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Verus Praedium

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Verus Praedium 22/02/23 19:06
Ha respondido al tema ¿Comprar mi primera vivienda la convierte automáticamente en mi vivienda habitual? ¿Y si me la okupan?
En el tema de la okupacion hay que  ir con pies de plomo.Lo mejor , si no piensas  ir a vivir  odejarla vacía mucho tiempo, es que instales una alarma conectada a central receptora y  al menos dejes algún objeto de tu pertenencia, o así, como un televisor viejo o trastos.Si salta la alarma que sea por  robo, y dices que están robando, así va a ser la única manera que vaya la policía.Como llames a la policía para decir que  están okupando, estás listo. Se huelen el marrón  y se lo toman con calma, saben que tienen abogados, defensores de las causas perdidas, con simpatía de ciertos partidos y medios de comunicación y no van a mover  un dedo.Eso si estás en centro urbano. si la propiedad está en medio de la nada ahí ya es todo más complicado.            Suerte
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Verus Praedium 11/02/23 19:48
Ha respondido al tema Segunda hipoteca sobre mi vivienda vpo
Supongo que dependerá de tu capacidad de pago y para qué necesites la segunda hipoteca.No es lo que más les guste a los bancos dar segundas  hipotecas ,  no es imposible pero difícil.Po la cantidad que pides, 27.000,, a lo mejor me equivoco, pero suena que es para un coche, y el banco gana mucha más pasta conediéndote ese préstamo al consumo del que  quieres huir.Yo en su momento , hace mucho tiempo tuve una hipoteca "revolving" , que precisamente estaba articulada así, podía disponer  una vez más de dinero que hubiera amortizado  de la hipoteca, aunque nunca lo utilicé, no me pareció buena idea comprarme un coche poniendo como garantía mi casa. 
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Verus Praedium 11/02/23 11:14
Ha respondido al tema Márgenes de una compra venta de vivienda
Sí, si vendes tu vivienda habitual, y lo obtenido con la venta lo empleas en la compra de tu próxima vivienda habitual en los dos próximos años,estás exento de pagar la plusvalía de hacienda . ( No la municipal, esa no te la perdonan)
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Verus Praedium 11/02/23 11:11
Ha respondido al tema VPO , ¿descalificada?
Al tasador cuanto más masticado se lo des, mejor.Como te toque uno novato a lo mejor es la primera vez que se encuentra con una VPO.No sé en tu CCAA, pero generalemente puedes pedir un certificado a la Consejería pertinente para que presentando una petición, te envíen el certificado conforme está  libre o pendiente de cualquier descalificación.
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Verus Praedium 10/02/23 16:09
Ha respondido al tema Inquilinos se van a los 5 meses del contrato y pagan los dos ultimos meses de la fianza - Alquiler de vivienda
Vale, pues  si son solventes, yo los marcaría de cerca, que no te vean flaquear. Las fianzas  y garantías no son para pagar alquileres.Por qué quién te asegura que  a los dos meses  se van a marcharse?Puede llegar el fin de los dos meses y qe decidan quedarse tres meses más.Yo sin dilación les enviaría un burofax conminándoles al pago de lo que deben, y que en  15 días si no te han pagado les metes una demanda de desahucio por impago, que vean que no estás para bromitas.La gente que  tiene  jeta no  hay que dejarlos que te chuleen.Y si son jetas profesionales, yo  iría de la mano de un abogado.
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Verus Praedium 10/02/23 13:30
Ha respondido al tema Minuta Notaria
bueno, si te han devuelto lo de las copias simples... todavía.Es bueno pedir presupuesto en la Notaría antes de escriturar, porque si bien ellos tienen unos precios  máximos fijados, algunos aplican descuentossobr los aranceles publicados.Sobre el tema de la escritura...ahora ya no es obligatorio, ellos tienen la Nota Simple Continuada, que incluso es más fiable que la Escritura
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Verus Praedium 10/02/23 13:19
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Verus Praedium 10/02/23 13:15
Ha respondido al tema Márgenes de una compra venta de vivienda
en caso de una SL, si eres una Sociedad que se dedica profesionalmente a ello, a la hora de comprar ese inmueble, en Catalunya tenemos una reducción del 70% del ITP, que siendo del 10% te viene a quedar en un 3%. (no sé en otras CCAA)Luego lo que inviertas en  repararla  y mejorarla es más coste, y la diferencia de la Venta, pagas el tipo de Impuesto de Sociedades.Pero sí, el mercado inmobiliario es la gallina de los huevos de oro del estado, porque  sin dar un palo al agua maman todas las administraciones en cada Compra-Venta: Ayuntamiento: Cobra La plusvalía Municipal al Vendedor Comunidad Autónoma : ITP al Comprador o IVA si es Obra Nueva( Agencia tributaria)Estado( Agencia tributaria) : IRPF por ganancia Patrimonial ó Impuesto Sociedades al Vendedor  y cuando te mueres, tus herederos van a pagar Impuesto de Sucesiones.( Comunidad autónoma) Entonces, quién es el primer interesado que el mercado inmobiliario sea un mercado recalentado y con precios  siempre al alza?
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Verus Praedium 10/02/23 12:52
Ha respondido al tema Duracion contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda
es de libre pacto, lo que decidan las partes.Si  no pones nada, se sobreentiende que es lo que dure el Contrato, pero para evitar líos  y malentendidos lo mejor es  poner el cumplimiento mínimo y la penalización si no se cumple lo pactado.Y no te olvides del plazo de preaviso, también es de libre pacto.
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Verus Praedium 10/02/23 12:43
Ha respondido al tema Vivienda VPO
Si te interesa el piso , mira si te aceptan el 10%, porque como te han dicho generalmente es negociable.No sé en tu comunidad autónoma, pero lo normal es que en una Compra-Venta de VPO, el Contrato de Arras de presenta al organismo competente ( CCAA , Ayuntamiento o ambos) para que pueda ejercer el derecho de tanteo, es decir, que sea el Organismo quien lo compre.Si no decide ejercer ese derecho, te emite un certificado declinando adjudicárselo.No te  van a contestar automáticamente, se llevarán  como mínimo un mes en contestar.Sin ese certificado, el Notario no debería autorizar la Compra-Venta, y mucho menos inscribirlo el registrador de la Propiedad.O sea que para comprar VPO, ni que llegues con el dinero en la mano te lo van a escriturar de hoy para mañana.
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Verus Praedium 09/02/23 11:53
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Verus Praedium 09/02/23 11:39
Ha respondido al tema Márgenes de una compra venta de vivienda
Hola:  tienes  que calcular por un lado:a) los costes de Compra + Gastos de Compra, esto es:    Precio del inmueble + ITP en caso que fuera de segunda mano + Gastos Notaría + Registro, etc... = "x"b) Precio de Venta - gastos de Venta, es decir:     Precio del Inmueble - Honorarios  Api si los hubiera  - Plusvalía Municipal . = "y"  Luego practicas la resta :  y - x    y lo que te dé es el beneficio fiscal, ( Ganancias) que luego tributa de la siguiente manera:                   Ganancias hasta 6.000 euros se aplica el 19%                   Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros se aplica el 21%                   Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros se aplica el 23%                   Ganancias de más de 200.000,01 euros se aplica el 26% (es un tramo nuevo,        comienza a aplicarse en la declaración de la Renta 2022).  Dos cosas: 1) Antes existían los coeficientes de abatimiento, que era ajustar el precio de compra a la inflación, pero el muy liberal Montoro se lo cargó, es decir, para Hacienda, si compraste  por 200.000 euros el año 2.000, equivalen a 200.000 euros de 2.023 !!!. Creo que hay algun decuentillo para inmuebles adquiridos antes de 1.9892)  Costes de reforma:  Mucha gente  mete cambiar cocina , baños, etc, como un coste de Compra, el papel todo lo aguanta. En puridad, sólo puedes aumentar el coste de compra con reformas si esas reformas  han aumentado la capacidad de la vivienda, es decir, han añadido  metros cuadrados ( y los has legalizado, of course)                  
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Verus Praedium 08/02/23 18:00
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Verus Praedium 01/02/23 18:31
Ha respondido al tema Novato en compra vivienda
Hola.   Es difícil dar un consejo así en frío, sin saber detalles, pero la venta de un inmueble no debería ser hecha con es apresión de corre-corre.  Soy profesional en este tema, y cuando un interesado tiene interés en adquirir un inmueble, antes de entregarme un euro,  lo primero que le entrego es todo un pack de documentación sobre el mismo ( nota simple, ficha catastral, cedula habitabilidad, certificado eficiencia energética, planos, si hay inspección técnica edificios, pues también, recibos ibi, recibos comunidad, etc...)Una vez comprobado todo, pues ahí ya sí procede se señaliza  o se  firman arras penitenciales.Y sobre el tema de las cantidades entregadas, si no sale la financiación, hay varias maneras de hacerlo, se puede negociar. Si necesitas más detalle  no dudes en preguntar.                   saludos
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Verus Praedium 22/01/23 17:32
Ha respondido al tema Seguros de Impago de Alquiler
Hola,  Bueno, generalmente estos seguros sólo aseguran a inquilinos que por perfil, nunca necesitaría que asegurases su riesgo, porque sólo dan el ok a arrendatarios en base a  unas variables: - que no hayan tenido historiales de insolvencia - que tengan contrato laboral fijo con una cierta antigüedad - que el precio del alquiler  no sea superior a un porcentaje entre 35-40% de los ingresos netos del inquilino, dependiendo de la compañía.   En una palabra, que sean solventes.   El tema es que si careces de práctica en seleccionar inquilinos,  estos seguros  funcionan como ahuyentador de posibles timadores, porque hoy en día hay verdaderos profesionales de falsificar papeles que te la  pueden meter doblada.  En resumen, compras  una cierta tranquilidad a cambio de un 4-5% de la renta
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Verus Praedium 22/01/23 17:06
Ha respondido al tema Alquilar o venta con la subida de hipotecas
Hola.  Otra manera d everlo, desde una visión a más distancia, es la del coste de oportunidad, que en este caso sería algo más abstracta.  ¿Qué harías con el dinero sobrante una vez vendida la propiedad, liqudado hipoteca, gastos e impuestos?  a) Por poco dinero que sea, invertirlo en algo de mayor rentabilidad? Puede ser una buena opción  b) no sabes muy bien qué harías con e´l, lo meterías en una cuenta y te lo irías  gastando poco a poco en caprichos o cosas inútiles?  No sería la mejor opción. Todo depende de la zona que esté el inmueble, si te puede sacar de un apuro a largo plazo( reserva de valor), etc...
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Verus Praedium 28/10/22 07:48
Ha respondido al tema Devolución de cuotas y derramas por parte de un vecino - Comunidad de propietarios
Sí, tal como te han dicho, tenéis el derecho de pedir el estado de cuentas.Es más, debería ser él quien las  presentara en las reuniones ordinarias.Si se hace el loco, burofax al canto para que vea que empezáis a ir en serio.Pero aquí lo importante sería saber una cosa:¿ El administrador hace lo que le da la gana porque todos los vecinos pasan de todo, y por no meterse dejan hacer  por omisión,  o es que hay una camarilla ( presidende, vice, etc....) que lo apoyan para que  todos vayan pasteleando?En mi opinión, según sea el caso, las soluciones son diferentes.
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Verus Praedium 21/10/22 08:00
Ha respondido al tema ¿No es necesario que alguien del banco acuda al notario para la firma de la hipoteca?
Sí , ahora el paso siguiente es que no sea necesario que acuda el banco que concede la hipoteca al nuevo comprador.Desde la nueva Ley Hipotecaria, que está todo ya hablado y requetehablado con anterioridad a la firma, al estar ya todo pactado, en mi opinión, con el mero visto-bueno del notario no haría falta que viniera el gestor del banco .
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Héctor Chamizo
Arquitectotasador