Hola,
Sí, la situación es totalmente legal y quizás, mas habitual de lo que pudiera parecer.
- El Catastro es un registro administrativo al cual, debido a la normativa tributaria, es obligatorio comunicar las alteraciones jurídicas (de propiedad) y físico-económicas (como una obra nueva) para poder someter a dicho Inmueble al sistema tributario correctamente. En el caso que expones, si no se hubiera comunicado la construcción, catastralmente la parcela hubiera tenido un uso diferente al real y/o, además, una valoración inferior, lo que hubiera conllevado a una imposición menor de la debida y, por tanto, a regularizaciones y sanciones tributarias. Por ello la necesidad de que se encuentre actualizado.
- Sin embargo, el Registro de la Propiedad ofrece unas ventajas en el tráfico jurídico muy considerables, pero como este extremo tiene unos costes (los aranceles), el hecho de inscribir la declaración de obra nueva es totalmente voluntaria. No existe obligación ninguna y, por tanto, en este puede aparecer inscrito un terreno sin edificar mientras que en sede catastral la realidad del inmueble sea otra.
La única manera de inscribir una construcción en el Registro, es mediante una Escritura de Declaración de Obra Nueva, no es válido una mera declaración en la Escritura de Compraventa aunque en la misma se indique que existe una construcción, ya que el Registro es un organismo el cual una de sus funciones es que tiene que velar porque la información que allí este contenida cumpla absolutamente todas las disposiciones legales.
Por tanto, o se tramita dicho expediente, o seguirá constando un terreno sin edificar a pesar del cambio de titularidad.
Dicho trámite requiere abundante documentación (p.ej.: permiso urbanístico y de obras del municipio, certificaciones del arquitecto, cédulas de habitabilidad, etc.), todo ello dependiendo de la normativa de la CA dónde se encuentre el inmueble, ya que el Registrador tendrá que comprobar que la construcción es plenamente legal y ajustada a Derecho. Debido a ello, tened en cuenta que es un procedimiento que, aunque podréis iniciarlo vosotros, mucho de lo que se requiere sólo estará en poder del vendedor (o de un anterior propietario, si la anterior transmisión se realizó sin inscribir tampoco la obra nueva). En caso de que la construcción tenga una antigüedad superior al periodo de prescripción de la normativa autonómica aplicable, el procedimiento de Obra Nueva Prescrita es más sencillo, pero es necesario seguir llevándolo a cabo para inscribir la edificación.
De todo ello os podrá informar mejor la Notaría/el Registro, pues son operaciones muy habituales pero altamente particularizadas por cada Comunidad, y por ello serán ellos los que mejor conozcan con exactitud los requisitos aplicables al caso.
Un saludo,
