Independientemente de que en este momento conviene tener toda la cautela que sea razonable tampoco es para quedarse paralizado y no hacer absolutamente nada si todos hiciéramos lo mismo sistema colapsaria.Dicho esto efectivamente el problema parece estar en el primer tramo en el que vais al límite incluso por encima del límite que suelen poner los bancos para conceder hipotecas que está entre el 35 y el 30% de los ingresos vuestro caso el ingreso del alquiler no contaría en el momento en el que estáis pidiendo la hipoteca porque no estaría formalizado con lo que solo contaréis con vuestros ingresos regularesLa idea es buena pero quizás como alternativa convenga considerar otra vivienda que no requieran el préstamo personal que parece que es lo que os va a penalizar en este asunto
Es de suponer que la tasadora ha seguido las directivas que sacò el Banco de España al inicio del Estado alarma en el que recomendaba las tasadoras revisar sus métodos de valoración no considerando parámetro retrospectivos, https://www.expansion.com/economia/2020/04/21/5e9eab80468aeb952c8b45a4.htmlLos protocolos habituales de las tasadoras incluyen el análisis de operaciones de venta de inmuebles similares lo que ellos llaman testigos.Al haber tenido que revisar esos protocolos y quitar la parte correspondiente a los testigos son mucho más conservadores a la hora de valorarTomando en cuenta factores objetivos valor del suelo valor de la construcción etcétera pero no considerando o al menos no en un porcentaje tan alto el valor comparativo con inmuebles similares qué era lo que normalmente elevaba el precio de esta forma las tasaciones ahora están saliendo más bajas de lo que se esperaríaNo existe el límite que comentas ni a la baja ni al alza. en otras condiciones diferentes la tasación podría haber salido un 10 o en 20 o incluso un 30% superior al precio de compra pero digamos que os ha tocado mal momento por el tema de la revisión de los protocolos de las tasadorasCon respecto a la hipoteca el banco os dará el 90% del menor de los valores compra o tasación con lo que debéis hacer el cálculo el dinero que os darán respecto al valor de tasaciónUna alternativa que tenéis es contratar una tasación (importante indicar que sea con fines hipotecarios) a una tasadora que esté registrada en Banco de España si la tasación es superior podéis reclamar a la tasadora original para que revisen su tasación y normalmente suelen revisar las Alalza no llegarán al valor de la tasadora que haya pasado más alto pero tendréis un valor corregido que os vendrá mejor para obtener mayor financiación.No es aplicable para vosotros pero en general es muy recomendable cuando se tiene claro que se quiere comprar una casa antes de firmar las arras encargar la tasación muchas veces no se hace por ahorrarse 200 300 o 400 € por la oferta que tienen los bancos de pagar las tasaciones pero luego se paga con creces disgustos cuando las tasaciones salen más bajas de lo que se esperaUna alternativa si no se quiere gastar tanto dinero es encargar una valoración (más económica que tasación con fin hipotecario) a tasadora que esté registrada en Banco de España de esa forma se puede tener una idea del precio que se obtendrá en la tasación antes de firmar las arras luego ya todo es más complicado
Patear bancos es sanísimo, tanto cuando estás empezando cómo después. De hecho, mi experiencia es que me aprendido mucho con los comentarios de los distintos directores y como no, mejores condiciones. Con lo que, sino se dispone de otros medios, ese es perfecto ¡¡
Hay bancos (Bankia era uno y las antiguas Cajas rurales tambien) que tienen el mínimo de cuantía de hipoteca en 30000 €, tienda estos 30000 € el 80% de el menor de los valores compraventa o tasación.Es decir 37.000€Si la vivienda tiene que reformarse y puedes ganar valor en la reforma con opción de algunos bancos puede ser comprar con crédito personal reformar tasar e hipotecarY digo en algunos bancos porque los hay que no son muy estrictos con lo de valor de compraventa o tasación y aceptan hipotecar al 80% del valor de tasación pero conviene tenerlo claro y confirmado que es así antes de embarcarse
Si la tasación es posterior a la compraventa suelen consultar el registro y entonces la tendrán en cuenta junto con las demás compraventas que ellos consideren representativas como testigos para la valoración pero esto no es lo habitual y lo normal es que la tasación sea anterior a la compraventa con lo que en ese caso no influiría en la tasación o bien aunque la tasación sea posterior cómo se tardan semanas o meses en registrar la operación puede que está no está disponible cuando vayan a hacer la consulta en el registro
Aún sin conocer en detalle vuestras condiciones económicas entiendo que no deben ser malas y habéis conseguido ir pagando la hipoteca y además ahorrandoTe recomendaría que empezaras por consultar en otros bancos incluso en otras sucursales del propio Sabadell y qué contactarse con algún broker de financiación que pueda ayudaros.No soy experto en el tema de probablemente un buen broker nos podrá asesorar mejor pero parece mejor opción optar por una hipoteca independiente para la nueva vivienda que por ampliar la vuestra.Un saludo y suerte
Si por desgracia para los que pedimos las tasaciones el Banco de España envío una circular a las tasadoras para instarles a revisar sus parámetros de valoración considerando que al no realizarse operaciones por el COVID las anteriores al inicio tele estado de alarma podían desvirtuar al alza la valoraciónRef.:https://brainsre.news/el-banco-de-espana-exige-maxima-prudencia-en-las-tasaciones-de-viviendas/
Por desgracia la política de Banco de España que siguen la práctica totalidad de los bancos establece que la financiación hipotecaria será como máximo el 80% del menor de los valores de compraventa o tasación.Dicho esto, hay alternativasUna muy común es una financiación mixta en la que se obtiene una parte en hipoteca y otra parte un producto de financiación no hipotecario con mayor interés y menor plazoPenaliza los costes de financiación y puede ser complejo desgravarse los intereses pero sería una alternativa para conseguir un porcentaje mayor del 80% otra alternativa es conseguir financiación no hipotecaria hay bancos que ofrecen productos de financiación que son renovables anualmente dónde pagas los intereses por la cuantía a la renovación, al igual que en el caso anterior mayores intereses menor plazo y posibles dificultades para desgravación de los interesesRespecto a facilitadores de financiación entiendo que te refieres a la figura de los brokers de financiación, que actúan como las corredurías de seguros buscando la mejor financiación dadas una serie de condiciones por parte de quién busca esa financiaciónNo son muy conocidos por los particulares porque normalmente se acude al banco o a distintos bancos y se compara pero los brokers funcionan muy bien y especialmente en condiciones especiales de financiación, tipo está que comentas o cuando las garantías que puede ofrecer el hipotecante no son las mejores. suelen llevarse una comisión en función que la cuantía de la financiación que gestionan y por mi experiencia cuando el broker es bueno el beneficio que se obtiene de sugestión supera con creces el coste de comisiónEn ocasiones se puede incluso incluir su comisión la financiación aunque no es muy recomendable porque en una financiación a largo plazo el coste de los intereses sobre esa cuantía puede ser muy elevado pero la opción está ahí.Estos brokers son los que suelen trabajar para las inmobiliarias que ofrecen financiación al 100%, como digo no tienen mucho predicamento entre particulares pero no significa que no se pueda optar a sus servicios siendo particular.En mi casa o los que he conocido todos provenían de banca y son expertos en entender cómo funciona el tema de financiación a nivel bancario, preparan la documentación buscar qué bancos son mejores para el tipo de financiación que se precisa incluso tiran de contactos en banca para saber en qué bancos es más probable que se pueda obtener esa financiación en un momento determinado.Esto último no es muy conocido pero es interesante saberlo y es que los bancos no funcionan de manera estática sino que funcionan de forma muy dinámica en cuanto al tipo de productos que comercializan y pueden pasar de darle prioridad a fondos de inversión, hipotecas, a planes de pensiones de manera muy dinámica incluso en un mismo ejercicio, por eso a veces sorprende que un conocido con unas condiciones económicas muy similares haya podido obtener fácilmente una hipoteca en un banco a unas condiciones buenas y nosotros vayamos a ese mismo banco y sean todo dificultades o nos pidan contratar un producto determinado si queremos obtener la financiación o bien directamente que el coste sea peor que el que ha obtenido esa otra persona, digamos que no hemos ido en el momento adecuado.Ese es el arte de estos brokers saber para el tipo de financiación que se requiere qué banco es el idóneo en ese momento y saber a qué puerta llamarEste último punto también es importante hay directores que están más enfocados a unos productos que a otros, sea port la diferencia porcentual en el bono que tienen sea port las dificultades la gestión o directamente por estar más especializado en un producto que en otro hay diferencias notables en la facilidad de obtener financiación de una sucursal a otra incluso del mismo bancoSi te sirve de algo mi experiencia estos Crockers son de gran ayuda para financiaciones atípicas el valor que ofrecen por el precio que piden suele compensar con creces
Buen punto Jaloke Efectivamente el problema lo podéis tener con la tasación. Si lo tenéis claro, no es tontería que encarguéis por vuestra parte la tasación para tener claro el valor a efectos hipotecarios que establezca la tasadora. Si pedís tasación para solicitud de hipoteca y la tasadora está autorizada por Banco de España, podéis utilizar la propia tasación para la solicitud de ofertas en los distintos bancos.
