Oferta compra de piso - vivienda

Buenas tardes,

Tenemos la intención de hacer una oferta por una vivienda de unos familiares nuestros (son 4 por herencia).

La verdad que es un piso bastante guapo y lo pueden vender por muchísimo más valor de lo que nosotros vamos a ofrecer, pero igual siendo familia nos pueden hacer precio. Ellos no saben que vamos a lanzar la oferta.

Uno de ellos, sí que sabe que vamos a hacer oferta y nos ha pasado el documento de herencia donde pone en el apéndice de "referencia catastral" del piso, garaje y trastero el valor de unos 380.000€. 

Me parece muchísimo porque supuestamente por debajo de eso no se puede comprar porque después habrá que pagar a hacienda una complementaria verdad?. 

La verdad que nosotros queríamos ofrecer 275.000 por ser familia, pero viendo como está el valor en el documento que digo...

Mejor nos miramos otra cosa y ni intentamos la puja...

Lo que importa es el valor fiscal de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda. Tendrías que comprobar si realmente son 380.000€, porque los valores varían y no tiene por qué ser ese el valor actual; no sé cómo será en tu comunidad, pero en la mía sabiendo la referencia catastral se puede consultar vía web en un minuto.

Si ese es el valor fiscal actual, podrías comprar por 275.000€, siempre lógicamente que tus familiares acepten la oferta. Eso sí, a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, convendría reflejar el valor más alto entre el precio de compraventa y el valor fiscal. Es decir, asumiendo que en tu comunidad el ITP sea del 10%, tendrías que pagar 38.000€ del impuesto en lugar de 27.500€. Podrías jugártela también a liquidar por el valor real, pero es probable que en ese caso sí te llegue complementaria.

Otro tema es que, si realmente ese valor fiscal de 380.000€ está ajustado a mercado, tus familiares estén dispuestos a vender por 100k menos de lo que podrían vender. Pero eso es algo que en un foro no te vamos a poder decir.
Suerte.

Hola,

Efectivamente, cómo ya te han indicado, desde el inicio del año 2022, independientemente de lo que se pacte entre las partes involucradas en el negocio, la base imponible por la que se debe tributar tiene como valor mínimo incontrovertible (antes de dicho año, los Tribunales convirtieron en "papel mojado" los valores que asignaban las CA a los inmuebles, pero desde entonces se cambió la Ley para suplir la falta de precisión de la Ley que hizo posible dichos pronunciamientos favorables, siendo actualmente prácticamente imposible obtener victoria alguna) el valor de referencia catastral (que se puede consultar aquí y que no debe confundirse con el valor catastral, a secas).

Ten en cuenta que declarar una base inferior, implica que se te exija la diferencia no abonada, incrementada con los correspondientes intereses y además una sanción que, como mínimo, supondrá un 50% adicional a la cuota defraudada. Es decir, no se te exige "lo dejado de ingresar" únicamente, si no la correspondiente multa disuasoria para evitar que se tribute, por lo general, incorrectamente. Si no, se estaría incentivando dichas conductas.

Un saludo,

Como te han dicho por aquí, consultad vosotros mismos el valor de referencia y el que ponga pues a efectos fiscales es el que os toca declarar... La verdad que esto del valor de referencia es muy injusto en mucho casos. Hace poco un familiar heredó un piso normalito pero en un barrio en el que en los últimos años se habían vendido pisos de lujo a precios disparados y entonces el valor de referencia de todos los pisos de la zona se había subido que no veas....

Respecto a vender un piso más barato por ser familia, yo no lo veo la verdad. Son cosas personales pero una vez que se vende un piso y ya no es tuyo, la verdad que lo mismo da que el propietario sea fulanito o menganito y así empiezan muchos problemas en la familia...

Lo que yo haría en un caso así es esperar a que haya un comprador que ofrezca una cantidad con la que todos los vendedores estén de acuerdo y en ese caso aparecer y decir: pues yo ofrezco lo mismo y me lo quedo yo. Ahí no habrá nada que reprochar.

Actualizo el valor catastral a 283.000 de vivienda, garaje y trastero. Tienen diferentes referencias pero están escriturados juntos.

Es decir, vamos a ver que me entere yo ...

Si nosotros lo compramos por 250.000, de ITP tendríamos que pagar el 10% de 283.000 que serían 23.800, no?

En caso, de ser menores de 36 nos acogeríamos al 4%, que serían 11.300. ¿estoy en lo cierto?

Es que si es así, no me importaría pagar 1300 de más, ya que si tuvieras el ITP de 250.000 serían 25.000 (10%) y 10.000 (4%).

Y otra pregunta ... para los vendedores, vender por debajo del valor de referencia tendría alguna consecuencia?

Gracias por las respuestas!

Has puesto el valor catastral, te refieres al catastral o al valor de referencia? El que importa es el de referencia y si el catastral es tan alto el de referencia lo será más probablemente.....

Sacado de https://www1.sedecatastro.gob.es/.

Sabéis si estoy en lo cierto con los datos que he dado?

Hola, por orden:

- Efectivamente, como indicas, un aspecto es el pago a los antiguos propietarios y otra la base imponible en el ámbito fiscal. Si el valor de referencia es 283.000€, sobre dicha cuantía se aplicará el porcentaje correspondiente.

- El tipo del ITP los fijan las Comunidades Autónomas, por tanto, si no indicas dónde se encuentra radicado el inmueble no te podemos ayudar con que gravamen sería el aplicable. Ten en cuenta que si el tipo reducido para jóvenes está limitado únicamente a inmuebles con un valor inferior a determinado límite, el mismo es el de referencia (y no el que se pacte con los “vendedores”), ya que es el que se aplica en todo el ámbito fiscal si es superior al que realmente se abona, como es vuestro caso y como ya se ha indicado antes.

- A los vendedores no les afecta que el valor de transmisión a efectos del IRPF sea menor que el valor de referencia, puesto que la Ley de dicho Impuesto no contempla referido concepto en ninguno de sus preceptos, el mismo actualmente solo tiene incidencia en ITP/AJD/ISD.

- El valor de referencia se consulta únicamente en este enlace. No confundir con valor catastral que es el que aparece en la ficha/certificación catastral del inmueble y en los recibos de IBI.

Un saludo,

Si te lo venden por debajo del valor de referencia catastral igualmente el impuesto de transmisiones patrimoniales le liquida sobre el valor más alto entre el precio y el calor de rwferencia.

Nuestra CC.AA. es Cantabria.

De esa página he sacado la información del valor de referencia.

Entonces, solo me queda sino confirmar los planteamientos de tu anterior mensaje, inclusive el del gravamen aplicable.