El poder de la Depreciacion

 Hola amigos.

Hace unos días Grant Cardone hizo una entrevista al ex Presidente Trump y este confesó que de los 550 negocios que maneja, ha perdido dinero en 7. Pero que gracias a esas pérdidas de esos 7, no pago impuestos de forma legal por 18 años en la mayoria de sus otros negocios gracias a los Write-Offs.. Tomando en cuenta los altos niveles de apalancamiento que se usan en los Bienes Raíces, su riesgo económico personal (dinero que salió de sus bolsillos) es menos de 1,7% de esos proyectos.

Así que básicamente (Y ejemplificando) Si X proyecto costó $100 millones y el uso de sus bolsillos $2 millones y el proyecto fue un fracaso, pues puede deducir impuestos en otros negocios por años o décadas (como es su caso).. Así que veámoslo de esta forma. Comprar crédito fiscal por años por solo $2 millones.  Eso es una maravilla! Y todos ustedes lo pueden hacer.

Pero vamos ahondar hoy en unos de los más importantes huecos fiscales que ofrecen los Bienes Raíces. La Depreciación.

Si usted posee una propiedad de alquiler que obtiene más del 80%  de sus ingresos de las personas (a diferencia de las empresas), podrá distribuir el costo del edificio (solo el edificio, no el terreno) durante 27.5 años. Por qué 27,5 años? Nadie parece saberlo. Si el valor del edificio (nuevamente, no la tierra, el IRS no nos permite depreciar eso) es de $500,000, entonces podemos tomar $500,000 divididos por 27.5 para obtener una deducción anual de $18,181 por año. Si su propiedad obtuvo solo $18,000 en ganancias durante todo el año, eso significa que podría, legalmente, demostrar en papel que no ganó dinero y, por lo tanto, no pagar impuestos sobre la renta sobre ese dinero.

Algunas cosas importantes: 

• Hipotecas: Sí, aún puede depreciar un edificio incluso si tiene una hipoteca sobre la propiedad. En otras palabras, a pesar de que en realidad no gastó, digamos, $500,000 en una propiedad (porque la compró con un préstamo), aún puede depreciar los $500,000 completos. Genial. 

• Comercial vs Residencial: Como mencione anteriormente, si su propiedad obtiene el 80%  o más de sus ingresos de las personas, a diferencia de las empresas, el gobierno considera que esta es una propiedad residencial y requiere que deprecie el edificio durante 27.5 años. 

Por otro lado, si posee una propiedad comercial, como una tienda minorista, un almacén o un edificio de oficinas, distribuirá esa deducción durante 39 años. Por qué 39 años? De nuevo, quién sabe. Estoy seguro de que el gobierno tiene sus razones. La única vez que esto podría aplicarse a usted como inversionista multifamiliar es si posee una propiedad de uso mixto (parte comercial, parte residencial, como un apartamento que tiene tiendas minoristas en la planta baja). De lo contrario, estará usando 27.5 años.

Una vez más, el gobierno sabe que la tierra no se va a descomponer con el tiempo, por lo que permiten una deducción sólo sobre el valor del edificio. No está seguro de cuánto vale su propiedad en comparación con la tierra? Aunque podría pagar por un tasador, hay una manera más fácil de averiguarlo: consulte con su asesor local.

Cada asesor en los Estados Unidos le dará un valor a la tierra y las mejoras en la tierra, como los edificios. Aunque el valor en sí podría estar muy apagado, es la proporción que podemos usar.

Por ejemplo: si el asesor local cree que su propiedad vale $400,000 en total y $100,000 de eso es tierra, mientras que $300,000 son "mejoras", sabemos que una cuarta parte del valor de la propiedad se asigna a la tierra y tres cuartas partes a las mejoras. Podemos aplicar esos porcentajes al precio de compra del inmueble, independientemente de su valor de tasación. Si pagó $800,000 por la propiedad, simplemente tomaría tres cuartas partes de esos $800,000 y, para fines fiscales, debería poder deducir $600,000 en 27.5 años.

Muchísimos  inversores están obteniendo ingresos de seis y siete cifras cada año y no pagan un centavo por esos ingresos! Pero aquí está el truco: cuando vende esa propiedad, el IRS requiere que pague los impuestos que se había saltado. Esto se conoce como la recaptura de la depreciación, se basa en su tasa ordinaria ordinaria del impuesto sobre la renta y actualmente tiene un límite del 25 por ciento. Digamos que depreció $10,000 por año durante diez años, por $100,000 en deducciones totales. Si su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria es del 25 por ciento, es posible que le deba al gobierno $25,000 cuando venda. A menos que, por supuesto, use un intercambio 1031, del que hablaremos a continuación.

Supongamos que vas a vender tu propiedad y te ganas $200,000. Felicidades! Pero... Verás, el Tío Sam (hacienda) ha estado esperando. Ha sido amable contigo durante años, dándote ese buen beneficio de depreciación y ayudándote a hacerte más rico.

Ahora, sin embargo, quiere su pedazo, un impuesto conocido como el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo, que actualmente es de hasta el 20% , en función de sus ingresos. Para volver a nuestro ejemplo, podría terminar debiéndole al Tío Sam $40,000 en esa ganancia de $200,000 más la recuperación de la depreciación de la que acabamos de hablar. Supongamos que la recuperación de la depreciación iba a ser de otros $20,000, lo que hace que su factura total de impuestos sea de $60,000.

Quién no odia pagarle a hacienda?  Imagino que todos, no?  Pues afortunadamente existe algo llamado 1031 Exchange o Intercambio 1031 Y funciona así.

El intercambio 1031 es una sección del código tributario que permite a los inversores que siguen ciertas reglas (como comprar una propiedad más cara y hacerlo dentro de un marco de tiempo específico y corto) diferir el pago de impuestos si reinvierten su dinero en otra compra "similar", como otra propiedad de alquiler.

También aplaza esa recuperación de la depreciación. Esos $200,000 en ganancias que le debes a $60,000? Pues Reinvierta sus $200,000 completos de sus ganancias y, WALA!!, aún no se le deben impuestos al Tío Sam.

Verás, en algún momento, el Tío Sam va a querer que le paguen. Sin embargo, el código tributario actual de los Estados Unidos le permite hacer tantos intercambios 1031 como desee. En otras palabras, tal vez use estos $200,000 para comprar una propiedad de $1 millón, que aumentará a $500,000 en ganancias más adelante. Haces otro intercambio 1031 y tomas esos $500,000 y los conviertes en $1 millón. Conviertes ese millón de dólares en $2 millones de dólares y así sucesivamente. Cada vez que vende su propiedad, hace otro intercambio 1031 en una propiedad más cara.

Por supuesto, el flujo de efectivo en estos acuerdos futuros es principalmente suyo para mantenerlo (despreciará cada propiedad posterior durante esos 27.5 años, lo que lo ayudará a pagar pocos impuestos sobre el flujo de efectivo).

En pocas palabras amigos, el sistema está diseñado para que usted tome riesgos, invierta, para que usted haga riquezas. Aquí en USA se penaliza el ingreso de salario. Si usted tiene un empleo, trate de ahorrar lo más que pueda para el inicio de una propiedad o un edificio de 2 a 4 unidades y haga el famoso "Hack", que no es más que comprar este tipo de inmuebles con solo 3,5% de incial (claro, siempre y cuando los números hagan sentidos.. Los Bienes Raíces es un juego de matemáticas).

Solo se requiere una (dije UNA) buena primera compra y con educación, jamás tendrá que poner dinero propio para comprar más propiedades Y podrá evitar pagar impuestos a los delincuentes en Washington por décadas. 

PD:   Así que les aconsejó que si compran correctamente (el dinero se hace cuando se compra), y la propiedad es rentable y tiene plusvalía, para que la van a vender? Ganaran dinero por partida doble por años y libres de impuestos y cuando se cansen y decidan vender, usan el 1031 y aumentan sus ingresos de forma exponencial.

Compras una casa de $400,000 por $200,000 en una subasta, usando solo $40,000 propios, lo alquilas por $3000 al mes, refinancias el 80% a 30 años al 4% fijo y te llevas libres de impuestos $320,000 (hipoteca nueva de $1,528), te ganas brutos $120,000 tax free. En este ejemplo puedes despreciar la propiedad por $14,545 anuales. Si tus ganancias netas mensuales son $400 (un 12% de retorno cash on cash) pues no pagarias impuestos, pero aparte de eso podrás transferir ese crédito a otros negocios o inversiones, que en este ejemplo serían $9,745.   

Y de los $120,000 brutos te quedan netos $70,000, tendrías un retorno del 187% de tu dinero (cash on cash).  Y ojo, no incluyo que puedes deducir los intereses de tu hipoteca tambien y "gastos" sobre la propiedad. Todo eso lo puedes transferir a otras inversiones para reducir mas aun tu carga fiscal.

Pasa el tiempo, la propiedad aumenta de valor, subes ligeramente el alquiler y le sacas otro viaje de la plusvalía si los intereses tienen sentido.

Vender una propiedad rentable, es como vender un árbol que en vez de hojas, de dinero. 

Gracias Geoff Sin desperdicio Todo este conocimiento que nos ha compartido. 

Por cierto es impresionante que los CPA con que yo me he entrevistado DEJO CLARO!, cuando les he hablado de estos temas; Depreciación, 1031, incluso la venta de créditos fiscales  o no saben nada o me han puesto cara de y este quién se cree  Grant Cardone, y respondo Si!! No he llegado a ese nivel, pero voy por ello. Y De la Escuela Geoffriana!! 

Ya cuando me doy cuenta que esos temas no los manejan correctamente no quiero trabajar con ellos. So, uno de ellos me hablo de una estrategia parecida a la 1031 pero vendiendo totalmente la compañía donde pertenece la propiedad registrada pero como acciones. 

Me explico, una propiedad de inversion se desea vender. Obviamente la propiedad esta registrada bajo una LLC so, se vende totalmente la LLC a través de la venta total de las acciones de esa LLC y así se evita pagar impuestos de forma legal por la venta de esa propiedad. 

Me pareció interesante esa estrategia dicha por él. Aunque creo recordar en uno de sus textos escrito por usted hace muchos años, que alguien de sus conocidos hizo algo así parecido y tuvo a los días, a los funcionarios del Tío San en la oficina. 

Volviendo al tema de El poder de la Depreciación e impuestos. En mi opinión es una materia aparte que los inversionistas tenemos que estudiar bien y manejar a la perfección educándonos con este tipo de artículos que usted comparte y que no podemos dejarlos en manos de los CPA. - Que el CPA se encargue que yo me ocupo de otros asuntos. Pensaba yo al principio. Bueno sí habra algún nivel que eso suceda. Pero por lo pronto quiero aprender y dominar este tema como usted lo hace. y por lo que sé usted no es CPA pero sabe más que algunos...


Muchas gracias.