Vamos a ver. El tasador que tú pagas pero designa el banco (primer error) facilita dos valores:
- El de mercado de la vivienda (por cuanto sería razonable adquirir la misma en base a situación, calidades, servicios, comparación con otras de la zona, demanda, etc.) que es el valor sobre el que el banco suele calcular hasta dónde se moja prestándote dinero.
- El valor de reposición: cuanto vale esa vivienda deduciendo el valor del suelo. Es decir, solo teniendo en cuenta que quitamos el valor del suelo. Ese es un dato que precisa el banco porque en base a dicho valor tendrá que calcular provisiones. ¿Por qué? Porque si dentro de un año te montan una petroquímica a quince metros la casa ya no valdrá lo que indica la tasación de mercado. Se precisa un elemento estable y ¿qué tal si consideramos el valor de la obra sin suelo? Pues es lo que hacen.
A partir de ahí, lo que hay que hacer es un ejercicio de imaginación precedido de un ejercicio de lectura con comprensión de lo que se lee. Vamos a ver un ejemplo práctico: Veamos en el capítulo "DEFINICIONES" de un Condicionado General de AXA HOGAR lo que nos dice de la suma asegurada:
"SUMA ASEGURADA:
- Para las coberturas de Daños: es la cantidad fijada en las Condiciones
Particulares de la póliza para cada uno de los bienes asegurados.
- Para Responsabilidad Civil: es el importe que figura por este concepto en
las Condiciones Particulares.
En ambos casos, y salvo que en la cobertura afectada se fije un límite menor,
representa el límite máximo de indemnización para cada siniestro"
La parte delicada viene en la frase "representa el límite máximo de indemnización para cada siniestro". Es esa la parte en la que se convierte en inútil el valor de la obra sin suelo pero...¿por qué?
Hacer una casa o un piso es algo complejo. Pero volverla a hacer tras un incendio es algo muchísimo más complicado y caro. Hay que contemplar "virtualmente" la escena y ahí es dónde hay que hacer ese ejercicio de imaginación que te decía antes: hay que imaginar que a nuestra vivienda le ha pasado lo peor que puede ocurrir que es, precisamente, el momento en el que más falta nos hará un seguro bien hecho y donde de verdad peligrará no solo nuestra salud financiera sino también la física. Así pues, para RECONSTRUIR (concepto nuevo que no figura en la tasación)nuestra vivienda destrozada la aseguradora tendrá que:
- Nombrar peritos (cuestan dinero y cobran en porcentaje sobre el total de daños)
- Pagar bomberos (¡cobran!)
- Pagar gastos de demolición (mucho más caros en daños parciales - un piso - pues se hacen a mano; en caso de pérdida total se hace a máquina, con excavadora y eso rinde).
- Pagar gastos de desescombro, incluyendo traslado y tasas de vertedero. Por cierto, los lixiviados de incendio a menudo suelen ser considerados (lo son) altamente contaminantes por lo que reciben un tratamiento especial en vertedero y la tasa se incrementa.
- Pagar gastos de alojamiento temporal o de pérdida de alquileres (si procede). En este punto hay que precisar que cada compañía de seguros ofrece coberturas distintas por lo que es imposible que dos aseguradoras con coberturas distintas tengan la misma suma asegurada de continente: si una te garantiza alquiler de una vivienda hasta 6.000 € y la otra hasta 24.000 € es lógico que la segunda garantice 18.000 € más que la primera en el cómputo total (P.e.: Aseguradora A: Continente 106.000 €; Aseguradora B: Continente 124.000 € para un mismo continente pero coberturas distintas).
- Pagar gastos urgentes para acondicionar instalaciones comunes con servidumbres que han sido interrumpidas por el siniestro y afectan a otros copropietarios.
Toda esta pila de cosas conlleva gastos. Algunos enormes. Ninguno de ellos es contemplado por el tasador en ninguna de las dos valoraciones que realiza. ¿Cómo lo ves?
Supongo que le ves la lógica al asunto, ¿verdad? Pues en la banca no hay forma de que les entre en la mollera y siguen obligando a sus clientes a una de las dos valoraciones tasadas: una, la de mercado, obligará a pagar estúpidamente por un capital excesivo; otra, la de reposición, deja con el culo al aire al asegurado si hay un desastre.
Consejo: recurre a un mediador profesional, bien reputado (no necesariamente conocido en los bares, aclaro, sino experto). Un buen agente o un buen corredor serán tus aliados perfectos.
Otro: no te quedes con 300.000 € de RC si puedes optar por algo más serio. Aparte no todas te cobran ese precio "disuasorio" ("no, no lo pongas, que así me ahorro 21 €" - con eso el asegurador reduce su riesgo a la mitad). Otra vez nos tenemos que poner en el escenario virtual de siniestro e imaginar la que hemos liado, aparte de perder la casa: la fachada de la comunidad; los pisos que nos rodean chamuscados; cuatro familias a las que se tendrá que alquilar una casa temporalmente porque la estructura ha quedado dañada (acuérdate de las imágenes del Carmel... aunque el origen era distinto); tres vecinos que pasaron por el hospital por intoxicación por humo (menos mal que nadie murió ni se quedó vegetal por inhalación de gases de incendio); dos coches aparcados que recibieron la caída de un muro de la vivienda; las aguas de los bomberos que bajaron por la escalera, negras como el carbón, e inundaron dos pisos más abajo...
Espero que este rollazo te sea de ayuda.
Yo me he quedado a gusto, desde luego. Ahora toca descansar.
Un abrazo y gracias por consultar.
