Participaciones del usuario Feliz - Hipotecas

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Feliz 05/06/04 22:41

Ha respondido al tema El ladrillo: frena o no frena el crecimiento económico.

En España ha habido muchos condicionantes que han provocado la subida desmedida pero eso ya ha acabado. 1. Los tipos de interés ya no pueden bajar de manera sustancial, solo tienen recorrido al alza. El gobierno que sabe esto recomienda ahora las hipotecas a tipo fijo para evitar la morosidad que pondrá en peligro al sistema financiero. 2. La vivienda ya deja de ser interesante como inversión por los precios alcanzados. 3. La bolsa sube y tiene recorrido. De momento al año pasado ya subió un 30% 4. El sector de población del Baby Boom ya está prácticamente colocado por lo que la demanda de pisos será menor. 5. Se aprueban medidas que harán que el alquiler sea rentable para los propietarios y disminuirá la demanda de compra de pisos. 6. Se están construyendo pisos a un ritmo de 700.000 anuales cuando la necesidad real no llega ni a la mitad. Tanto interés en ganar por parte de los constructores hará que a corto plazo se inunde el mercado y a los precios actuales los posibles compradores no puedan comprar. El mercado de segunda mano tendrá que bajar los precios ya que los nuevos no podrán hacerlo. 7. Hace pocos meses entró en vigor la obligatoriedad a que las tasaciones se hiciesen en función del mantenimiento sostenido del piso en el tiempo a la vez que tiene en cuenta otros parámetros que evitan la especulación ¿En qué se fundamenta un temor tan persistente? Ni más ni menos que en el ciclo económico. Efectivamente, el sector inmobiliario, como el resto de sectores de la economía, está sujeto a los vaivenes cíclicos. Los teóricos de las fluctuaciones económicas señalan, en este sentido, que el ciclo de la construcción se inscribe en un intervalo temporal de aproximadamente 20 años y, llegado el caso, sus consecuencias negativas rebajan el PIB nacional en varios puntos, conjuntamente con el hecho de que la desaceleración de los niveles de actividad acostumbra a ser de mayor magnitud y duración que el impacto que ocasionan los descensos del ciclo financiero, en particular en aquellas economías que, como en la española, éste es sector locomotora para el crecimiento económico. Hoy por hoy, no es previsible que el tipo de interés explosione la burbuja inmobiliaria como consecuencia de desajustes financieros en los presupuestos de las familias. El peligro residiría también en cuál sea la trayectoria inmediata del ciclo de la construcción. Desde un punto de vista teórico, podría darse la posibilidad de un cambio de tendencia por el largo periodo de bonanza de que goza el sector. Desde un punto de vista práctico, por disminuir a corto plazo la entrada de capital fresco en el sector ante expectativas negativas respecto de los actuales niveles de rentabilidad, y también por cuanto la demanda de primera vivienda derivada del baby boom de comienzos de los años 70 no fuese compensada por las necesidades adicionales de la inmigración y por las que origina, en este contexto, la opción al divorcio. En uno y en otro caso, el cambio de signo sería de naturaleza cíclica, algo, por otra parte, tan inherente como característico del sistema capitalista. Alemania sufre todavía los efectos de la burbuja inmobiliaria de los años noventa El precio de los pisos está estancado y en las regiones del este cae desde hace siete años Alemania tuvo su burbuja y aún sufre las consecuencias. A principios de los años noventa, el Estado favoreció las inversiones en casas y pisos de la antigua RDA. Los precios subieron unos años, pero el sector no resistió. Desde entonces, ha quedado estancado. Y en las regiones del este incluso se observa una caída de precios. El resultado fue una burbuja que acabó por estallar a mediados de la década pasada y cuyas consecuencias todavía hoy se dejan notar en el mercado. En contra de las previsiones, muchos alemanes de las regiones desindustrializadas del este se marcharon a otras partes del país. Nadie ocupó muchas de las viviendas nuevas o renovadas. Y el precio del metro cuadrado no ha dejado de descender en los últimos años. Un

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Feliz 05/06/04 22:39

Ha respondido al tema El ladrillo: frena o no frena el crecimiento económico.

Hasta ahora he comentado de manera objetiva la situación por lo que ahora empiezo a especular sobre las consecuencias negativas y el futuro próximo (aquí espero tu colaboración). La eterna discusión de los últimos meses es: ¿hay burbuja inmobiliaria o no la hay? Bueno, por lo que he podido leer la opinión generalizada es que no la hay pero que casualidad que siempre vienen esas declaraciones por parte de sectores involucrados de alguna manera en la necesidad de todo esto no decaiga. Hablo de sectores de la banca, constructoras, economistas de medio pelo y políticos que reconocen la sobre valoración pero que inmediatamente dicen que no hay burbuja para intentar disipar el miedo ya que no les gustaría que les achacaran el ser los culpables del estallido de la burbuja inmobiliaria. Es curiosa la aparición en los medios de Botín y otros de manera que dejaban caer de manera inesperada la coletilla "no hay burbuja inmobiliaria" siendo que si realmente no hubiese, no seria necesario que se negara tantas veces y desde tantos medi os. Hasta hace poco no se reconocía la sobre valoración y hasta desde el gobierno nos decían que nos hipotecásemos y que si los pisos valían tanto es porque los pagábamos. Expertos en el sector construcción así como el representante de los arquitectos y otros muchos personajes no interesados directamente en este tinglado reconocen abiertamente que hay burbuja y que en la situación actual solo importa la manera en que se reconducirán los precios, si de manera abrupta o con aterrizaje suave de los precios. Desde hace meses hay continuas advertencias desde instituciones extranjeras como el diario The Economist, Fondo Monetario Internacional, Banco Central Europeo, etc anunciando que la sobre valoración y el endeudamiento actual son excesivos. Los artículos especiales sobre vivienda de the Economist son particularmente elocuentes diciendo que la burbuja en España es la mas alta de el mundo con sobre valoraciones cercanas al 60%. Todos ellos advierten de las posibles consecuencias por lo que el El Banco de España ya ha advertido, en varias ocasiones a las entidades de crédito, para que sean más restrictivas a la hora de conceder hipotecas. De momento, está sucediendo todo lo contrario: los bancos y las cajas de ahorro (salvo muy contadas y loables excepciones) siguen compitiendo en la duración, en la flexibilidad y en el coste de los créditos hipotecarios, generando un espejismo que anima a los potenciales compradores a adquirir viviendas de precios desorbitados. Rodrigo Rato también asumió su parte de responsabilidad en el problema pero parece que lo que realmente tiene eco son las declaraciones que niegan la evidencia y las noticias que anuncian año tras año subidas insostenibles teniendo en cuenta que los sueldos ni de lejos suben en la misma proporción. El problema de la burbuja inmobiliaria se da en muchos países como EEUU y Reino Unido y viene como consecuencia de la frustración sufrida con la explosión de la burbuja bursátil de las acciones tecnológicas de hace 3 años, la inseguridad sufrida por los atentados de Al queda y en el caso de España todo lo que sabemos sobre blanqueo de dinero negro, tipos de interés mínimos, etc. De momento parece que el ladrillo sirve de refugio como inversión (compra de bienes raíces) pero el problema es que está siendo utilizado de manera masiva por lo que por muy seguro que sea un ladrillo nunca va a soportar mucho tiempo el que haya opciones atractivas de inversión como pueda ser la bolsa. (...)

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Feliz 05/06/04 22:37

Ha respondido al tema El ladrillo: frena o no frena el crecimiento económico.

Estado Español - Consumo Responsable ¿Existe una burbuja inmobiliaria en España? - Terrorismo urbanístico en España http://www.esfazil.com/kaos/noticia.php?id_noticia=647 ¿Existe una burbuja inmobiliaria en España? No entiendo como un bien de primera necesidad contemplado por la constitución y que está siendo utilizado para enriquecer a ciertos sectores de la sociedad no provoca que haya una revolución social equiparable a la de la guerra de Irak siendo que los precios actuales van a condicionar las condiciones de vida de millones de personas en nuestro país. En esta parrafada voy a intentar desmontar los argumentos que usan los interesados en el ladrillismo: la vivienda nunca baja, el ladrillo es la inversión más segura, esta zona va para arriba, alquilar es tirar el dinero, los tipos de interés no volverán a subir, España va bien,etc. Todos estos argumentos se han grabado a fuego en las mentes de muchos ciudadanos habiendo sido prodigados por sectores interesados a base de años por lo que un cambio en la forma de pensar está siendo muy difícil. Hemos llegado a un punto en el que el actual modelo de crecimiento que ha tenido el país durante los últimos años se está agotando. Después de la crisis de la burbuja de acciones tecnológicas, los países desarrollados han sufrido un proceso de crecimientos mínimos en sus economías pero en España se ha usado el sector de la construcción para mantener un PIB suficientemente alto para poder mantener la creación de empleo que es uno de los principales problemas de nuestro país. El sector construcción genera a su alrededor una cantidad tan importante de actividad que provoca que por cada uno de los empleos directos en construcción se generen otros tres empleos relacionados con este sector. Todos sabemos la cantidad de inmobiliarias abiertas en los últimos años así como la cantidad de gremios como fontaneros, cristaleros y hasta el último que podría ser el sector del taxi que mueve mucha gente por las transacciones inmobiliarias. Todos nos beneficiamos del auge del sector por lo que en consecuencia se beneficia el consumo en general por la sensación de riqueza que provoca no solamente el empleo generado si no los activos supuestamente sobrevalorados en propiedad inmobiliaria. La sensación de riqueza que provoca un supuesto aumento del valor de nuestro piso promueve el consumo pero si esta sobre valoración es muy alta y generalizada a la vez así como reconocida por el gobierno, el tirón del consumo está garantizado. Tengo amigo que vende coches de lujo que me confirma este supuesto. Una pareja se compra un piso por 40 millones de obra nueva pero tardan en darles las llaves año y medio. En este tiempo el piso saben que se les revaloriza un 23 % por lo que a la hora de firmar la hipoteca piden el 100 % de la tasación que les hace el banco por lo que el banco les da 49 millones. De esta manera se compran el coche de lujo y encima tienen para los muebles. Es conocida la actual guerra hipotecaria de los bancos para hacerse con el mayor numero de hipotecados por lo que financian lo que haga falta. Hasta ahora eso ha funcionado así. La sensación de riqueza llega a todo aquel que tiene un piso en propiedad y sabe que su piso vale el doble que hace 4 años por lo que la sensación del que no lo tiene es de que tiene que hacerse con uno aunque realmente no lo necesite todavía. Todo provocado por el sentimiento de que puede quedarse fuera del mercado. "Ya sabes, si no compras ahora el año que viene estarán mas caros" "mi vecino ha vendido el suyo por 30 millones, como el mió es mejor pido tres millones mas" Entre unos y otros se ha alimentado la situación ayudados por el sector inmobiliario y por los bancos que aportan el dinero que haga falta. Sabiendo el gobierno que el modelo está agotado y que el consumo se empezará a resentir por el altísimo endeudamiento, ahora promueve que los que tengan piso pagado lo hipotequen para poder seguir manteniendo el consumo. http://www.consumer.

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Feliz 29/05/04 14:41

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Esther J. Vallejo (29-05-2004) Cinco Días. Adiós a los tipos en mínimos. Llegó el momento de prepararse para la subida. Prácticamente a diario algún miembro del mercado se encarga de recordar que el precio del dinero se encarecerá próximamente. Cuándo es la cuestión, aunque cada vez son más las voces y los indicadores que se inclinan por una subida antes de que acabe el año no sólo en EE UU, como anunció la Reserva Federal, sino también en la zona euro, donde hasta hace poco los presagios la situaban a principios de 2005. 'El mercado descuenta que los tipos oficiales terminarán el año en el 2% en EE UU y en el 2,25% en Europa, respectivamente. En 2005, podrían estar en el 4% y 3,25%', aventura Concha Blanco, de Uno-e. Aunque persisten las dudas sobre cuándo se materializará la subida, sus efectos ya se empiezan a notar en los préstamos a tipo variable. Algunos índices de referencia de estos préstamos se consideran indicadores adelantados de los tipos de interés oficiales y ya anticipan su comportamiento. El mibor y el euribor son buen ejemplo de ello. Ya en abril cerraron con alzas respecto al mes anterior y en mayo no parece que vaya a variar la tendencia alcista. Los niveles diarios del euribor en mayo se ha situado por encima del 2,3% casi todas las sesiones. El resto de índices (bancos, cajas y conjunto de entidades, principalmente) continúan cediendo posiciones, fruto de su menor sensibilidad a las oscilaciones de los tipos y así podrían continuar algún mes más. Con todo, por el momento, las revisiones anuales de las cuotas continúan a la baja en todos los casos, pero no está lejos el periodo en el que la factura mensual empiece a ser algo más alta de lo que lo ha sido en meses anteriores. La cuota 'podría incrementarse un 10% el próximo año y un 8% el siguiente si se produce la subida', augura Blanco. Mitigar los efectos de una subida de tipos puede estar en manos de los deudores. Para empezar, los expertos recomiendan contratar préstamos a tipo fijo antes de que empiecen a encarecerse. De hecho, algunas entidades como La Caixa o el Sabadell ya han elevado el tipo de estos préstamos. Con todo, aún es posible contratar créditos a 30 años a tipos fijos por debajo del 6% y del 4% a 10 años. Pero si el préstamo es variable y la subida es inevitable hay fórmulas que permiten suavizar el alza. La primera opción, y más barata, es la de amortizar deuda de forma anticipada o, mejor aún, si es posible, cancelarla totalmente. Aunque esta operación suele conllevar el coste de la comisión correspondiente, es la opción más favorable a priori, pero siempre que se tenga en cuenta el efecto financiero-fiscal. Y es que cantidades que superen los 9.015 euros al año por persona no dan derecho a deducción. Cuando se cancela o amortiza parcialmente hay que abonar las comisiones pertinentes, que en función del préstamo varían. En los de tipo fijo oscilan entre el 2,5% y el 4%, en los variables están entre el 0% las de internet y el 1%. Agotada esta vía se puede recurrir a otras alternativas, más costosas y que requieren de un cálculo pormenorizado. Se trata de la novación y la subrogación. La novación es la operación que permite a la entidad modificar -en este caso se trataría de mejorar- las condiciones del préstamo. Según como se articule, los gastos pueden ser diversos. Si la operación se eleva a escritura pública, el cliente incurre en los costes de notario y registro propios de este proceso, además de la comisión de novación que cobran algunas entidades. Sólo si la mejora es considerable merece la pena asumir el coste. No obstante, existe la opción de realizar un contrato privado entre el cliente y la entidad. Su coste es nulo aunque su duración puede ser limitada. En cualquier caso conviene hacer números. Una herramienta muy útil son los simuladores de algunas entidades en la red, que permiten hacerse una idea del coste de la operación y del ahorro que puede suponer el cambio a un tipo más bajo. Si la negociación dentro

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Feliz 26/05/04 18:43

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La mayor tragedia de un ser humano es sufrir. Por eso, frente a tanto dolor, desesperación y angustia sólo existe una opción moral decente: sentir compasión hacia aquellas personas cuyas vidas estén siendo destruidas. Así, dentro de esta lógica compasiva, la propuesta de crear un marco normativo de protección ante problemas de sobreendeudamiento familiar -como existe en otros países europeos- , se eleva sobre la mugre moral de la prepotencia que nos rodea y confiere dignidad a quienes la respalden, porque es muy alentador descubrir que, con subida de tipos mediante, hay polícos que se muestran comprometidos a legislar a favor del interés general: http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=21274 y http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=21275 ----- Por otra parte, EL MUNDO, 26.5.2004, PG.35, A. LORENZO El saldo hipotecario crece un 25%, la tasa más alta desde 1996. La Asociación Hipotecaria achaca el fuerte ritmo de aumento al bajo nivel de tipos de interés y a que éste activa la demanda. (...). A tenor del resultado, de nada han servido los llamamientos del Banco de España para que las entidades FRENEN LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS, debido al cada vez mayor endeudamiento de las familias. La patronal bancaria, que recientemente QUE LA SITUACIÓN FINANCIERA DE LOS HOGARES PUEDE ACARREAR PROBLEMAS A LA ECONOMÍA, ha replicado al órgano supervisor que las entidades ``no van a echar el cierre´´ si la demanda para la adquisición de viviendas sigue al alza. Y es que para la banca ``no hay indicios de alarma´´, ni siquiera después de que el Euribor, principalñ referencia para las hipotecas a interés variable, haya invertido su tendencia a la baja. En concreto, este indicador repuntó un 0,11% en abril, para situarse en el 2,16%, lo que supone el primer incremento desde noviembre del año pasado. (...)

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Feliz 24/05/04 18:38

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En EL SEMANAL, 23 de mayo de 2004.VIRGINIA DRAKE ha escrito este interesante artículo: http://www.clubelsemanal.com/web/articulo.php?id=571&id_edicion=67 Y en el diario METRO Directo, http://www.metrospain.com/nx.asp?noti=2061 : España acapara el 20% de las hipotecas europeas Uno de cada cinco euros suscritos en operaciones de préstamos hipotecarios en la Unión Monetaria Europea (UEM) el año pasado se realizó en España, cifra que “dobla” el peso relativo de la economía española en la Unión Europea en términos de producto interior bruto (PIB), según el Banco de España. En concreto, las operaciones nuevas formalizadas en España por bancos, cajas y cooperativas de crédito en 2003 ascendieron a 8.599,1 millones de euros, lo que equivale a un 18,57% de los 46.304,3 millones concedidos por los 12 países que conformaban la UEM en el mismo periodo. El “mayor dinamismo” del mercado español de financiación de vivienda queda de manifiesto además en el hecho de que las hipotecas crecieron en España un 20%, mientras que en la media de la UEM el ritmo de avance fue el 7%, explicó el supervisor bancario en su último Informe de Estabilidad Financiera. La pujanza de los préstamos para compra de viviendas ha propiciado un “creciente” endeudamiento de las familias, concluye. (EP)

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Feliz 16/05/04 13:09

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Si metes la mano en el fuego te va a doler, a no ser que lo disfrutes. Entonces harías bien. Pero si dices: ``Sé que el fuego quema, pero a pesar de ello , sigo metiendo la mano en el fuego´´. Entonces estarías en un error.

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Feliz 16/05/04 13:02

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Un aforismo de Gracián decía: ``Hay mucho que saber y es poco el vivir, y no se vive si no se sabe.´´ Lo que sigue a continuación puede parecer anecdótico, pero no lo es. Tiene mucha categoría aunque mucha gente querrá descafeinarlo , reducirlo a anécdota. Y no es anédota, es absolutamente trascendental: Nos vamos al cine, observa a los espectadores, puede parecer baladí pero es una cuestión de fondo, olvídate de la película y mira sólo a los espectadores. En el cine verás a la gente llorar, reir, excitarse...¿Qué están haciendo? ¿Qué les está pasando? Si no hay nada en la pantalla, sólo son imágenes: la pantalla está vacía. Pero, ¿cómo se están emocionando? Están llorando, sollozando, riéndose...La imagen no es sólo una imagen, la película no es sólo una película. Han olvidado que es sólo una historia, SE LO HAN CREÍDO. Y esto está sucediendo en todas partes, no sólo en el cine. Mira las ``.com´´***, el futuro económico dependía de las ``.com´´ y sus precios subían y subían. Ya no te acuerdas en absoluto, está olvidado. Y lo mismo, pero con mayor dureza, puede ocurrir con los injustos precios de los pisos. Es como una película, en el momento te parece indiscutible y te altera, pero, y es una pregunta que hay que empezar a hacerse, ¿quién se atreve a decir lo que hay detrás? ----- ***(Buffett, como no era para menos, no se dejó confundir: http://www.softbolsa.com/~inbolsa/Gurus/waren.pdf ) Efecto frenesí: http://www.el-mundo.es/suvivienda/2003/292/1048186285.html http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=26572 Frente a la autodestructiva ``voluntad de poder´´ de nuestra propia cultura: http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=24596 http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=25703 -----

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Feliz 15/05/04 14:10

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Dia 23/04/2004 El número de viviendas construidas en España en 2003 es mayor del que se edifican en Alemania, Italia, Francia y Gran Bretaña juntos. El número de viviendas construidas en España durante el año pasado, que casi alcanzó las 700.000, es mayor del que se edifican en Alemania, Italia, Francia y Gran Bretaña juntos, según datos del concejal delegado de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, Sigfrido Herráez. Durante su intervención en el "VI Encuentro sectorial sobre la vivienda, los servicios a la comunidad y a la nueva edificación, SERVIVIENDA 2004", Herráez añadió que, sin embargo, la población de esos países es seis veces superior a la española. En su opinión, no es previsible que ese continuo incremento de la construcción de viviendas en España se mantenga eternamente. De hecho, apuntó que empiezan a aparecer los primeros indicios de desaceleración, aunque "evidentemente la última palabra la tiene el mercado". Por lo que se refiere al mercado del alquiler, detalló que el porcentaje de familias que viven en casas arrendadas es el más bajo de la Unión Europea, al suponer únicamente el 14,71 por ciento, frente a la media de más del 50 por ciento del conjunto de Europa. Según los datos facilitados por el concejal, en la memoria socio-económica del Consejo Económico y Social (CES) del 2002 consta que durante el año anterior había en España 1,61 millones de pisos en alquiler, un 9,2 por ciento menos que en 1991. También España tiene el porcentaje más bajo de la Unión Europea respecto al parque público de casas en alquiler, mientras que tiene el más alto en viviendas secundarias y vacías, según Herráez. http://www.datadiar.com/actual/peconom/23iv04d.htm http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=27072 http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=26946 http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=26873 La compra acelerada por miedo a las subidas consigue el efecto contrario: relanza la demanda y eleva los precios: http://www.el-mundo.es/suvivienda/2003/292/1048186285.html

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Feliz 15/05/04 14:09

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