Revisión tipo de interés hipotecario

Hola, he observado que al revisar el tipo interés hipotecario, en mi caso semestralmente, el calculo de la cuota se hace desde cero teniendo en cuenta el capital pendiente y los años a amortizar y, lógicamente el nuevo tipo de interés. Al observar el reparto de amortización e intereses en la nueva cuota veo que no solo suben los intereses sino que disminuye dramáticamente el capital amortizado. Es decir , por favor que alguien me corrija si no es así, que aplicando la formula francesa como si fuera un nuevo crédito ese semestre el banco destina una porcentaje bestial de la cuota a intereses a costa de minorizar el capital amortizado.  En dos palabras en caso de aumento de tipos de interés no solo aumenta la cuota a pagar (lógico) sino que amortizas mucho menos capital y si por necesidad tienes que cancelar la hipoteca (venta) el banco ha hecho un negocio redondo a tu costa.
¿Esto a es así? ¿Tiene una lógica?. Perdonad mi incultura financiera.
Luis

No...

Hay una formula un poco larga, que es la que se cumple. Tu pagas los intereses de lo que debes y una parte de amortizacion, de tal manera que si no se modificase el tipo de interes siempre pagarias lo mismo. Eso hace que si los tipos suben suba la parte de intereses y baje la de amortizacion.

Lo explican muy bien aqui:

https://www.ibercaja.es/particulares/blog/vivienda/caracteristicas-amortizacion-frances/#:~:text=Para%20calcular%20las%20cuotas%2C%20el,cuant%C3%ADa%20total%20del%20pr%C3%A9stamo%20hipotecario.

Muchísimas gracias por tu ayuda. He leído el articulo que mencionas. Pero sigo en la duda. Si amortizas anticipadamente en su totalidad el banco ha recibido los intereses en ese periodo "por adelantado" en proporción a lo que amortizas. Esto se sabe al contratar un crédito hipotecario y se asume. Lo que es para mi sorprendente es que este mecanismo actúa cada vez que se modifican los tipos de interés de manera que la formula francesa se aplica desde cero cada vez (semestralmente en mi caso) de forma que el efecto de la formula francesa no actúa sobre el total del crédito sino por periodos y como se deduce a favor de que el banco cobre lo la proporción  intereses mayores al principio. Lo mismo pasa a mi entender si la amortización es parcial. 

Si amortizas la formula francesa se vuelve a recalcular en ese momento.

Es decir, imagina a tipo variable al 2... debes 100000, la cuota sale a 505.88 € a 20 años.

Al cabo de 3 meses amortizas 10000, en ese caso, en vez de calcularlo para 20 años, (que serian 240 cuotas), lo calculas para 237 y con el capital restante. Saldria una cuota restante de  454,77 (se recalcula todo en ese momento). Imagina que luego a los tres meses tienes revision y te sube al 4... se recalcula todo con el restante que debes y se consideran 234 cuotas, saldria la mensualidad a 542,57... y asi se hace siempre.

Lo que tienes que tener claro es que los intereses son siempre sobre el dinero que debas y se calcula mes a mes en funcion del tipo anual (dividido por 12). En el ejemplo... Al principio seria el 2%/12 sobre 100.000, luego a los 3 meses el 2%/12 sobre 88980,66 y en la revision el 4% sobre 88059,72 y el resto que pagas es amortizacion.

No te quiero molestar mas pero eso es lo sorprendente. Incides en el mecanismo, en "como se hace" y eso lo conozco bien, lo vivo en carne propia. Basta con ir a la calculadora del BDE. Lo que no cabe en mi cabeza es que al actualizar el tipo de interés (o si amortizas que da igual)  al volver a recalcular los nuevos porcentajes entre interés y amortización en cada nueva cuota la formula francesa prima el pago de intereses por encima del capital amortizado. Es su razón de ser. De esta  manera el banco se beneficia cada semestre de que al recalcular pagas MAS INTERESES al principio y AMORTIZAS menos capital. Yo siempre supuse que con el paso de años este porcentaje iba variando en favor del deudor. NO es asi, el calculo solo sirve para seis meses. Si te mantiene hasta el final del ciclo no hay problema. Si ese perverso mecanismo empieza de cero ( llamado formula francesa) cada vez que varia el tipo de interés desincentiva la amortización y premia al prestamista en esos primeros periodos del préstamo.
En pocas palabras. Sube el tipo de interés sube la cuota , lógico. Pero ¿es lógico que el capital a amortizar en esa cuota sea inferior a las anteriores?. Sube la cuota y baja  la cantidad que corresponde a capital amortizado, maravilloso para un banco . Esa es la pregunta.

El banco cobra intereses por lo que debes, y el resto va para amortizacion. Da igual que uses el metodo frances, el aleman, con cuotas crecientes o el que sea, siempre pagaras los intereses por la cantidad que debes y el resto es amortizacion. Y es lógico que se haga mes a mes. Ahora suben los tipos, pero si bajasen tambien se haria asi. 

Si debes mas, pagas mas. Si debes menos, pagas menos. No hay trampa ni carton.

Claro que si pero: según el método francés pagas mas proporción de intereses al principio del crédito sobre el total a pagar.  Si esto se reproduce cada seis meses siempre estas en esa lógica perversa: mas intereses al principio. Si amortizas en su totalidad has pagado una proporción de intereses sobre el total deudor mayor del que correspondería al paso del tiempo (por ejemplo si tienes un interés fijo). Gracias por todo.

No es verdad.

Siempre, siempre, sea el metodo que sea pagas los intereses que corresponden por el capital pendiente. No hay ningun metodo que te "descuente" intereses. Los bancos obtienen los beneficios de cobrar los intereses por el dinero que debas.

El metodo frances es anualidad constante, (pagas todas las cuotas iguales), pero hay otros que consisten en que la cuota de amortizacion es constante (eso implica que cambia la cantidad que pagas), pero tanto en uno, como en otro, los intereses se calculan multiplicando el tipo anual dividido por 12 por el dinero que debas en cada momento.

Perdóname, debe ser que me explico mal. Te voy a poner EXACTAMENTE el pago de intereses de este semestre en mi caso y el pago de intereses del último semestre de mi crédito hipotecario en el caso de que no hubiera cambios en el tipo de interés de aqui a 20 años (CASO REAL):
Intereses a pagar semestre may-oct 2023 9.206,86 euros, capital amortizado may-oct 2023: 6036,89 euros.  Ultimo semestre a la finalización del crédito hipotecario: Intereses may- oct año 2042:  233,44 euros, capital amortizado en el semestre may-oct año 2042: 17.355,47 euros. La cuota permanecerá invariable y la suma de todos los intereses pagados mes a mes es la acordada según el tipo de interés y capital prestado como bien señalas..
Pero ¿que parte no entiendes a la luz de los datos que acompaño EL SISTEMA FRANCES hace que pagues mayor proporcion de intereses sobre el total (no mas intereses, mayor proporcion sobre el total) al principio del crédito. Y ¿que parte no entiendes de que si se empieza de cero cada semestre este perverso mecanismo vuelve a activarse? y ¿que parte no entiendes de que si amortizas anticipadamente el banco se ha reservado una mayor proporcion de intereses sobre el total (no mas intereses, mayor proporcion). Creo que los datos son irrefutables. 
Nadie habla de descuento de intereses. 

Que si sumas todos los intereses que vas a pagar en la vida del prestamo, si, logicamente la proporcion es mayor al principio sobre el total de intereses, no puede ser de otra manera, pero no solo con el metodo frances, con el aleman, con cuotas crecientes o con periodos de carencia o con cualquier otro que exista o se invente. Es de perogrullo, debes mas dinero, pagas mas intereses. Pero en una mensualidad concreta, la cantidad que se paga de intereses es la misma independientemente del sistema, capital que se debe por tipo de interes dividido por doce.

Vaya con perogrullo.  Lo que sé es que si vendo mi casa a finales de año el banco se habrá quedado sólo en este año con aprox. 18.000 euros de intereses y habré amortizado aproximadamente  12.000 euros de crédito después de 12 años pagando religiosamente. Lo mires por donde lo mires y por mas que entiendo tu razonamiento (pagas mas intereses al principio porque debes mas) es un negocio redondo para el banco y desincentiva amortizar anticipadamente. 
Eso si me parece que en un crédito de consumo esto no ocurre. Contratas a 72 meses (max 70.000 euros). Pagas una cuota fija. Si cancelas a mitad el crédito el capital pendiente es el total menos la resta exacta de las cuotas  pagadas. No hay eso de pagas mas porque debes mas en los primeros meses o años. Se descuenta la totalidad de la cuota. Puede haber comisiones eso si.  Igual la formula francesa, alemana o la quieras tienen que ver. Gracias por tu paciencia.

Estas equivocado (otra vez).

Si debes 100000 y el tipo es del 5%, pagas de intereses ese mes 5000/12.

Si amortizas 30000, pagas de intereses ese mes 3500/12.

Es de perogrullo y no veo como no lo pillas.

Respecto a los creditos al consumo, utilizan (en general) precisamente el metodo frances, asi que lo que dices no es cierto, a no ser que te esten tomando el pelo, porque imagino que si te hacen amortizar cuotas completas te estan estafando y probablemente el contrato seria nulo.

Amigo mío, no estoy equivocado. Te empeñas en desviar la cuestión a una pesada y repetida explicación de cómo se calculan los intereses. Que efectivamente es de perogrullo. Cada vez que hay revisión de cuotas en un crédito hipotecario empiezan desde cero con respecto a la deuda pendiente y al nuevo tipo de interés que corresponda. 
Pero sigues sin contestarme a mi cuestión que voy a volver a plantearte a ver si esta vez te olvidas de contestarme siempre lo mismo. Allá va:
1. Se revisa el tipo de interés al alza en un crédito hipotecario. Fórmula francesa.
2.. Sube la cuota ya que por la ley de perogrullo al subir el interés la cuota sube. 
Y ahora LA PREGUNTA: ¿por qué la alícuota parte de la cuota que corresponde a la amortización baja con respecto a la que se pagaba en la revisión anterior? O dicho de otra manera, ¿por que si la nueva cuota ya recoge un interés superior y por tanto un aumento en la misma, la parte de amortización disminuye CON RESPECTO AL PERIODO ANTERIOR?.
Esto es de vital importancia ya que si quieres amortizar es la deuda pendiente la que tienes que abonar.
Confío en que esta vez no me vuelvas a soltar el tema de cómo se calcula el interés de una deuda.
Y para que vayas haciendo boca cada fórmula de cálculo francesa, alemana etc…que según tu son todas iguales  no lo son precisamente POR ESO porque entienden distintas formar de contemplar LA AMORTIZACIÓN y cada una de ellas es más o menos conveniente si lo que quieres es amortizar anticipadamente. 
En unas fórmulas solo pagas intereses, en otras la amortización es siempre fija y en la francesa es lo que es. En todas YA LO ENTENDÍ el
Interés se calcula de la misma manera : por la ley de perogrullo. 

Lo siento, pero si no lo pillas, no te puedo ayudar. Es algo simple y claro esta que lo he intentado por activa y por pasiva. Recomendacion: Pillate algun curso de economia basica, y que te lo expliquen alli, porque yo tiro la toalla.

Como dicen los ingleses, no es ciencia de cohetes, son solo porcentajes. Igual es que un foro no es lo mas apropiado para que aprendas...