Hipoteca autoconstrucción ...reforma y ampliación vivienda unifamiliar (2011)

Hola...antes que nada como no he visto ningún post de presentaciones...me presento...

Soy José de Lla isla de Gran Canaria y espero que podais ayudarme en esta "aventura" que puede llegar a ser el construir una casa para poder vivir...

Mi padre falleció hace 7 años...mi madre hace 4...

Vivíamos todos en una vivienda la cual tras estos acontecimientos he heredado completamente...he legalizado y registrado vivienda...

Llevo viviendo con mi novia hace 3 años y ...como queremos ampliar familia nos enbarcamos en el sueño de reformar y ampliar mi vivienda de una solo planta...

Para ello...tanto yo como mi novia utilizamos la cuenta nómina de Ing direct...
Conseguimos ahorrar bastante dinero..que...mensualmente...unificábamos en una cuenta conjunta de dicho banco...

Con todos esos ahorros..conseguimos eliminar créditos anteriores...(personal para una antigua reforma en la casa familiar y el del automócvil...)

Todos ellos 3 o 4 añlos antes del vencimiento del crédito...

Comenzamos con la aventura del ampliar la casa...

El año pasado contratamos a un arquitecto (6.500 euros) para que realizara el proyecto visado de la reforma y amplización del inmueble..

Este año hemos conseguido toda la documentación necesario ante nuestro ayuntamiento (licencia de obra mayor) para la realización de las obras....

Llegó el momento de la financiación...

!!!Cuál fue mi sorpresa cuando el banco ING DIRECT no me ha concedido la hipoteca!!!...

No conceden hipotecas de autoconstrucciòn...

Mi pregunta es ..a partir de ahora:

1:¿cuál es el mejor banco ...a día de hoy..para la concesión de hipotecas de autoconstrucción?...

He preguntado en varios bancos...y por arriba...la operación estaba aprovada..pero los intereses..eran "sangrantes" y no quisiera cometer ninguna locura pero ahora TENGO 6 MESES PARA EMPEZAR LA OBRA...

2:
Soy de la isla de Gran Canarias y he estado mirando la hipoteca Joven de la Caja Insular de Ahorros...
Parece la mejor oferta..y teniendo 34 años no debería haber problemas en la operación pero...

2.1:
La Caja Insular de Ahorros ahora es BANKIA...
¿Sigue vigente la hipoteca Joven?¿'

2.2.:
La hipoteca Joven debe pasar primero por la aprobación del Gobierno de Canarias...
¿Podría haber algún problema?¿'...
Entre yo (34 años) y mi novia (32) sumamos todos los meses 2300 euros y tenemos nómina fija de 10 años (yo) y 5 (mi novia)
La cuota no superaría, con las condiciones de la hipoteca Joven, NUNCA el 33% de los dos...

Pediría 150.000 a pagar en 35 años y aporto 2 nóminas fijas y un solar con vivienda de 70 metros cuadrados...libre de cargos y con un historial de ahorro como el ya mencionado...(ahora mismo entre yo y mi novia ahorramos 1000 euros todos los meses)

2.3.:

La hipoteca Joven lleva consigo una serie de ventajas o rebajas fiscales...
¿Alguien me puede explicar en qué consisten?

2.4.:
¿En qué consisten las rebajas de IRPF(hasta 12.00 euros) que..al parecer..conllevan el hacer uso de una hipoteca Joven?¿?
¿Alguien lo puede explicar para un profano como yo?¿

3:
He escrito un email a mi banco actual(ING DIRECT) ¿creeis que ha valido de algo?
Lo digo porque aunque no concedan hipotecas de autoconstrucción simpre hay excepciones y con mi historial de ahorro en ese banco ...la operación no conlleva mucho riesgo..y sería un buen negocio para ellos...

Espero que podais ayudarme...me surgen más preguntas pero...por arriba esto es lo que a mí me gustaría saber...

Muchas gracias..

Son muchaas preguntas las que tienes... a ver ...

1. Oficinadirecta tenía ahora no se, sus condiciones son durillas cuanto a salarios y demás, por probar que no sea. Una hipoteca de autoconstrucción siempre te será más cara que una normal. Cuanto a los 6 meses para empezar la obra puedes empezarla poniendo un andamio y el cartel de obra, esto es fácil y luego buscar la prorroga, habla con tu arquitecto/arquitecto tecnico (ya no recuerdo cual es de los dos, creo que es el segundo el que lleva el control de la obra) y lo miráis de oficializar el inicio de la obra aunque sea poniendo algo que parezca que ha empezado soalmente.

2. Siento decirte que pedir 150 mil euros con un salario conjunto de 2300 euros yo SI lo veo como una hipoteca de cierto riesgo, no excesivo pero no es una hipoteca que podáis pagar en cualquier caso sobrados. No creo que entrárais en los parámetros habituales de ING para una hiptoeca normal así que no creo que os den el caso 'especial' que podr otra parte la bana por internet NO ENTIENDE (ellos son así si te gusta bien y si no a otro al que se le pueda explicar).

Jose..........quizas mis opiniones no van el lado de tus intereses pero no es malo mirar desde otro angulo
1: Crees que te aportara tranquilidad y calidad de vida endeudarte en 120.000 euros a 35 años
sobre todo dada la situacion que hoy atraviesa europa, con posible deflacion, tasas variables, desplome da activos...........quien sabe si tu inversion de 120.000 euros en solo 3 años valga 80.000.
2: O el costo real del m2 de construccion en Gran Canarias es altisimo o aun no explota la famosa burbuja o en vez de ampliar estas tranformando tu casa de 70 m2 en una mansion de 200 m2 ¿ mo sera demasiado 120.000 ? pàra empezar tu arquitecto te ha sacado un ojo de la cara a no ser que te hayas enbarcado en un proyecto de miedo.
3: El m2 de ampliacion no debieras pagarlo a mas de 800 euros, tu credito no debieras tomarlo a mas de 15 años y tu cuota no debiera ser superior al 25% de la suma de tus ingresos "reales disponibles". Combina estas variables y te dara como resultado el mointo freal que puedes pedir segun tu capacidad de pago. Recuerda que debes seguir comiendo, pagando consumos, vestido, transporte, salud, imprevistos, mantener tu nueva casa, vendran los hijos, vacaciones, el auto........en fin.

Puede que mi vision no responda a tus expectativas, pero no dejes de considerarla, no hipoteques tu futuro,no vale la pena y tiene un tremendo costo en terminos de calidad de vida,son una pareja joven con toda la vida por delante. ¿ Y que hago con el proyecto que me costo 6500 euros? Pues obliga a tu arquitecto a que te lo rediseñe de acuerdo a tus reales capacidades de pago

Un saludo y suerte..................

Por si sirve mi experiencia en el tema yo en una ampliación pague 2500 euros TOTALES de honorarios tanto el proyecto como la dirección de la obra por arquitecto y arquitecto tecnico, eso si ambos fueron un DESASTRE MAYUSCULO es decir el primero hizo un proyecto bastante malillo (aunque para lo que quería no hacía falta gran cosa y yo entiendo de construcción con lo cual le pude dar el visto bueno) y el Arquitecto tTencico solo firmó, no pasó ni un día por la obra... pero vamos a mi me interesaba en aquel caso PRECIO ya que la obra ya la controlé yo.

Y por cierto que el presupuesto se me desvió un 20% por arriba con los yyaquestamos.... así que MUCHO OJO con los presupuestos que se hacen por que luego van surgiendo cosillas, yo recomiendo contar con un 20% de margen como poco como os digo y eso que no fue una obra de grandes lujos y fue en el boom de la burbuja.

Esto es mucho mas aterrizado, 2500 euros por el proyecto de una ampliacion incluida la supervision esta dentro de los rangos razonables, aunque yo le hubiera pagado el 50% al principio y el 50% al final para obligarlo a supervisar. Quizas no quieras contarlo pero como ayuda a nuestro amigo Jose, seria de utilidad saber cuantos m2 ampliaste y cual fue su costo final..........lo tuyo fue una administracion directa, lo cual importa sus riesgos, creo que un 20% por sobre tu estimacion inicial tambien esta dentro de los rangos razonables y quizas mejoraste la calidad proyectada inicialmente
Todo esto para ilumnira a Jose.............por cierto mi oficio es Administrador de Obras, hace ya 30 años, por lo que intento traspasarles mi experiencia, por el honor...(ad honorem)...
Saludos

Si hombre, evidentemente pagué a plazos y se hicieron todas las pruebas de hormigón que dicta la ley y por supuesto con el visado del fin de obra y todas las cosas legales. Pero con ese precio poco puedes pretender que estén por la obra, el resto a los que pedí presupuesto se iban a unos 3500 a 4000 euros el siguiente más barato y algunos ´si que pedían más... pero evidentmente en OTRO CONTEXTO.... hoy día se darian hostias por hacerlo por 2500 seguro que casi todos.

Mira la ampliación eran unos 70 m2 aproximadamente pero incluía también desmontar casi todo el tejado de la vivienda y dado que se ampliaban esos 70m2 dejar una 'buhardilla' que a día de hoy está cerrada pero preparada para una posterior 'ampliación' extra.

Los extras fueron levantar el tejado para que cupiera esa buhardilla que daría otros 50 metros habitables aproximadamente (el tejado nuevo estaba contemplado en el proyecto pero no subir los tabiques de cierre por decirle de alguna manera para darle más altura al tejado y poder hacer en un futuro si se quiere la buhardilla que sería como una habitación grande con vestidor y baño como está pensado) y la ejecución de un muro de cierre de la parcela que era un desmonte, tendría que haber pagado parte el de la finca de arriba pero por no ponerme en tonterías lo arreglé yo ya que el problema era con 'mi finca' (bueno no es mía pero casi jajaja). Bueno esto aparte de alguna pqueña cosilla que fue saliendo como cerrar un hueco bajo una escalera para montar allí el depósito de la caldera, etc etc.... vamos que cosas salen SIEMPRE.

Evidentmente el 20% fue obra de más ejecutada pero como digo van surgiendo esas cosas siempre por ahí por mucho que uno se lo piense de entrada.

Hola...antes que nada agradecer a todos lo que me habeis respondido...

Son muy respetables ...y de verdad...aprecio todos los comentarios...

Pero...mi "inversión" no está hecha para "ganar dinero"...

La casa se me ha quedado pequeña...Tiene 70 metros cuadrado ..pero es una habitación...salón-cocina y baño...y azotea...

Es una casa terrera...En la primera planta pienso hacer garage,salón-cocina y pequeño baño...
Y hacer 2 plantas.. más azotea...

Un tripex vamos...de 70... pasaría a tener 191,25 metros cuadrados...

Todo ello conlleva corrimiento de tierras...sin tirar el techo existente pero haciendo desde el suelo 9 puntales unidos por zapatas sobre las que se sustentarán las plantas superiores...
Está por ver el soterrameinto de cables....o el "empalme" al alcantirallado...

Lo de los precios..pues..solo levantar la estructura,fontanería,electricidad,fachada y techo...
125.000 euros...y quitando:no poner pisos,ni baño,ni cocina y sin carpintería(de aluminio y puertas)...

Pediría 150.000 euros..para ello mañana presento un presupuesto de 180.000 euros para que me den una hipoteca de 150.000 euros a 35 años...en el ministerio de vivienda Joven..que si no he entendido mal...y con los papeles "todos en regla" y como ayuda a reforma de vivienda habitual ...consultará con la oficina bancaria más cercana a mi domicilio para comunicarles que cumplo todos los requisitos...y a partir de ahí..el banco me llamará para tratar la operación...

Parece una locura...pero es la casa de mi vida...y con las condiciones de la hipoteca joven...2,79% primer año...euribor+0.50 el resto+ seguros de todo tipo...(cláusula techo y suelo...)
Creo que podríamos pagarla sin problemas....

Mi objetivo es hacer la infraestructura ..y luego ..ir "embelleciendo" la casa por dentro poco a poco....

Los 6.500 euros han sido a plazos...Me queda el plazo del comienzo de la obra ...y el de finalización de obra....incluye aparejador y dirección de obra con certifivados mensuales para el pago mensual...del banco al contratista...

Mi pregunta iba dirigida especialmente a usuarios canarios que ya hubieran obtenido esta hipoteca en especial...que me puedieran contar su experiencia...además de explicarme los beneficios fiscales de este tipo de hipoteca .....(eso esperaba que algún experto me ayudara...jejeje).....

La cosa está decidida..no hay marcha atrás...yo me preocupo por si dicho banco me deniega la hipoteca(no sé por qué ...si cumplo todos los requisitos....) y entonces me tengo que buscar la vida de oficina en oficina...cosa qie no quiero...tal y como están las cosas...

P.D.:

No sé..me da la impresión...que es tal el MIEDO o la DESCONFIANZA de la banca hacia este tipo de operaciones(culpa suya por dar créditos sin ton ni son a gente cuyo mayor logro es que una de las parejas esté fija( DE 1 AÑO EN LA CONTRUCCIÓN p.e. y la otra cobra las mayoría de su sueldo en negro p.e....) que para gente como yo ...tan cuasi es ya difícil...lo ponen aún más complicado...

Pagan JUSTOS POR PECADORES...

O es eso....O NO HAY LIQUIDEZ EN LA BANCA...porque no entiendo que esta operación conlleve riesgos...con mi historial de 2 nóminas fijas en el sector de la hostelería ..el único en cuya crisis no ha hecho mella...y habiendo ahorrado TANTO dienero en tan poco tiempo...y más sabiendo que la obra la va a hacer una gran empresa del sector...(que no va a quebrar..ni se va a ir corriendo con el dinero....) que me denieguen la operación...

Un saludo..gracias a todos por los comentarios...

Cualquier ayuda en las dudas planteadas...se agradece de antemano...

Bueno, si ya esta todo decidido y no hay pie atras, entonces suerte en tu proyecto, cubrete de los riesgos y finalmente, cada decision importante consultala con tu mujer, la vision de ellas siempre son un punto de vista interesante e inteligente, aunque en mi casa siempre mando yo (cuando no esta mi mujer, logicamente)
Suerte.............