se consideran una molestia para los funcionarios de la ciudad, pocas personas pueden obtener un permiso deconstrucción de parques de casas móviles en el corto plazo. Ese hecho, combinado con el aumento de la demanda de viviendas asequibles debido a la recesión económica, ha creado una tormenta perfecta para los parques de casas móviles.
Si no ha estado prestando atención, los parques de casas móviles son la clase de activos más popular en los Estados Unidos.
Debido a que las casas móviles se consideran una molestia y una monstruosidad para los funcionarios de la ciudad, nadie puede obtener un permiso de construcción de casas móviles en el corto plazo. Ese hecho, combinado con el aumento de la demanda de viviendas asequibles debido a la recesión económica, ha creado una tormenta perfecta para los parques de casas móviles.
Como sabrá, los bienes raíces comerciales se venden en función de un múltiplo de ingresos llamado "Tasa CAP". La tasa CAP es una tasa de rendimiento esperada de una propiedad de inversión inmobiliaria basada en el ingreso operativo neto que generará la propiedad si se compra en efectivo. Debido a que los valores de las propiedades comerciales se basan en los ingresos, si puede aumentar los alquileres y disminuir los gastos, el valor de su propiedad aumenta exponencialmente.
Vamos a ver como mi cliente hizo su trato.
- Los lotes se alquilaban por $250 cada mes, pero las tarifas de mercado están más cerca de $325.
- El administrador de la propiedad estaba ganando $60,000 cada año, y el mercado muestra que el administrador de la propiedad debería estar ganando más cerca de $28,000.
- Hay un parque de casas móviles que contiene 150 unidades y 100 de ellas están ocupadas (66,66% de ocupación).
Digamos que los parques de casas móviles en el área se venden al 10% de CAP, y usted tiene $ 10,000 al mes en gastos.
$250 x 100 (lotes) = $25,000 Ingreso Bruto Mensual – ($10,000 gastos mensuales) = $15,000 Ingresos Netos Mensuales x 12 meses = $180,000 Ingresos Netos Anuales. $180,000 / 0.1 (10% CAP) = $1,800,000 Valor de la propieda
Lo primero que se hizo fue despedir al administrador y contratar a uno por $28,000 anual que es el valor salarial en esa zona de ese Estado.. A pesar de que reemplazar a un administrador de propiedades no le costó nada, tendrá un efecto inmediato en el ingreso operativo neto de su propiedad.
$60,000 – $28,000 = $32,000 de aumento en el Ingreso Operativo Neto Anual
El siguiente paso fue empezar a subir los alquileres. Debido a que deseaba ser conservador y no causar demasiada rotación de inquilinos, se Tomó 18 meses para aumentar el alquiler del lote de $ 250 a $ 325.
+$75 por lote alquilado por mes = $75 x 100 (lotes) = $7,500 x 12 (meses) = $90,000 de aumento en el Ingreso Operativo Neto Anual.
$180,000 (Ingreso Operativo Neto anterior) + $32,000 (por la disminución de los gastos de administración) + $90,000 (por el aumento del alquiler) = $302,000 nuevos Ingresos Operativos Netos
$302,000 /0.1 (10% CAP) = $3,020,000 Valor de propiedad nueva a un CAP del 10%
El valor de la propiedad ahora ha pasado de $1,800,000 a $3,020,000 en menos de 18 meses. Una plusvalía libre de impuestos de $450,000 más parte del flujo mensual que el parque va a generar. Usted deduce el inicial que usted puso de los $1,8 millones del préstamo de compra y usa el capital sobrante para el inicio de otro parque u otro edificio. Es importante saber que en este "nicho" (casas moviles) los bancos no suelen prestar, asi que usará prestamistas privados. Hoy día la mayoria de los prestamistas privados hacen préstamos de 30 años al 3,75% a 4,5% anual fijo (como los bancos) cuando se trata de refinanciamiento.
La apreciación forzada es como los inversores en el sector comercial, ya sea multifamiliares de vivienda residenciales como plazas, edificios etc, hacen el gran dinero.