laowei1500
31/05/19 20:32
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Participaciones del usuario laowei1500 - Hipotecas
laowei1500
31/05/19 20:28
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
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Pensaba que normalmente el banco os abra antes que tú qué el Euribor se va a girar a largo plazo y empezarán a aumentar los intereses de las hipotecas a tipo fijo antes de que el gran público pueda intuirlo
Es decir el problema no va a ser el redondeo como tal sino que salvo que pases el día analizando variables macroeconomicas y siguiendo la evolución de los tipos para cuándo tú intuyas que el Euribor puede subir y que es momento para cambiar a tipo fijo ellos ya habrán corregido el interés y no será fácil negociar con el interés que había antes
La nueva ley de hecho tiene una parte que establece específicamente qué se deben facilitar los cambios de tipo variable a tipo fijo limita las comisiones y instalo los bancos a facilitar el proceso
Esto último no sé muy bien qué significa pero a los bancos también les está interesando comercializar a tipo fijo y de hecho lo primero que hacen es intentar convencerte para que no hagas variable con lo que no encontrarás problema en pasar de variable a fijo salvo que cambie mucho la cosa
laowei1500
31/05/19 20:24
Ha respondido al tema ¿Salario tres veces superior a importe alquiler? - Inquilino
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La Ley de la Propiedad Horizontal no dice eso y en todo caso la ley que aplicaría sería la de Arrendamientos Urbanos y tampoco indica nada al respecto
Ese es el criterio que suelen utilizar los bancos en la concesión de hipotecas que el compromiso de pago no sea superior al 30% de los ingresos totales
En el caso de que los ingresos no sean por nómina aplican unos coeficientes de minoracion
En el caso de alquileres el propietario puede pedir los ingresos que estime oportuno 3 veces (lo mas habitual), 5 veces 10 o 20 y el inquilino tiene derecho a decir que no le interesa darse la vuelta e irse
laowei1500
31/05/19 20:21
Ha respondido al tema Pasar de hipoteca variable a fija
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Si tienes un buen registro en cuanto estar al día en pagos y cumples con los criterios de solvencia no debes tener ningún problema y de hecho los costes incluso se han reducido al asumir el banco los gastos correspondientes a notaría gestoría etcétera de la hipoteca
Como no hay compraventa no tienes que pagar ITP y si es con el mismo banco con el que tienes actualmente la hipoteca normalmente se encargan ellos también de la parte del registro de la cancelación de la hipoteca que tienes actualmente si cambias de banco te tocará a ti pagar esa parte que suele ser unos 700 u 800 € más o menos
laowei1500
31/05/19 20:18
Ha respondido al tema Tinsa valoracion negativa
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Lo de Tinsa no tiene nombre cada vez están pasando peor y aunque reclames no hay nada que rascar pides explicaciones o justificación de la tasación y te indican que está todo bien documentado en el dossier de la tasación
Reclamas porque han utilizado valores de referencia de otras zonas o inmuebles que no tienen nada que ver y te indican que es su metodología
Es el problema de ser líder en el mercado y tener prácticamente monopolizado el tema de los bancos
La mayoría de la gente que acude a pedir una hipoteca no sabe que tiene derecho a hacer la tasación con cualquier tasadora que esté reconocida por Banco de España
Y de hecho incluso en precio suelen ser más económicos porque Tinsa está en la parte alta de precios
laowei1500
28/05/19 19:47
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
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W.Petersen
Me alegro que discrepes porque en la discrepancia surge el debate y de ahí surgen cosas muy interesantes
Tal y como yo lo veo y como lo planteo es que las cosas no son blancas o negras elegir un tipo fijo o tipo variable no es un dogma a perpetuidad sino que es algo que puede modificarse
Uno cuando adquiere una vivienda incurre en una serie de gastos unos que ha previsto y otros que no se ha previsto por eso es bueno que el nivel de compromiso de pago de la hipoteca que es el gasto de mayor importancia se reduzca en la medida de lo posible
Y ya una vez que uno se ha sentado se plantea si quiere continuar en tipo variable o quiere cambiar a tipo fijo para que no le varía la cuota de la hipoteca en la vida del crédito
Estoy de acuerdo contigo que el factor seguridad es un intangible y cada uno tiene que valorar cuál es su tolerancia al riesgo y qué es lo que le quita el sueño
También es importante recordar que pasa a la inversa yo conozco personas que suscribieron hipotecas al tipo fijo del 4% cuándo empezaron a ponerse de moda y que están renegando desde entonces y en un caso ha pasado a tipo variable
Yo creo que el mensaje de fondo es que cada uno entienda cuáles son sus circunstancias cuál es su tolerancia al riesgo y actúe en consecuencia pero si es importante entender que ambos modelos pueden ser complementarios y que pueden depender de la circunstancia que tenga cada uno en cada momento
Hasta ahora nadie se planteaba cambiar las condiciones de la hipoteca porque era complejo requería de negociar con el banco generaba costes etcétera el banco nos quería atados y bien atados y cualquier modificación tenía muchos obstáculos
Con el cambio de ley dónde Europa hay puesto su criterio en favor del tipo fijo entendiendo que da más estabilidad a las familias que el tipo variable el cambio de condiciones a tipo fijo va a ser más sencillo y mucho menos gravoso en comisiones y gastos
Aprovechando eso lo que yo planteo es que no se juegue la partida con una sola carta si no que se entienda que hay dos cartas y que para cada circunstancia puede ser mejor una u otra y que hay posibilidad de cambiar entre una y otra
Gracias por el comentario
laowei1500
28/05/19 17:47
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
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Porque me recomiendas una hipoteca variable?
Porque te permite mantener un fondo de liquidez para imprevistos que es mucho mas importante que hacer una hipoteca a tipo fijo.
En junio se publica la nueva ley hipotecaria, que entre otros cambios, recoje una serie de normas para favorcer el cambio de tipos variables a tipos fijos, es decir, vas a poder cambiar de tipo fijo a variable en cualquier momento y a partir de que entre en vigor, se favorcerá el cambio ya sea en el mismo banco (novación) o en otro banco (subrogación)
Siendo prácticos, empiezas con una cuota mas baja y cuando ya estés asentado en la nueva casa, reformada, amueblada, todo a tú gusto y no "preveas imprevistos" (los imprevistos por definición no se preeen) te planteas, cambiar a tipo fijo, asumiendo una cuota mayor que la que tendrás en variable.
Cuando uno se compra una casa, son todo gastos, por todas partes, unos que habías tenido en cuenta (escritura, notaría, pintar, electrodomésticos ...) y otros que no habías tenido en cuenta (alta de luz/gas, mas muebles, otro electrodoméstico que no habías previsto, cambiar esto de sitio o vestir mejor los armarios) son cosas que en la borágine de la nueva casa, se hacen, muchas veces sin pensarlo bien, simplemente por el famoso "ya que estamos, lo hacemos bien", pero al final del día, son todo gastos por todas partes.
Es mejor arrancar, con un depósito de seguridad y una cuota algo menor y luego cuando ya está todo asentado y vemos que los gastos ya están en modo "pilóto automático", entonces plantearse, si te lo puedes permitir, el cambio a tipo fijo, o el contratar un seguro contra subida, que es un producto que los bancos tienen pero que, como tienen como objetivo comercializar el tipo fijo, lo tienen metido en el cajón.
Estos seguros no tienen lo mejor de los dos mundos, pero son una solución mixta que permite limitar la subida de la cuota hasta una cuantía, a costa de pagar una prima de seguro, mensual, semestral o anual
laowei1500
28/05/19 16:38
Ha respondido al tema Subida de los intereses después de Julio
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Si está así de claro, vamos a poner todos nuestros ahorros, vender nuestro coche, nuestra casa, las joyas de nuestra mujer, los patinetes de nuestros hijos y lo invertimos en este futuro inverso de Euribor.
https://es.investing.com/rates-bonds/euribor-advanced-chart
Contando con que funciona con un apalancamiento de 25 veces nos vamos a hacer millonarios ¡¡¡¡¡
(OJO ES BROMA, QUE A NADIE SE LE OCURRA HACER ESTO, SIN SABER LO QUE ESTÁ HACIENDO)
Yo no soy economista y sé poco o nada de economía, pero lo que si tengo claro es que, de un subyacente cotizado, nadie, sabe al 100% de fiabilidad lo que va a hacer el Euribor, no ya en julio, sino siquiera mañana o esta tarde antes del cierre de mercado.
Si alguien supiera de verdad lo que va a hacer el euribor habría que demandarle, por tener información privilegiada, o adorarle si se comprueba que es una divinidad.
Lo mas acertado que podrás tener como pronóstico es lo que te ha rspondondido W- Petersen, que suscribo al 100%
laowei1500
28/05/19 16:26
Ha respondido al tema El banco ha vendido el piso sin liquidar antes la deuda comunitaria - Comunidad de propietarios
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Pagan los gastos que les corresponden por ley.
Me explico:
1. Si la ley dice que cualquier deuda posterior a x años prescribe, no la pagan
2. Si la administración es torpe y no les ha reclamado la deuda, o la reclamado parcialmente (se ha dejado el agua fuera por ejemplo) o no la ha reclamado correctamente (ha llamado pero no ha enviado los recibos recibos como / a quien correspondía) no pagan, o pagan sólo lo que les documentan bien.
Los gastos jurídicos y cosas por el estilo, que no estén reclamados, o correctamente documentados, no los pagan
3. El IBI ídem, pagan hasta los x años, lo anterior que estaría prescrito no lo pagan.
4. Las derramas las pagan hasta la fecha de firma, lo posterior le corresponde al que compra.
Dicho esto, la casuística es enorme, desde administradores que no han reclamado nunca, o que si lo han hecho no ha sido a quien correspondía o que han enviado un e-mail y no han incluido ningún recibo. Derramas que no estaban notificadas o gastos de defesa o comisiones por la reclamación de la administración que, o casualidad, aparecen justo cuando se dá la compra-venta, pero que no constan en las actas de las reunionesd de la comunidad.
Los bancos no aportan el certificado (antes si lo hacían) pero hacen constar en escritura ante notario, que entregan la vivienda libre de cargas y gravámenes y en el caso de la comunidad, incluyen un párrafo expreso sobre que asumen todos los cargos que por ley les corresponden hasta la fecha de la transmisión.
Mi experiencia es que dejan el mes en curso pagado, es decir si firmas el 2 de junio, te dejan junio pagado.
Recomendación : cuando se compra un piso de banco, antes de firmar o el mismo día, hay que localizar al administrador e insistirle en que saque el cómputo de la deuda, insistirle las veces que sea necesario que no se deje nada fuera (agua, derramas, gastos de devolución, etc...) y darle el teléfono del API que se ha conseguido en la firma, para que contacten con el y coordinen como documentar la deuda y formalizar el cobro.
El IBI es de lo de menos, porque el ayuntamiento correspondiente irá contra el titular que adeuda y no contra el nuevo titular, pero las administraciones son otro cantar.
laowei1500
28/05/19 16:04
Ha respondido al tema Dudas sobre como valoran los bancos los ingresos mensuales netos y el % de "esfuerzo económico de endeudamiento"
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Copio tú propío texto y te respondo directamente en cada punto :
1- ¿Afecta el número de pagas al ingreso mensual neto que utilizan los bancos para la valoración del esfuerzo económico de endeudamiento que supone la hipoteca?: Quizás la pregunta sea muy evidente (o no), pero realmente quiero estar seguro de este tema porque en mi caso sería un factor muy sensible. Cobro mi sueldo anual en 17 pagas, es decir tengo 5 pagas extras repartidas durante todo el año. Los ingresos mensuales que van a tener en cuenta en mi caso son una mensualidad sin pagas extras (sueldo anual neto / 17) o es el importe mensual equivalente (sueldo anual neto / 12).
Comentario : los bancos que yo conozco toman el valor en nómina, es decir en tú caso 1/17 del tú ingreso neto anual. Te conviene comentarselo a la persona de la sucursal para que consideren el prorrateo de las extras, parece evidente, pero pueden no caer en ello.
Vuelvo a decir que quizás sea una pregunta un poco "absurda" porque el sueldo anual es el que es independientemente de si lo cobras fraccionado en 12, 14 o 17.... pero en algunas intervenciones he leído que las extras no hay que tenerlas en cuenta para calcular el % de endeudamiento y no le encuentro mucho sentido. Además en mi caso seria un handicap importante que tendría que tener en cuenta.
Comentario : no es absurda, de hecho todos suponemos que van a considerar lo normal (14 pagas) pero como hay muchos casos, conviene indicarlo. Sobre todo porque si se computa en la parte de ingresos extraordinarios, por defecto aplican un coeficiente de minoración mayor que en el caso de nómina (100%) con lo que puede perjudicar para que aprueben la operación
2- ¿Se valoran los variables a añadir sobre un salario base cuando son regulares y así se pueden acreditar año tras año? Es el caso de trabajar por ejemplo en sanidad, puede ser que exista un salario base, pero que un % muy elevado del salario que se percibe es por otros complementos variables como por ejemplo lo son las guardias. Este importe puede ser muy importante, a veces puede suponer el 50% - 75% de los ingresos, pero se realizan semana a semana, mes a mes de forma regular. Entregando por ejemplo las declaraciones de renta anuales, o varias nominas consecutivas, se podría contrastar que son regulares, en consecuencia ¿esto ingresos los tienen en cuenta las entidades para calcular ese % de endeudamiento que podrías asumir con tu hipoteca, o es un contratiempo para solicitar financiación?
Comentario : a todo lo variable, si lo consideran como nómina le suelen aplicar un coeficiente de minoración, si entregas 3 nóminas (lo habitual) y son distintas, meterán en el sistema la de menor cuantía.
Si tienes ingresos por dividendos, por rentas de alquiler o similar, descuentan lo que corresponda (hipoteca, retención ...) y el resultado lo minoran al 50%.
3- ¿el % de endeudamiento puede variar en función del nivel de ingresos? Por ejemplo en un nivel de ingresos mensual de 1000 euros un 30% de esfuerzo económico de endeudamiento implica que una vez pagada la hipoteca se dispone de 700 para el resto de obligaciones del día a día. Pero ese mismo 30% sobre un nivel de ingresos mensuales de 5000 euros implicaría que una vez pagada la hipoteca, quedarían 3500 euros. Es lógico pensar que en este caso la entidad pudiera se más flexible con es % de endeudamiento máximo que se puede asumir.
Comentario : en mi caso, el 30% ha sido sagrado y ha dado igual cuando ganado una cosa u otra. El banco supone que quien gana mil, gasta por 1000 y quien gana 3500 gasta por 3500 y por desgracia suele ser así o incluso peor