Hipoteca al 90% / contrato arras - Comprar casa

Buenas! Soy nueva en esto de comprar una vivienda y me gustaría me ayudaraís. He visto una vivienda a 100.000€ pero que por dentro se tiene que reformar, calculo unos 20.000€ más en reformas. Considero que 100.000€ es muy cara para el precio que está y me gustaría hacer una oferta al vendedor pero la inmobiliaria me dice que tengo que hacer una reserva si quiero hacer una oferta. Y aquí viene el problema: si hago una oferta y al final la tasación está por debajo, perdería el dinero de la reserva que son 1000€. Si hago la tasación antes de la reserva y el vendedor rechaza la oferta (que es muy probable) perderia unos 300€. Además, si o si, necesitaría me hipotecasen el 90% ya que, si me hipotecan el 80% no tendría ahorros para reformarla. ¿Que me recomendais?. ¿Sabeis si en el contrato de arras se puede especificar en la clausula de rescisión la cancelación sin penalización en el caso que la hipoteca no fuera del 90%. Muchas gracias de antemano, necesito asesoramiento

Hola, 
Normalmente cuando haces una reserva no pierdes el dinero y no es necesaria para hacer una oferta por la vivienda. Es en el contrato de arras cuando puedes perder el dinero si te echas atrás en la compra. 
En el contrato de arras podrías indicar lo que comentas, sí.