Duda hipoteca autopromoción

Buenas. Como seguro que alguno se le ha dado el caso, para ahorrarme llamar a mil bancos:

Compraremos casa que necesita reforma gorda, es habitable pero antigua. La reforma vale casi lo mismo que la casa y necesita proyecto de arquitecto.

Un banco nos ha dicho que presentando proyecto visado y solicitud de licencia de obra nos da el dinero para ambas cosas contando como autopromotor o autoconstrucción.

Otros bancos dicen que nanai, que el solar tiene que ser nuestro antes para esa opción.

Sabéis que bancos admiten esa opción?

Ya que estamos, sabéis cómo van dando el dinero? Creo que va por certificaciones, por lo que tiene que tener todo con IVA, pero no sé si tienes que dar algo de primeras de la obra o bien el arquitecto te pasa por ejemplo certificación de que el suelo va a costar 10.000_€, se lo pasas al banco y te lo da para que se lo des. Gracias

Up

UP tambien, pero aprovecho

Entonces ya has llamado tu a algunos bancos y obtenido respuesta de ellos, cual es la pregunta entonces?

Sigue preguntando en los bancos que aun no lo hayas hecho, es posible que no sea una respuesta fija (Caixabank siempre SI pero Santander siempre NO) sino que dependa del perfil que presenteis

Si, he llamado a varios, pero por no llamar a todos los bancos.
Santander me ha dicho que sí, Unicaja también. 

Me han dicho ambos que se prevee una bajada en breve de los tipos, pero en un mes o así la tengo que tener firmada.

Otros como la Caixa me ha dicho que no, que si el suelo es mio si, pero si no no puede como autopromición. 

Pero era por si había alguien que se había hecho el recorrido. :)

 

Buenas, me gustaría saber si alguien conoce como funcionan los prestamos de autopomoción, por si hay algo que el banco no me cuenta claro.

Me gustaría saber qué dinero debo yo ir teniendo preparado:

La casa cuesta 95.000€. 
Pongamos que cuando el arquitecto presente el proyecto lo valora en 100.000€ la reforma.

¿El banco da un 80-90% de casa y 100% proyecto?

¿El coste del arquitecto y aparejador iría en los gastos de proyecto o yo tendría que abonarlo a parte?

De primeras tendría que poner yo ese 10-20 que falta para la compra supongo.

¿Posteriormente el arquitecto por ejemplo pide 10.000€ del presupuesto para cambiar el suelo. Se paga eso antes al arquitecto y lo certifica, o las certificaciones son primero al banco un papel de lo que cuesta y ellos te lo dan para que se pague al arquitecto?

¿Algún coste más que deba tener en cuenta? 

Gracias

Muchas gracias 

Muchas gracias 

 

Normalmente los banco piden que el terreno esté pagado y te ofrecen el 80% de la construcción, puede que algun banco te ofrezca el 100% porque la tasación que se hace ahora, pero también considerando el valor futuro, les a va suponer bastante menos del 80% de tal valor.

No te darán todo el dinero, será mediante certificaciones de obra de tu arquitecto y tasaciones intermedias, que tendrás que pagar cada vez, insisto,  te iran dando el dinero en función de tal avance de las obras, es decir te harán por ejemplo una hipoteca de 80.000 €, pero juntos no los veras nunca, iran "soltando" el dinero con el avance de su construccion. Comenta eso a tus industriales, para no tener problemas con facturas y pagos con ellos, lo suele aceptar, pero si saben tal como va, menos problemas y tensiones.  Suele "molesta bastante" que no te digan anda de que los pagos dependen en parte del banco y de su ritmo a solar pasta, y una vez esté enmedio de los trabajo el cliente diga, es que no cobrarás hasta dentro de 15 o 20 días porque el banco tal y pascual. Si esto se plantea en el primer día, nadie te presionará. 

Este coste, y también la tasa municipal de obras, son otros conceptos constructivos como un lampista, es eso, coste !!!!

Es raro que en autoconstrucción particular un banco financie terreno, pero si essolo un 10-20%, es cuestión de preguntar. 

El arquitecto certifica el avance de las obras, se lleva el documento al banco, ellos mandan al tasador que compruebe, tu pagas el coste del certificado y también de la tasación intermedia, y tras ellos "sueltan dinero". 

Mínimo presupuesta un 20% del "poyaqué", no conozco a nadie que haya construido una casa sin el Sr. Poyaqué, creo que en todo el mundo habrá unas pocas y testimoniales autopromociones sis que se hubiera presentado este señor a cobrar !!!!!

"Poyaqué" estamos .. esta ventada si la hacemos de 1,40 en lugar de 1,10, no queda mejor ???

"Poyaqué" estamos .. este suelo de Porcelanosa es que es maravilloso ... si vale, son 45 €
m2, pero solo en el baño principal, total son 5 m2 ... no vendrá de 200 €, una casa se hace una vez en la vida.

"Poyaqué" estamos ..  ... joder chica, no me hagas el rídiculo con la cocina, si total al que le gusta cocinar es a mi !!!! .... son "solo" 1.800 € del presupuesto ... que sobre los 100.000 que nos gastamos, es que no llega ni al 2%, anda por favor !!!!

Tu has visto estas persianas oscilo batientes ???' además de subir y bajar, las lamas "oscilan" .... puedes tener conjuntamente y en un mismo producto, una persiana enrollable y al mismo tiempo una mallorquina, esto gradua la luz natual de una forma maravillosa, si, si ... valen el triple, pero es una vez en la vida !!!!!   nada "poyaqué" ... pues eso ....


¿Se nota que nosotros estamos en obras?    :-)


Todo esto sumado, son 15 ó 20.000 € !!!!!!! si eres disciplinado, porque como no lo sea serán 30.000 !!!!!!

El presupuesto de obra te lo tiene que hacer el arquitecto o el aparejador, tiene modelos de cálculo para ello y tiene "imprevistos" en sus esquemas  ... este documento firmado el banco lo acepta perfectamente (*)

Olvídate de banca on-line tipo ING, OpenBank, Evo, etc. ... esto que supone gestión "pos-venta" no les interesa.

Por cierto el IVA igual que si fuera una compra de vivienda no te lo financian, con lo cual tienes un 10%  adicional a pagar de tu bolsillo 

Gracias  W. Petersen , es por hacerme una idea de lo que debo tener y voy a gastar, por lo que me has dicho creo que sería así:
 

Vale, para entendernos mejor.

Precio casa 95.000, eso ya es fijo. La compraventa ponemos el 11%. 10450

Precio proyecto 100.000 con IVA (que luego será más, pero seré optimista), un banco me ha dicho que sería sin IVA lo que cogen el %, otros no han dicho nada.

Si se da 80% de ambos sería:

76.000 de la casa (haría falta poner 19.000) + 11% de gastos de compraventa (10450) 

72.000 del proyecto (haría falta poner 28.000), en el caso de que sea sin IVA.

Gastos de arquitecto, apejador, tasas... 12.000 mínimo, algún banco me ha dicho que CREE, que eso lo debo tener yo, no sé si entrará como parte del proyecto. Yo entiendo que le tengo que pagar antes, ya que necesito el proyecto, pero quizás eso si puede estar dentro de los gastos del proyecto, ¿no?

Poniendo esos precios para una casa de 95.000€ (casa) + 100.000€ (proyecto de reforma) + 10.450€ (gastos de compraventa) + 12000€ (arquitecto, tasas...)  sería:

Total de la operación -> 212.450€

29.450 para acceder a la parte de la hipoteca de la compra de la casa.

33.000 para el acceso al dinero del proyecto.

62450€ tendría que aportar al principio para poder optar a una hipoteca de 148.000

¿Estos datos serían correctos?

¿Los bancos cobran algo por las certificaciones?

¿Desde la primera certificación dan el dinero?

¿Existe un plazo para que se ejecute el proyecto?

¿Hay que dar el dinero mencionado antes al principio todo, o de primeras para la hipoteca y una vez devuelta la licencia de obra admitida para el proyecto? 

Es decir, pago los 29.450 y me conceden todo, y luego cuando llega la licencia de obra aprobada (ya que para conceder me han dicho que es suficiente que esté solicitada), se pagan los 33.000 (20% restante) para el proyecto (esta parte del proyecto se paga de golpe o a medida que se van dando las certificaciones). 

¿El 80% (o lo que de cada banco) del proyecto es sobre la tasación futura de la posible revalorización o directamente el 80% de casa + proyecto?

Muchísimas gracias.

 

76.000 de la casa (haría falta poner 19.000) + 11% de gastos de compraventa (10450)  ... depende del banco ... normalmente no quieren financiar terrenos, pero un 10 o 20% es cuestión de preguntar, tal como antes de indiqué.

Gastos de arquitecto, aparejador, tasas... 12.000 mínimo, algún banco me ha dicho que CREE, que eso lo debo tener yo, no sé si entrará como parte del proyecto. Yo entiendo que le tengo que pagar antes, ya que necesito el proyecto, pero quizás eso si puede estar dentro de los gastos del proyecto, ¿no?   No es así (creo) .... tu presentas un proyecto de reforma, firmado por tu arquitecto o aparejador, visado por su colegio profesional, tal documento que es valorado, considera los costes, también están honorarios y permisos como un concepto más. 

¿Los bancos cobran algo por las certificaciones?  tal como te he indicado antes, tendrás que pagar cada tasación intermedia de valoración de avance de obras. 

¿Desde la primera certificación dan el dinero? Si pero dependiendo del banco te pedirán certificaciones por porcentaje de avance de obra, o puede que otro lo pida por conceptos de obra, como estructura, cubierta de aguas, cerramientos, divisiones interiores, solados y alicatados ..... final de obra ... cédula.

¿Existe un plazo para que se ejecute el proyecto? Si, raro es que te admitan mas de 18 meses, puede que 24 pero no te va a ser fácil... si no acabas tienes un problema, porque a partir del plazo máximo dejan de entregarte dinero, la hipoteca queda como está en aquel momento. Y hay un % que solo "sueltan" con el fina de obra y céduda conseguida. Normalmente un 15 o 20% va con final de obra y cédula, ten en cuenta que no les interesan hipotecas de casas "medio construidas", es una forma de forzar que se termine. 

¿Hay que dar el dinero mencionado antes al principio todo, o de primeras para la hipoteca y una vez devuelta la licencia de obra admitida para el proyecto?  esto no entiendo bien que quieres preguntar ..... pero si no tienes licencia no tienes hipoteca, si eso lo que preguntas, pero cuando te otorgan la licencia tienes unos 40 días para pagar, salvo error, lo que se recibe del 1 al 15 del mes tiene un plazo hasta el dia 5 del segundo mes siguiente y si  se recibe entre el 16 y el 30, el día 20 del segundo mes siguiente (creo, solo creo)

Es decir, pago los 29.450 y me conceden todo, y luego cuando llega la licencia de obra aprobada (ya que para conceder me han dicho que es suficiente que esté solicitada) .. indicado en el punto anterior.  

¿El 80% (o lo que de cada banco) del proyecto es sobre la tasación futura de la posible revalorización o directamente el 80% de casa + proyecto?  Vuelvo a insitir, normalemente no financian terrenos para autopromociones y banco como Sabadell es el 80% de todos los conceptos constructivos, licencias y facultativo incluidos, pero habrá bancos que como el terreno financian puede ser mas del 80% .... esto no es como una hipoteca normal, tienes que ver que te puede ofrecer cada banco, la gente compra casas, los que construyen la propia somos 4 y el tato (o 400 y el tato) y no es un tema masivo, con lo cual dependerá también de tu perfil, etc.  No busques un estándar de "café para todos y en todos los bancos igual", no es, repito, un tema masivo. 

Muchas gracias  W. Petersen .
Es que mi caso es algo diferente, es decir, no tengo el suelo y construyo, pero como es una casa antigua y necesita reforma grande con proyecto, algunos bancos, (no muchos) la cuelan como autopromoción-autoconstrucción o como quieran llamarla.
Y como ya de por sí, una autopromición no suelen hacer, pues lo mío menos, ya tienen poca idea. Por eso tantas preguntas, para saber si necesito tener 30 mil€ antes para pagar cosas o 60 mil€. 

Creo que la autopromición va en tres fases, pero claro, esto es diferente, por eso la pregunta que no se llegaba a entender. No sabía si por ejemplo el banco te da el 80% de casa + reforma, hay que darles el 20% de lo restante de golpe o lo dividen en dos, casa y luego reforma.

En mi caso me han comentado que con la licencia pedida basta. Está en una zona BIC, Bien de Interés Cultural , y como tiene que pasar por Cultura, pues puede tardar 4 meses como 2 años en llegar aprobada la licencia, de ahí la pregunta. Porque supongo que el banco el dinero de la reforma solo lo dará una vez estará aprobada, antes te lo podrá conceder, pero no te dará nada hasta que llegue aprobada supongo. Por eso la duda de cuando dar el dinero, si también en dos fases.

De todas formas la semana que viene me reuno con un par de bancos, que vamos a aprender ellos y yo jaja. Lo malo es que nos corre prisa y por lo que he leido a primeros de Junio se preve bajada de tipos.

Es lo mismo, reformar una casa que construir de nuevo, el problema es que en una reforma es más difícil ajustar el presupuesto, porque a la que empiecen a derribar, pueden salir cosas imprevistas inicialmente. Por el resto es lo mismo, un proyecto de obra visado por el colegui profesional e hipoteca con certificaciones de obra.  La tasadora ya indicará al banco que conceptos de obra pueden certificar y el banco organizara los desembolsos de dinero en base a tales conceptos. el banco no sabe de subir paredes o montar cocinas, sabe de financiar eso, por ello se apoyarán e la tasación. 

Lo de si el banco de financiará el 80% de la obra, el 90 de tal obra, el 100% de la obra, siempre y cuando no llegue al 70% de la tasación, pues ni idea, esto depende de cada banco .... aquí dudo que se te pueda responder a eso, cuando te inisisto que este tipo de financiaciones no son algo estándar ni de grandes masas de clientes, es cuestión e presentar el tema en tu banco, los al lado y el de enfrete a ver que ofrecen. 

Sin licencia aprobada, es posible que te den la hipoteca, el importe inicial al firmar la misma, pero mucho me temo que no verás un euro mas que certifique tu arquitecto, porque la tasadora le dirá al banco "licencia pendiente de aprobar" ..... esto se llama un condicionante, y con condicionantes no sueltan un euro en ninguna hipoteca sea normal o de esta tuya. 

No te olvides del Poyaqué ... no es posible que seas el único del mundo mundial que no te pasas de presupuesto !!!!!!!!!!!!!!!!!!!

W. Petersen , muchas gracias, si, espero no tener muchos poyaque jaja.
La obra empezó por 80.000 y ya está la cosa que a lo mejor se va a 120.000 y eso que no ha empezado, jaja

 W. Petersen 

¿Alguien sabría explicarme como funciona una hipoteca de autopromotor?Imaginemos que el banco te va a dar 100.000€ pero lo da por certificaciones, poco a poco.
¿En este caso empiezas a pagar directamente el TIN, TAE sobre los 100.000 auqnue no te los hayan dado?
O bien, si te dan 30.000 vas pagando sobre 30.000, luego si a los dos meses te sueltan otros 30.0000 , te aumenta la hipoteca a lo que toque sobre 60.000...y así hasta que te den los 100.000? O va de otra manera? Gracias 

Pagas intereses sobre lo dispuesto.
Si tienes concedida una hipoteca autopromotor digamos de 100k y en Enero cuando acabas la cimentación y estructura el banco te da 30k , pues empiezas a pagar intereses (según el interés al que hayas firmado) de esos 30k. Que en Junio te da otros 30k, pues pagarás intereses sobre 60k.
Luego al final el banco quiere "ver" la casa acabada para soltar la última pasta , con lo cual primero la acabas ( y pagas tú el ultimo tramo ) y cuando tengas el certificado fin de obra ( o la documentación que te pidan ) te dan la ultima entrega.

Tal como te indica @jmanuelprada 

Muchas gracias