Participaciones del usuario xgs2011 - Hipotecas

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xgs2011 04/07/20 02:55

Ha respondido al tema Vender ahora casa que está alquilada para comprar en 2 o 3 años más barato una mejor para vivienda habitual

Claro que se puede, y el banco si eres solvente etc no te va a poner mayores pegas ni condiciones muy diferentes a las habituales. Al igual que pasa cuando compras una casa como inversión y no para vivir, te financia un porcentaje ligeramente inferior para garantizar su margen de seguridad ante una bajada de precio de la vivienda si tu eres insolvente, ya que se entiende que si es donde vives eres menos propenso a dejar de pagar. Con esto ocurre igual, con la incógnita añadida de que es más difícil saber el valor real del inmueble ya que cuando compras el banco tiene 2 referencias (tasación y precio, precio que se entiende que si la compras eres el primer interesado de no pagar de más), pero cuando la hipotecas sólo hay una tasación y hay que cogerla con pinzas. Por este motivo, lo normal es que te financie un poco menos para aumentar su margen de seguridad.Las hipotecas son, consideradas al menos, el préstamo "más seguro" y por eso los intereses son mucho menores. Para garantizar que siga siendo seguro, sobretodo desde la crisis inmobiliaria, te aplican un margen de seguridad financiando menos de su valor y así garantizando que la pueden liquidar/subastar rápidamente con descuento y recuperar igualmente el 100% de lo financiado. El banco lo que quiere es ganar dinero y hacer cuantas más hipotecas mejor, pero para dar ese interés ventajoso tiene que ser siempre "sin riesgo". Le da exactamente igual si es tu vivienda habitual, si ya está pagada o no, etc... siempre que no tenga riesgo. Si tienes buen historial crediticio, ingresos, ahorros, etc... reduces el porcentaje financiado (que obtendrás menos liquidez pero también pagarás menos intereses), lo puedes negociar en cualquier banco; y sí, mismamente mi hermana lo ha hecho hace 3 años. De hecho, para el cálculo rápido que te hice de rentabilidad, entré en ING para ver cuanto financiaba de esos 130.000€ de supuesta tasación y salieron 97.500 teniendo la vivienda pagada vs 104.000 si la compras como vivienda habitual. En el mismo simulador online tienes la opción que comento, sin ir más lejos. Igualmente, ya te digo que yo iría a todas las oficinas posibles para negociar condiciones; siempre me han dado condiciones mucho más ventajosas que online (ING/evo/openbank/myinvestor/...), pero como estimado valen.

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xgs2011 27/06/20 01:37

Ha respondido al tema Vender ahora casa que está alquilada para comprar en 2 o 3 años más barato una mejor para vivienda habitual

Del cuento de la lechera me olvidaría. Nadie sabe qué va a pasar con los precios y asume que más o menos todas las expectativas van a estar prácticamente descontadas. Por lo tanto, nada de especular con vendo hoy para comprar en 3 años... Eso es muy complicado, más con los costes en cada operación de impuestos, etc y salvo que seas un crack y te dediques y trabajas en ello, olvídate.Está bien plantearse la rentabilidad con lo que que vale a día de hoy, ya que al final se trata de comparar dónde "colocar" el patrimonio para buscar mayor rentabilidad. La pregunta del millón es, cuál es el coste de oportunidad, es decir, qué rentabilidad le sacarías al dinero tras la venta menos impuestos? Hay 3 opciones:- Si la opción es tener el dinero en el banco, no hagas nada. Si dentro de X años quieres comprar otra, pues ya lo evaluaras en su momento...- Si al dinero, por lo que sea, le vas a sacar alta rentabilidad, mayor que ese 5% que no está nada mal en inmobiliario, pues entonces si hay que moverse. Vender es una opción... pero teniendo en cuenta que ya está todo el trabajo hecho con un buen inquilino buscado, etc yo optaría por la 3ª opción.- Hay una tercera opción que nadie ha comentado y me parece la más adecuada si llegado el momento se necesita liquidez. Antes dije que un 5% en inmobiliario es una rentabilidad excelente y precisamente el motivo es pq existe esta opción que no es más ni menos que hipotecarla. Mucha gente olvida que se puede hipotecar sin vender/comprar... y si la casa es un activo que genera caja neta, para qué vender??? Con una supuesta hipoteca a 30 años al 1.5% obtendrías 100.000€ para la otra casa o inversión que rentabilices más (que no dista mucho de lo que obtendrías para la venta), y con una cuota de 350€/mes pues ya me dirás... El alquiler paga todos los gastos anuales, incluido la cuota de la hipoteca, y te genera beneficios (para ver los beneficios reales no habría que restar la cuota de la hipoteca entera, sino solo los 80€/mes de intereses), y tienes 100.000€ en el banco para lo que quieras. De esta forma, ese 5% de rentabilidad, con la hipoteca/apalancamiento lo conviertes en (600-80)*12/(130.000-100.000)=20% !! por eso un 5% en inmobiliario es un rendimiento más que bueno.Conclusión: No vendería bajo ningún concepto. Cuando necesites dinero, hipoteca esa casa.

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xgs2011 12/02/13 17:50

Ha respondido al tema ¿Compro este piso?

No hablaba de vivienda habitual, sino vivienda en genérico (y ocupada legalmente). Depende del caso, es como si te pagases el alquiler a ti mismo; por lo que se puede considerar un activo, y el alquiler un gasto fijo. Inversión es, aunque sea una mala inversión. Conviertes tu dinero en una casa... precisamente si se viera como inversión la gente se daría cuenta que salvo casos puntuales con precios "fuera de mercado", ahora mismo lo más rentable es retrasar la compra (si estás de acuerdo en que van a bajar más), por lo que es mucho mas rentable alquilar que comprar; y así será hasta que pienses que de un año para el siguiente, el piso valdrá más o al menos igual.

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xgs2011 09/02/13 14:20

Ha respondido al tema ¿Compro este piso?

Estoy con Xaviama, con la que esta cayendo decir que alquilar es tirar el dinero... Voy a tratar de "demostrar" que alquilar no es ninguna mala opción, aunque evidentemente depende del caso concreto: Como muchos dicen, lo ideal sería pagar a toca-teja el piso con ahorros, no? Entonces si para este caso "ideal" no compensa comprar, estaríamos de acuerdo en que para un caso con hipoteca, todavía es menos ideal comprar... Entonces, imaginate que tienes la opción de comprar por 200.000€ (por redondear, con ahorros), o alquilar por la "exagerada" cantidad de 700€/mes. OPCION A: Lo compro y me quedo sin ahorros. Así me ahorro 700€ de alquiler, y como es mi casa esta podría subir/bajar precio según el mercado inmobiliario (todos sabemos qué opción será la afortunada, pero dejémoslo al 50% para el ejemplo ideal). OPCION B: Meto esos 200.000€ al 4% (hasta hace bien poco podias conseguir depositos para cubrir dos años a mas tipo; ya no hablo de bonos/fondos/RV/RF), y me dan 8000€/año. Y el alquiler? Son 8400€/año. Es decir, que vivir de alquiler me cuesta 400€/año!!! Y a cambio puedo dormir tranquilo porque no estoy invertido en el mercado inmobiliario, más que mi propio alquiler que sí va a variar en función de este pero en mucha menor medida. CONCLUSIÓN: A mí la opción B no me parece ninguna aberración aunque pagues 400€/año, y recordemos que hemos supuesto que no teníamos que pedir hipoteca; si incluimos la hipoteca obviamente la opción B gana por goleada. El fallo de mucha gente, es no pensar que comprar una casa no es más que hacer una inversión; estás convirtiendo el activo más líquido del mundo (dinero), en un activo inmobiliario. Por si fuera poco, todo el mundo sabe que hoy en día la inversión en ladrillo tiene retornos negativos, porque bajaran de precio...

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