Hola Misuca,
La novación es una posibilidad inicialmente ventajosa para ambas partes –cliente y banco-, ya que genera unos gastos mínimos, aunque todo depende de la modificación que se decida efectuar. En principio, esta opción no requiere incurrir en costes de escritura pública, ya que con un mero documento del banco, a modo de contrato privado, sería suficiente. Así ocurriría en supuestos de reducción del interés fijo o del diferencial del variable. A juicio de los expertos, ésta es la opción más recomendable porque no es necesario el pago de comisiones de apertura ni cancelación.
Sin embargo, las cajas de ahorro y entidades crediticias pueden obligar a ello –a suscribir escritura pública- para garantizar una mayor seguridad jurídica. Por ejemplo, en aquellos casos en los que el usuario se decanta por modificar la condición de su hipoteca, y sustituir el interés fijo contratado por otro variable o viceversa. En esa opción, la escritura de novación será obligatoria. Los trámites de notaría, registro y gestoría podrían alcanzar una cifra de entre 200 y 350 euros, según explican desde varias entidades. Ese precio se correspondería con los gastos derivados del acta firmado ante notario en el que se ponen de manifiesto las nuevas condiciones pactadas entre ambas partes. Dicho contrato ha de llegar con posterioridad al Registro de la Propiedad.
En el supuesto de que la modificación pactada consista en la ampliación del importe de la hipoteca, llevará consigo mayores gastos, puesto que es la única opción de novación que no está exenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tributo cuya cuantía depende de las comunidades autónomas con competencias en la materia.
La razón esgrimida por bancos y cajas de ahorro para imponer escrituras públicas en casos de novación reside en que sin ella, se incrementan las dificultades para realizar embargos de vivienda en los casos en los que el usuario del préstamo no paga. La realidad es que es una opción de seguridad, puesto que la legislación vigente explica que las entidades financieras no están obligadas a realizar una novación.
Comisión por novación
Pese a lo dicho, muchas entidades financieras –bancos y cajas de ahorro- han introducido en sus respectivas ofertas hipotecarias cláusulas y comisiones para gravar las posibles modificaciones en los préstamos contratados con sus clientes. Ese sobrecoste es del 0,5% del dinero adeudado, es decir, que aún no se ha devuelto. En el caso de mantener pendiente una cantidad de 60.000 euros, la institución de ahorro cargaría entre 300 y 600 euros por la modificación.
Extraído del artículo "Novación y subrogación de una hipoteca".
Un cordial saludo.
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