Precio de alquiler e indice de precios de referencia

Hola,

Estoy mirando pisos para alquilar en los alrededores de Barcelona y la verdad que estoy bastante preocupado. Quiero decir que actualmente vivo fuera desde hace 12 años, pero en agosto me mudo por trabajo. 

Lo que veo, es que los precios de los pisos están totalmente disparados, supongo que por poca oferta (nueva ley, miedo a ocupas, poca vivienda nueva, etc…)… ahora bien creo que en Cataluña se aprobó una ley donde se daban los precios de referencia en municipios tensionados… pues lo que veo es que NINGUNO de los anuncios se ajustan a estos precios de referencia cuando se supone que tendrían que hacerlo? Muchos por eso pone en el anuncio alquiler vacacional, cuando es un alquiler de toda la vida sin muebles o incluso con cláusula de alquiler por 10 años… a todo esto algunos me piden seguro de impago que cuesta 100€ al mes, cuando en teoría con nuestro perfil no tenemos ningún problema para pagar el piso… encontrar piso para agosto me dicen que es ahora imposible y tengo k empezar a buscar en junio/julio…

Supongo que ante esta situación hay muy poca rotación y la gente no se va de sus viviendas alquiladas. No entiendo tampoco como familias normales se pueden permitir alquileres de mínimo 1’700€. 

En mi situación por contra, que tengo que alquilar una vivienda si o sí y no sé muy bien como afrontar esta situación… está claro que   es cosa de oferta y demanda, pero se me hace incomodo que hayan puntos donde en mi opinión se está abusando… Supongo que con nuestro perfil y situación (familia  con buen trabajo y estable, dinero ahorrado disponible, etc) igual puedo mejorar las condiciones (negociar no pagar seguro de impago, rebaja precio mensual, etc)…

agradecería vuestro punto de vista y si me podeis dar algunas recomendaciones?

Un saludo

De tema de alquileres de viviendas en Barcelona poco,o, nada te puedo decir porque no tengo ni idea de como está la cuestión.

Lo que llama la atención es que estás comentando que un seguro de impagos te cuesta 100 euros al mes, me parece bastante disparatado y te comento el motivo. Seguro de impagos con la aseguradora DAS, te pongo esta aseguradora porque tengo 2 seguros de impagos con esta compañía. El coste del seguro al año viene saliendo algo más de la mitad del importe de alquiler de un mes. Si por ejemplo pagas de alquiler 1000 euros al mes, el seguro de impagos anual pongamos que te va salir en unos 550 euros al año

En el caso que expones estamos hablando de pagar 1200 euros al año de seguro de impagos, esto se correspondería con un alquiler mensual de al menos 2400 euros. Si eso es lo que vas pagar de alquiler al mes entonces si tiene bastante sentido.  

Claro el piso que miraba estaba por 2500€ al mes, de ahi los 1250€ de seguro de impago… es que donde miro no hay nada por debajo de 1700€ y son pisos normalitos de 3 habitaciones… con mi perfil, estoy por decirle que el seguro de impago si lo quiere la inmobiliaria que lo pague el propietario que cobrará 100€ menos al mes… aunque con la situación y panorama que hay tampoco quiero tensar mucho la cuerda…

Se está desoyendo lo de la limitación de precios y las sanciones son muy altas, aquí al parecer no hay voluntad de cumplir la Ley, pero luego vendrán las lamentaciones.


Es cierto que la norma está bastante mal ajustada con parámetros de no delimitan correctamente las zonas, o que que alquiles un piso que a su precio son 507 euros, no es Barcelona capital logicamente, es una ciudad de 30.000 habitantes, y da lo lo mismo si hay ascensor o no cuando alquilas primera o segunda planta, si la calificación energética es G o E, sale el mismo precio. Si va con parquing que solo le puedas incrementar 19 €, con lo cual mi nueva inquilina no tiene parquing, si tiene piso y a precio legal, porque por 19 € lo utilizo yo cuando voy a la ciudad y me lo ahorro de zona azul, pero para esto que está mal ajustado la solución no es incumplir la Ley, es organizarse y recurrir, como creo està ya en los juzgados, imagino que en un contencioso-administrativo.  

Si hablamos de esos precios de alquiler entonces si que tiene mucho sentido que el seguro de impagos se vaya a ese importe. En mi caso concreto soy yo el que me hago cargo del importe anual del seguro de impagos, pero esto no es una norma que se pueda aplicar para todos los casos.

El mercado del alquiler en zonas de mucha demanda creo que está mal en cualquier sitio que te pongas a buscar una vivienda, pero Barcelona ya debe de ser un tema aparte, eso está en otra liga diferente al resto. Igual no tiene sentido lo que digo porque para poder opinar con criterio hay que estar ahí metido, me refiero a estar en Barcelona que es donde está el problema. 
Si por ley ya estás limitando los precios del alquiler que se pueden aplicar, al final va ser muy complicado que el propietario quiera asumir a mayores el importe del seguro de impagos.  

Lo que no acabo de entender es porqué anuncian el piso como alquiler vacacional cuando sabes que vas a necesitar la famosa licencia para poder alquilarlo de esta forma. Tampoco entiendo lo de de poner un alquiler a 10 años, la LAU establece el periodo de arrendamiento en 5+3 años, sino estoy equivocado. Son 5 años de alquiler prorrogables por otros 3 años más, me refiero desde la obligación que tiene el arrendador de alquilar esa vivienda.    

Son cosas que no acabo de entender.

Lo de alquiler temporal creo que lo hacen, para no tener que cumplir con el indice de precios establecido. Lo que no sé, es si necesitan licencia para ponerlo anunciado así... Diría que los pisos que miro, ninguno tiene licencia de alquiler turístico, ya que son piso normales sin amueblar. En el último incluso ponía:  "Abstenerse de no poder justificar el motivo de la temporalidad." . Creo que en este caso le toca pagar al propietario mayores impuestos que es para alquiler como primera vivienda... En este caso si por indice de precios y lo hacen según ley cobraría los 1600 euros pero si lo alquila por 2'500 eur,s e está llevando 900 eur más cada mes. Creo que al estar todo tan caro, la gente que quiere alquilar su piso, piensan que para que ponerlo a 1600 eur y prueban a ponerlo también a 2'500 eur, lo que hace que se entre en una espiral (burbuja) de precios, aunque es mi propia opinión...

Lo que no entiendo, es como no hay controles por parte de la Generalitat para controlar estas prácticas (alquiler vacacional con piso sin amueblar, precios por encima de indice de precios, contratos de 10 anyos, etc..) o en otro caso para revisar la ley, puesto está claro que no está consiguiendo su objetivo...

La única explicación que puede tener todo esto es lo que está comentando @w-petersen. 
Están jugando, me refiero a los arrendadores, a la ruleta rusa, siendo bastante conscientes de que esto puede terminar por meterlos en algún lío, meterlos en algún follón. 

Bajo mi punto de vista es un juego muy peligroso, si ya haciendo toda las cosas bien es muy fácil tener problemas con el alquiler de viviendas, si en vez de eso hacemos las cosas mal, ya no me lo quiero ni imaginar. Para hacerlo así prefiero dejar la vivienda vacía, mirar de venderla y dedicarme a otra cosa.

En mi ciudad desde no hace mucho tiempo, creo que si necesitas una licencia del ayuntamiento para dedicar la vivienda al alquiler turístico. Al turístico, porque el alquiler temporal, o, alquiler de temporada, ese está regulado por la LAU, al que le están dando mucha caña es al turístico. 

Están alquilando entre 32 días y 11 meses, que es un alquiler temporal  .....esto no es alquiler turístico, no se necesita licencia especial.

Por ejemplo pisos cerca de un hospital, para estancias médicas de algún familiar, temas de Erasmus, Máster o incluso estudiantes de 1 de semptiembre a 15 de junio, también para equipos de auditoria, equipos de productoras audiovisuales en proyectos cinematográficos o series de TV...   en Barcelona hay mucho mercado para ello. El problena es cuando se alquila como residencia de una familia con un contrato de esos, es un claro fraude de ley.

No están utizando la figura de alquiler turístico, lo hacen con alquiler temporal, de 32 días a 11 meses. Lo comento en la respuesta anterior.

Y estos alquileres están también sujetos a depósito de fianza en el Incasòl (Institut Català del Sòl) y mi pregunta es ¿Qué contrato mandan ahí quienes incumplen la Ley? Porque esto es un organismo público, supongo que los contratos "temporales" han crecido de forma exponencial, imagino que esto va a disparar todas las alarmas.

Como anécdotas, he visto recientemente dos contratos que son para mear y no echar gota. Uno que se alquila un piso a 620 euros, que era el máximo de la limitación, peeeeeero un anexo que era un trastero, no sé si de 6 u 8 metros cuadrados a 230 euros al mes ..... solucionado, los 850 que quería "la casera".

El otro caso, también en una ciudad de unos 15.000 habitantes...  600 y poco de alquiler, cuadrando con la limitación, peeeeeeero "aparte" IBI, comunidad, tasa de recogida de basuras, otris servicios, con una provisión de fondos mensual de 400 euros, llegando así a los 1.000 deseados, y no hay forma de cuadrar los 400 con nada, estos supuestos gastos, ni de broma alcanzarán los casi 5.000 euros anuales, y apuesta a que no se liquidarán nunca con los inquilinos. 

Le estaba dando vueltas al precio de los alquileres de viviendas en Barcelona, no sé que decir yo pienso que está todo muy descontrolado, te voy comentar una anécdota relacionado con todo esto.

Tengo un hijo que está ahora mismo en Miami (Florida) por motivos laborales, estuvo mirando apartamentos, viviendas para alquilar, y ya encontró algo que le puede servir. 
La zona de Miami donde estuvo mirando no es de las más económicas porque según me comenta se trata de una zona bastante céntrica, a él le queda cerca del trabajo. Es un apartamento pequeño, no se trata del tipo de vivienda que tú nos estabas comentando. El precio del alquiler le sale sobre 2500 euros al cambio más,o, menos.

Si en vez de un apartamento pequeño se tratara de algo más grande entiendo que le saldría bastante más caro, no sé cuanto más pero está claro que tiene que ser más caro. 
Pero la cuestión a la que quiero llegar es a la siguiente, y es cuando pones encima de la mesa un salario por encima de la media en España, y pones un salario por encima de la media en EEUU. 

Con el salario que cobraba mi hijo aquí en España pagar un alquiler de 2500 euros sería mucho dinero porque probablemente sería destinar más de la mitad de su sueldo para al alquiler de vivienda, vamos a poner un 50% para redondear. 

En Miami es complicado saber el porcentaje que puede estár destinando al alquiler porque la fiscalidad según ingresos va ser menor que la que tiene aquí en España pero estoy casi por asegurarte que al alquiler de vivienda no va destinar ni un 10% de su salario.

Demasiado lío, no sé como terminará todo eso porque da mucho el cante. Como tengas que ir a un juzgado con eso y tengas que dar alguna explicación, mejor ya ni pensarlo.  

Te puedo decir mi caso también que vivo cerca de Zurich... En Suiza son los salarios mucho más altos, impuestos mucho más bajos, por lo que salario neto también te queda bastante mejor. Aunque el alquiler ha subido también bastante, se puede encontrar fácilmente en los alrededores de Zurich pisos de 3-4 habitaciones por 2'000-2'500 chf = eur... Es decir cobrando 3 veces más te cuesta la vivienda prácticamente lo mismo... Eso sí la compra de piso te sale bastante más cara que en Espanya... Lo único que veo, es que en Suiza no hay tanta especulacion e inversión inmobiliaria, porque la rentabilidad por alquiler es baja, no se puede poner el precio que quieras sino que va ligado al contrato de alquiler antiguo y los impuestos de compra y venta con plusvalías están grabados dependiendo de los anyos que has tenido el piso. Un piso vendido un anyo está grabada la plusvalía al 40%. Si lo vendes a los 15 anyos pagas por la plusvalía sobre un 16%...

La mayoría de la gente alquila y no compra y no hay tanto que tengan segundas viviendas... Creo que hay mucha más cultura privada de inversión en bolsa, fondos o crear empresas y casi nada de inversión inmobiliaria ( a parte de los grandes fondos de pensiones)

Quiere decir esto, que ese contrato en teoría es sólo para 11 meses? Qué pasa después de los 11 meses?

Por lo que veo si es práctica generalizada, no hay de momento ningún tipo de control no?

Es curioso, porque la rentabilidad que puede uno puede obtener en un alquiler tradicional de una vivienda en España por norma general tampoco es alta, igual con todo eso aun es más alta que en otros países, pero es que estamos hablando de un 4%, un 5% de rentabilidad neta, igual algo más pero ya es complicado sacarle mucho más. 

Una cosa es el alquiler mensual que estás cobrando cada mes, pero es que luego toca empezar a restar los gastos, donde tienes el IBI, Gastos de Comunidad, Seguro de vivienda y de impagos, de vez en cuando puedes tener algún gasto por mantenimiento de la vivienda. 
Suponiendo que hacienda no te saque algo más, si al final le consigues sacar un 5% de rendimiento neto casi te puedes dar por satisfecho.

Tanto es así que el tipo de vivienda que suele ser más rentable en alquiler de viviendas son las viviendas más económicas, la típica vivienda que tiene sus años y no tienen ni ascensor, esas viviendas suelen ser las más rentables para alquilar. 

En el Parlament se intentó también limitar este tipo de contratos, pero no se obtuvieron los votos, con lo cual muchos API'S y "caseros" la cuelan por ahí .... entonces a los 11 meses suele existir una renovación automática para otros 11 meses, o también te puedes encontrar con que te avisen de no renovación ....

El cotnrato temporal existe y seguirá existiendo, pero aquí se están colando muchos contratos en fraude de ley, cosa distinta es poder demostrarlo. Una cosa es tener por ejemplo unos pisos cercanos al Hospital Clínic y contratar vivienda para  estancias de familiares de enfermos de oncologia  y otra muy distinta hacerlo con una persona que se va con un contrato indefinido a trabajar a Barcelona, y resulta que le piden 3 nóminas para ver si es solvente para pagar la renta, pero luego se hace un contrato de solo 11 meses, e imagino que ante una reclamación "el
/ la casero/a" alegará descocimiento,  .................... como ves no es no lo mismo y además no cuadra lo de las nóminas con los 11 meses.

Supongo que el Incasòl que recibe copia de contratos con la fianza, los va a revisar ante "el inexplicable" aumento de los contratos temporales de alquiler.