Ayuda para inversion de 180.000€ en compra de 3 pisos, es rentable?

Buenas tardes, queria buscar consejo para ver si seria una buena manera de rentabilizar el poco patrimonio que tengo, se me ha pasado esta idea por la cabeza y queria compartirla mas que nada por ver si es una locura o se puede optimizar o simplemente me tumbarian la operacion..

Situacion patrimonial y laboral:
-Mi mujer y yo somos los dos funcionarios con plaza fija con una media de ingresos entre los dos de 5250€ netos al mes entre los dos.(Edad 43 y 45 años)
-Tenemos un piso en propiedad ya pagado con un valor de mercado de 250.000€.(en el que por circunstancias ahora lo podremos alquilar por unos 850€/mes )
-Vivimos en un piso propiedad de mi madre (valor de mercado unos 240.000€) en el qual no pagamos nada y en el que tenemos actualmente una hipoteca nuestro nombre de la que quedan 130.000€ por pagar  a euribor + 0,50€ de la que pagamos 913€/mes y nos quedan unos 17 años.
-Tenemos ahorrados unos 35.000€.

La locura que se me paso por la cabeza hacer es esta y en este orden:
1-Aprovechando el tema de cambiar la hipoteca a fijo sin gastos hasta finales de 2024, buscar cambiar la hipoteca que tenemos actualmente en el piso de mi madre, pasar los 130.000€ a una hipoteca fija al 2,75% a 20 años y asi pasar de pagar de 913€ a 760€ mes.
2-Hipotecar la vivienda que ya esta pagada a nuestro nombre con un valor de 250.000€, hipotecarla por 180.000€ a 20 años a tipo fijo de 2,75% y pagar 975€ mes.
3-Alquilar esta vivienda una vez hipotecada por unos 840€/mes.(me han comentado que es mejor pedir la hipoteca sin que la vivienda este alquilada de cara a los bancos)
4- Con los 35.000€ de ahorros comprar una vivienda en un pueblo en la que un familiar me la vende con el inquilino dentro y de la que saca actualmente 200€ limpios al mes.

Ahora con los 180.000€ solicitados sobre nuestra vivienda gastarlos de la siguiente manera:
1-Comprar un piso de 110.000€ gastos incluidos y alquilarlo por 500€/mes ( los 500€ serian limpios despues de impuestos y gastos).
Me quedarian 70.000€ de los 180.000€
2-Comprar un segundo piso de 105.000€ gastos incluidos y alquilarlo por 400€/mes, aqui utilizaria 35.000€ de los 70.000€ y pediria una hipoteca de 70.000€ a 20 años a tipo fijo de 2,75% y pagaria 380/mes.
Me quedarian 35.000€ de los 180.000€
3-Comprar un tercer piso de 105.000€ gastos incluidos y alquilarlo por 400/mes, aqui utilizaria los ultimos 35.000€ y pediria una hipoteca de 70.000€ a 20 años a tipo fijo de 2,75% y pagaria 380/mes.


Bien no se si estas operaciones de cara al banco las podria llegar a realizar, teoricamente por el ratio de endeudamiento siempre en cada situacion estoy rozando el 35% de los ingresos netos, lo que me presupongo en que cada vez sera mas dificil conseguir una hipoteca cuando por ejemplo vaya a por el ultimo piso en la que ya acumularia una hipoteca de 130.000€ + 180.000€ + 70.000€...

Quizas sea una locura pero queria compartirla con vosotros y que me digais que os parece???, lo hariais en otro orden?, de otra manera?, no podre hacerlo?,...en fin cualquier aportacion es buena.
Si veis cualquier calculo que este mal no os corteis...
Decir que los numeros de las compras y los alquileres son bastante realistas, no me los invente vaya.
Sobre las hipotecas igual estoy equivocado... pero creo que con el perfil que tenemos podriamos conseguir las hipotecas a ese 2,75% fijo si creeis que aqui puedo estar equivocado si que me gustaria que me lo comentaseis ya que todo esta basado en ese calculo, tambien entiendo que igual en las primeras hipotecas puedo y en las siguientes me endurecen las condiciones...no se.
El objetivo de todo esto es juntar suficiente patrimonio para cuando llegue a mi jubilacion tener un buen colchon, o si de camino toca ayudar a alguno de mis dos hijos tener de donde tirar.

Gracias

Sinceramente me parece que tienes ganas de complicarte la vida.
Que puede salirte bien puede, también mal según los inquilinos que puedas tener, le veo mucho riesgo y muchas preocupaciones.
Saludos.

Sinceramente, cualquier otra opción que se te pueda pasar por la cabeza es mejor. Y por supuesto, no hacer nada también es una opción mucho mejor.

Hay una parte que no entiendo, y es la de que vivís en un piso propiedad de tu madre en el que no pagáis nada pero tiene una hipoteca a vuestro nombre de la que pagáis 913€. Supongo que realmente sí que pagáis esos 913.
Pero al margen de esto, te enumero alguno de los problemas que veo:
- Si no me fallan las cuentas, tendríais hasta 4 hipotecas simultáneas con un importe conjunto de 2.500€, es decir casi la mitad de vuestras nóminas. Ningún banco os va a financiar semejante barbaridad. Supongo que ese 35% lo has calculado incluyendo en los ingresos también los alquileres, pero eso el banco no te lo va a comprar. El estado os va a pagar vuestro sueldo a fin de mes con total seguridad, los inquilinos pueden perfectamente no pagar, no son unos ingresos asegurados.
- Queréis hipotecar vuestra propia vivienda. Esa es una operación que no todos los bancos aceptan, y que desde luego tiene peores condiciones que una hipoteca destinada a compra. Aquí hay algunas pinceladas al respecto :
https://www.helpmycash.com/hipotecas/hipotecar-mi-casa/
- Tendríais que gestionar 4 alquileres simultáneos, con sus respectivos problemas (roturas, cambios de inquilino, etc...), lo cual supone mucho tiempo, y el tiempo también es dinero. Además, estás dando por hecho que no vas a tener problemas de impagos, cosa muy aventurada.
- No sé si eres consciente de los gastos en cuanto a seguros de vida, hogar, IBIs, etc que tienen 4 hipotecas. Pero a esos 2.500€ de cuotas le tienes que añadir varios cientos de euros más.
- Estáis metiendo todo vuestro dinero en un único tipo de inversión, la inmobiliaria. Y ya no es solo vuestro dinero, es que os tenéis que apalancar y endeudaros por cientos de miles de euros. Aquí te recuerdo la frase de "no poner todos los huevos en la misma cesta".

En resumen: creo que es una operación inviable, porque veo prácticamente imposible que los bancos traguen a partir de la 2ª hipoteca. Y en el remoto caso de que fuese viable, opino que es una mala operación por el alto riesgo que supone.

Mi consejo: alquilad la vivienda que ya tenéis pagada, id metiendo esos 35k a productos tipo depósitos, cuentas remuneradas, fondos de inversión o lo que más os guste, dile a tu familiar que suerte con la venta de la casa del pueblo pero que no te interesa, y sobre todo no te comas tanto la cabeza con jaleos de semejante envergadura.

Mejor invierte en algun fondo de inversion y deja los pisos para gente que no tiene y los necesita mas que tu. Espero que algun dia ponga el gobierno coto a la especulacion inmobiliaria porque leer cosas como esta de verdad me da pena 

No estoy totalmente desacuerdo, pero en mi opinión no es tan grave. Mientras haya espacio para construir más, eso no debería ser un problema.
Para mi, el problema es que la gente está dispuesta a hipotecarse durante 30 años o a veces más - y desafortunadamente me incluyo. Eso hace que los precios se disparen y haya tanta otra gente que no pueda acceder al mercado. Sería muy distinto si fuera impensable hipotecarse por más de 5 años.

Hombre, mira que yo soy muy crítico con estos temas y abusos con la vivienda, pero no veo el problema en comprar varios pisos para alquilar si, según comenta, los quiere poner en alquiler tradicional, para entendernos, y se supone que a precios asequibles. En el mercado siempre harán falta pisos en alquiler porque no todo el mundo puede comprar. Si no los compra él y los pone en alquiler, los comprará un especulador o grupo inversor para ponerlos como pisos turísticos, de temporada o a precios desorbitados. Yo mismo, si tuviese el dinero, compraría viviendas y las pondría en alquiler. Ni fondos de inversión, ni bolsa, porque no tengo ni idea. Y para mí, la vivienda es un valor seguro, porque siempre y todo el mundo, necesita un techo para vivir.

Volviendo a la consulta inicial de @marcos53 , estoy de acuerdo con las respuestas. Es complicarse demasiado la vida, poner todos los huevos en el mismo cesto, no se están teniendo en cuenta muchos gastos y riesgos potenciales de impago, dificultad para conseguir hipotecas que no sean para primera vivienda con más hipotecas pendientes, qué pasa si uno fallece y el que queda no se puede hacer cargo de los pagos, etc etc...

Mira, ahora mismo tenéis ya un piso pagado y una buena situación financiera. Ese piso es oro y vuestro seguro de vida. No se toca. No se pone como aval, ni para ti ni para hijos ni para nadie.

Lo que haría, siendo conservador, sí. No eres inversor con un gran patrimonio y gran resistencia al fallo:

El piso de tu madre, no entiendo lo de la hipoteca a vuestro nombre, pero entiendo que un dia será vuestro. Siendo hipoteca variable supongo que no habrá comisión de amortización parcial. También entiendo que tenéis capacidad de ahorro con vuestros sueldos y un piso alquilado. En ese caso intentaría ir haciendo amortizaciones parciales a plazo, para intentar tenerlo pagado en 10 años en vez de 17, o menos. Todo lo que podáis reducir de tiempo.

Una vez pagado, tenéis 2 propiedades sin ninguna carga. 1 de ellas no se toca, tiene que seguir libre de cargas. Opciones para la otra:

-vendéis 1 de ellas y compráis 2 pisos más baratos para alquilar (sin hipotecas). Incluso podríais comprar 1 sin hipoteca y el segundo con hipoteca, ya que no tendríais ninguna hipoteca pendiente en ese momento.

-no vendéis ninguna y compráis una tercera vivienda, con hipoteca y poniendo una de las que tenéis como aval.

Es más lento, es más conservador, pero más seguro y no os pillaréis los dedos. Que con tu planteamiento también podríais acabar con todo embargado o con tus hijos teniendo que renunciar a toda tu herencia porque hay deudas que no puedan asumir...

Dicho esto, no soy inversor inmobiliario y mis conocimientos llegan hasta donde llegan. Seguramente mis planteamientos también tendrán lagunas, pero es como lo haría si me preguntan, en una situación y un perfil como el que se plantea.

Para mi es grave ya que puede ser el reflejo de otra burbuja, y que mas de uno se va a comer el  ladrillo. Mientras acaba de explotar otros tendran dificultad de acceso a vivienda.