Hola,
Lo primero de todo, no se preocupe en absoluto. Espero que su estado de salud mejore. Le mando desde aquí toda la fuerza y el ánimo posible.
Algunos apuntes, viendo lo que me ha indicado Ud.
- Como el contrató se formalizó el 08/12/2020, efectivamente, su duración mínima es de 5 años, hasta el 08/12/2025. En cada anualidad, Ud. puede actualizar la renta si lo pactó en el contrato y la cantidad allí estipulada, no pudiendo superar en ningún caso el IPC. Por tanto, viendo esa regulación legal, en la mayoría de los contratos se incluye la revalorización de la renta y que esta debe producirse según dicho Índice, para aprovechar al máximo el margen que da la LAU. Pero debe comprobar que efectivamente esté estipulado.
En ese caso, el 08/12/2021 Ud. pudo actualizar la renta conforme al IPC (no existía limitación), el 08/12/2022 un 2% (primer año que opera la limitación) y el próximo 08/12/2023 otro 2% (prórroga de la limitación) y será el año que viene -excepto cambio legal nuevamente-, el 08/12/2024 cuando podrá aplicar la subida del 3%.
Ahora bien, si no ha aplicado la subida en años anteriores, es cierto que es discutible -porque la Ley no es clara en ese punto- si se puede aplicar la subida calculada sobre la hipotética renta actualizada del año anterior, aunque Ud. no se le exigiera dicha actualización a los inquilinos. Esto es así porque el Tribunal Supremo ya dictaminó que esto era posible (p.ej, suponiendo que no se hubiera aprobado la limitación, si la renta inicial era de 1.000€, en la primera renovación se podía haber actualizado un 3% pero no se hizo, se siguió cobrando los 1.000€ iniciales, en la segunda sí se puede aplicar la subida de esa anualidad -supongamos, un 2,5%- sobre los 1.030€ resultantes de actualizar los 1.000€ en el 3% que se debió de actualizar la renta en la primera anualidad), pero ha surgido la opinión que la limitación extraordinaria aprobada (2% en 2022 y 2023 y 3% en 2024) se deba calcular sobre la renta efectivamente cobrada antes de la actualización, es decir, que la limitación también restringe esa posibilidad de acumular los índices actualizadores que hasta entonces era posible.
Por tanto, si ha aplicado las subidas correspondientes en 2021 y 2022, podrá aplicar una revalorización de un 2% sobre la renta de 2022 y si no, pues Ud. deberá aplicar lo que considere conforme a la Ley (es decir, actualizar sobre la renta hipotéticamente actualizada o solo aplicar un 2% sobre la renta inicial porque nunca les ha exigido las subidas a las inquilinas), sin perjuicio de que ellas reclamen contra la primera opción en caso de no considerarla adecuada.
Espero que le haya quedado claro este aspecto, no dude en plantear aspectos adicionales si tiene más dudas.
Y respecto a lo de la venta del inmueble. Efectivamente, excepto que las inquilinas hayan renunciado en el contrato o posteriormente a los derechos de tanteo y retracto, debe ofrecerle a ellas la opción de adquirir el inmueble primeramente (derecho de tanteo). Si rehúsan ejercerlo, debe documentarlo todo pues será un requisito para que la venta se tramite sin incidencias -ahora se lo explico-. Y, en este caso, efectivamente Ud. podrá ofertar a compradores ajenos a las inquilinos el inmueble. Pero avisándoles de que está efectivamente alquilado y que las inquilinas han renunciado a la adquisición preferente (el tanteo).
Esto es así por exigencia legal. Primeramente, el contrato de alquiler se mantendrá en vigor hasta la finalización de la duración mínima legal (los 5 años) independientemente de que el piso se transmita. Por tanto, el comprador deberá soportar el alquiler: la venta del inmueble no es causa para rescindir el contrato, a pesar de ofrecerles el tanteo y que lo hayan rechazado. Y además, en la escritura notarial, deberá manifestar si la vivienda se encuentra arrendada y, en ese caso, justificar la renuncia o el rechazo del tanteo ofertado porque si no el nuevo propietario no podrá inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
En el caso de que Ud. no pusiera en conocimiento del comprador la existencia del contrato y en la escritura notarial afirmara -falsamente- que no existe inquilino alguno, igualmente el nuevo dueño debería soportar el arrendamiento hasta el 08/12/2025 (cumplimiento de los 5 años mínimos de duración) con el inconveniente de que entonces las inquilinas podrían ejercer el retracto y solicitar al juzgado la compra forzosa del inmueble al nuevo dueño, quien seguramente le demandaría por daños y perjuicios, además de poder interponer querella por estafa y falsedad en documento público, por lo que es una opción nada recomendable. Además que el contrato sigue vigente hasta la fecha que le he indicado.
La única forma de rescindir el contrato prematuramente es si en el mismo figura una cláusula en la que se disponga "la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial" (art. 9.3 LAU). En ese caso, si Ud. no cumple los requisitos pero transmite la vivienda, si el nuevo comprador quiere convertirla en su vivienda habitual, podrá invocar dicho precepto para que abandonen prematuramente el inmueble los actuales inquilinos, pero esa cláusula debe recogerse en el contrato. Si no, no existe la opción.
Espero que así queden resueltas todas sus dudas,
Un saludo.
