Madre vende piso a su nombre y compra piso a nombre de dos de los 4 hijos, poniendo a la madre de usufructuaria.

La consulta es:

1. Hacienda cobrarà impuestos por la venta del piso ?
2. Se le puede reclamar a la madre impuestos de sucesión, o por considerar que es herencia en vida, o donación en vida.
3. Los otros 2 hermanos pueden reclamar algo legalmente.
4. si de los dos hijos titulares una vive en esa vivienda con la madre, en el momento de la defunción, se le puede obligar a vender o a alquilar el piso, para que el otro hijo también titular pueda acceder a su patrimonio ?
5. si al hijo que vive en esa propiedad compartida se le reclama por parte del segundo hijo la parte proporcional de la vivienda que le pertoca para olvidarse del tema y este no puede pagarla, puede judicialmente solicitar la venta de la casa, sin el consentimiento del primero siendo la vivienda de este ?
6. Si la madre es avalista de dos de los hermanos, y pasa a ser usufructuaria de la nueve vivienda, ante el impago de estas hipotecas donde avala hay posibilidad de embargo de la nueva vivienda siendo usufructuaria ? y si fuera titular compartiendo titularidad con los dos otros hijos no endeudados, el banco embargaría la parte proporcional o la totalidad.

No sé si ha quedado muy claro.

Gracias de antemano.
Mariona.

Mariona, como anticipas, muy claro no ha quedado en si. Lo que si se extrae claramente de tu consulta es que los cuatro hermanos no teneis muchas ganas de sentaros a acordar una solución a vuestros problemas financieros y que se vislumbra en el horizonte un lio importante donde casi ninguno salga bien parado, y donde, probablemente, y como en tantos otros casos, sea la madre la que apechugue con la peor parte. Te respondo hasta donde yo sé:

1- Hacienda exigirá que se satisfagan los impuestos derivados de la venta como en cualquier otro acto de compra-venta de inmuebles. También como en cualquier otra venta, existen casos de exenciones fiscales que quizás se pueden aplicar (reinversion en vivienda habitual, etc). En resumen, para hacienda que seais hijos y madre no modifica la venta.

2- Los impuestos de sucesión los paga quien recibe la herencia, no quien la da, es decir, habitualmente los hijos. Y si, hacienda considerará que se trata de una donación, vuestro patrimonio crece con el nuevo piso, y existen impuestos asociados al acto de donación.

3- Ni idea.

4- No lo creo, pero puestos a complicar las cosas, puede dejar de pagar sus deudas y acabar llevando ese 50% de la propiedad a un deshaucio.

5- Creo que no puede obligar a la venta, pero, como puedes ver en el punto anterior, no es muy complicado acabar en una subasta judicial, donde, para darle todavia una vuelta de tuerca más, cualquiera de los hijos que no viven en el piso (ya has avanzado que quien vive en él no tiene medios) puede pujar por la propiedad y adjudicársela.

6- Si la madre es avalista de una hipoteca, ante el impago de cualquiera de ellas, el banco probablemente se pondría a investigar esta operación para tratar de demostrar que se trata de un alzamiento de bienes, el cual es un delito penal, porque huele bastante mal tal y como lo estás planteando ya de cara.

Suerte.

T.

Tarfearauko,

Gracias por tu respuesta.
No lo planteo como un alzamiento de bienes, no había pensado en esa consecuencia que por lo poco que conozco del tema sí pinta mal, y más siendo dos hipotecas.
Te aseguro que por mi parte no salgo beneficiada para nada. Ni soy la hipotecada ni iría a vivir con ella, tan sólo soy la que cubre sus facturas cuando no llega gracias a ellos.
Pensé en informarme bien al saber sus intenciones para evitar males mayores.

Gracias de nuevo.

Mariona,

Disculpa si se pueden malinterpretar las palabras de mi mensaje inicial. No quise sugerir en ningún momento que tu te pretendías beneficiar, sólo quise destacar que todo el escenario que describias invitaba a pensar en una situación financiera bastante complicada y que parece que no existe mucho interés en solucionarla. El determinar quién se está aprovechando de la situación y quién es el buen samaritano no me corresponde a mi, y no pretendí hacerlo. Además, por fortuna o por discreción, ni siquiera das suficiente información para intuirlo.

Suerte y paciencia, te harán falta.

T.

Dejando a un lado las posibles consecuencias jurídicas del chanchullo que pueden ser considerables, se avecina un mal rollo familiar de cojones que posiblemente se prolongue más allá de esta vida.

Huir hacia adelante nunca es la solución. Cortar por lo sano si.

1.- Si la madre tiene más de 65 años, y era vivienda habitual el artículo 31.4 b) de la Ley 40/1998, que regula el IRPF, establece que estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual).

2.- Entiendo que es una donación, por el valor de la nuda propiedad que pone a nombre de los hijos, y por tal tendrá que tributar.

3.- Ninguna persona puede dar o recibir, por vía de la donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. Los otros dos hermanos, herederos forzosos, pueden reclamar lo que se llama la 'legitima estricta', es decir, 1/3 del caudal hereditario que les corresponde por ley, y muy posiblemente llevarán a cabo la 'colación hereditaria' y pueden reclamar su parte http://portalcorporativo.lexnova.es/revista_ln/Revista51/32_Calculadora.pdf

4 y 5.- "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".Nuestro Derecho Civil, que viene principalmente de los romanos, que eran listos y prácticos, y veian en la copropiedad una situación no deseable y transitoria, establece que para ello la llamada 'actio communni dividundo'. Dale un vistazo a este enlace http://www.rupturas.es/dudas/divisioncop.htm

6.-Además de lo que te han indicado antes sobre el alzamiento de bienes, el usufructo es embargable (aunque solo sea por tocar las narices, el banco puede embargar)

Coincido con sujetopasivo que el asunto pinta chungo, y que sería aconsejable alguna otra determinación, o cortando por lo sano, o que no liase más de lo que ya está.

S2

Gracias,
Con los datos nuevos que me aportas podré informarles correctamente para que quede todo bien claro.

Gracias.

Tu lo has dicho. Mal rollo de cojones. Por eso quiero informar y apartarme de él.
Gracias.