Hace ya un tiempo le dimos un par de vueltas a la peculiar situación financiera de las comunidades de propietarios, uno de sus talones de Aquiles claramente. Si en los años dorados abundaban los jetas en las comunidades que incumplían sus obligaciones, está claro que en los momentos actuales el panorama es mucho peor. Es más, tenemos un nuevo tipo de moroso profesional en la escalera, la entidad financiera.
Estoy hablando de aquella situación en la que la entidad financiera se ha adjudicado un inmueble, y se convierte en nuestro nuevo vecino. Eso sí, no esperéis que se presente a los restantes vecinos. Prefieren pasar desapercibidas. Claro que algunas se pasan de listas, y pretenden que dicho desapercibimiento alcance al molesto tema de las cuotas. No lo permitáis. Es más, al moroso bancario le podéis echar mano mucho mejor que al particular. Y me explico.
Caso tradicional de vecino que no paga las cuotas: persona hipotecada con nulos o escasos ingresos embargables. El valor de la hipoteca es superior al valor de mercado de la vivienda. La Comunidad sabe que ganará el juicio, pero también sabe que tiene harto imposible hacer efectivo su derecho, con lo que solo generaría gastos.
¿Y que diferencia hay con el Banco? Para empezar, si el banco es nuestro vecino moroso el inmueble no estará hipotecado. Así que después de que obtuviesemos una sentencia favorable en el correspondiente proceso monitorio, podríamos embargar la finca y solicitar la ejecución del inmueble. Pero hay opciones mucho mejores.
Y es que, hablando con vecinos que se encuentran en dicha situación, muchos consideran que lo único que se puede embargar al banco es ese inmueble, confundiendo la afección real del inmueble respecto a las cuotas morosos con la única posibilidad de cobro. Y es un error. Una vez tenemos la sentencia favorable, y si el el deudor no la cumple, la ley nos faculta a embargar. Recordemos el 592 de la LEC, que establece el orden de ejecución de los embargos.
¡Bingo! Directamente dirigiríamos nuestra orden de embargo contra los depósitos de las bancos, por ejemplo en el Banco de España. Evidentemente, esto los bancos lo saben, por lo que resulta difícil encontrarse con alguno que se niega a pagar con una sentencia desfavorable firme.
Quede claro que con los particulares podríamos hacer exactamente lo mismo. Embargando efectivo o sus nóminas, pero como ya hemos comentado, dichos embargos suelen ser infructuosos, bien por la inexistencia de bienes que embargar, bien por limites legales a la hora de embargar nóminas, por ejemplo.
Por tanto, tener como moroso de escalera a un banco no es tan malo. Es bastante más fácil cobrarle a el que a otro tipo de deudor. Eso si, las convocatorias de reuniones, las actas, etc, deben estar primorosamente realizadas, cumpliendo todos los requisitos formales, para evitar cualquier tipo de impugnación judicial.
Por supuesto, tener un vecino banco no es un chollo. No se suelen implicar para nada en la comunidad, no participan en las decisiones para mejorar el día a día. A veces por evitar gastos, con una visión cortoplacista, a veces debido a que carecen de una infraestructura que les permita administrar su extens patrimonio inmobiliario.
Por otro lado, me temo que en este asunto de los bancos morosos hay bastante desinformación. ¿Interesada? No lo sé. Es que uno lee artículos como éste y no sabe por donde pillarlos: La banca traspasa a la Sareb los recibos impagados de impuestos y cuotas de las comunidades de vecinos de los pisos embargados.
Voy a prescindir del tema de los tributos, que también tiene su miga, y me voy a centrar en el tema de las cuotas.
Según la ley, sólo se pueden reclamar a los propietarios de una vivienda las cuotas impagadas de los últimos 24 meses.
Esto es mentira. Me remito a los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como a jurisprudencia reiterada de los tribunales.
1. En principio, las deudas por las cuotas tiene un plazo de prescripción de 15 años (aunque hay interpretaciones que hablan de 5 años). Y recordemos que la prescripción se interrumpe cuando intentamos cobrar la deuda.
2. Cuando se transmite un elemento de la propiedad horizontal, un piso por ejemplo, los transmitentes están obligados a comunicarlo a la Comunidad. Si no lo hacen, siguen siendo responsables solidarios de las deudas aunque ya no sean propietarios.
3. La Ley exige a la hora de las transmisiones aportar certificado de la Comunidad respecto de la situación en materia de pagos a la misma. El adquiriente puede prescindir del mismo. O también es posible que no se aporte en determinados procedimientos, por ejemplo en una ejecución hipotecaria, que sería el caso que nos ocupa. En estos supuestos, el nuevo propietario responde por las deudas del año en curso desde que adquiere y del año anterior.
4. Creo que donde intentan sembrar la confusión es con respecto a este punto que acabo de citar. Pero ojo, este tipo de responsabilidad, que no es tampoco de dos años exactamente, si no de las cuotas correspondientes a ejercicio y pico, y que tienen carácter real al afectar al inmueble directamente, en ningún caso, repito, en ningún caso, exime de su responsabilidad al anterior propietario.
5. ¿Conclusión? El anterior propietario es deudor por las cuotas que se generaron mientras era propietario. Y por los que se generen mientras lo sea el nuevo, si la Comunidad no es advertida del cambio.
6. El nuevo propietario es deudor por la cuotas que se generen desde el momento en que el entra en la comunidad. Si ha rechazado a su derecho de que le certifiquen el saldo con la Comunidad, es deudor solidario con el anterior del ejercicio anterior y de las cuotas del año en curso.
Por tanto, estas comunidades de propietarios afectadas por bancos morosos que dan el pase de los pisos a la SAREB no lo tienen tan mal si han hecho sus deberes. Pueden dirigirse directamente contra esos bancos por las cuotas impagadas, y esos bancos siguen siendo responsables solidarios de las nuevas cuotas en tanto en cuanto no se comunique ese cambio de propietarios. Además, la SAREB, sería corresponsable de casí dos años de cuotas inmediatamente anteriores a su adquisición.
